هر گاه شخصی بدون اجازه مالک و خارج از رابطه قرارداد، از ملک متعلق به شخص دیگر به صورت غیر قانونی استفاده نماید، مالک یا نماینده قانونی وی می تواند هزینه استفاده از ملک را دریافت کند. خواه شخص غاصب از این تصرف سودی کسب کرده باشد یا خیر. در قانون مدنی به مبلغی که متصرف می بایست به مالک یا نماینده قانونی او پرداخت کند، اجرت المثل ایام تصرف گفته می‌شود.
مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک
میزان اجرت المثل ایام تصرف قابل مطالبه ملک بر حسب نحوه استفاده و شرایط روز و نوع مال، توسط کارشناس یا رضایت طرفین تعیین می گردد. چنانچه استفاده کننده از پرداخت اجرت المثل خودداری نماید، مالک قانوناً حق اقامه دعوای مطالبه اجرت المثل تصرف ملک را خواهد داشت.
در این شرایط مالک می تواند دو دعوای زیر را بر علیه متصرف غیر قانونی اقامه نماید:
- دعوای رفع تصرف عدوانی و یا خلع ید
- دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف
ماده قانونی اجرت المثل ایام تصرف
اصلی ترین مواد قانونی اجرت المثل تصرف، از قرار زیر است:
- ماده ۴۰ قانون اساسی اجرت المثل ملک؛ هیچ فردی نمی‌تواند، به نحو عدوان منافع عمومی را به خطر بیندازد یا به ضرر دیگران عمل کند.
- ماده ۳۲۰ قانون مدنی اجرت المثل ملک؛ نسبت به منافع مال غصب شده، هر یک از غاصبین و رباینده ها، به اندازه منافع زمان تصرف خود و بعد از خود ضامن است، هرچند در این مدت از منفعت ملک استفاده نکرده باشد. لیکن غاصبی که از عهده منافع زمان تصرف غاصبین پس از خود بر آمده است، میتواند به هر یک از غاصبین پس از خود نسبت به زمان تصرف او رجوع نماید.
- ماده ۳۰ قانون مدنی اجرت المثل ملک؛ هر مالکی و صاحب ملکی، نسبت به اموال و دارایی خود حق انجام همه گونه تصرف و انتفاع را دارد. همچنین ویو قادر است بر تصرف و بهره‌برداری از اموال خویش، مگر در مواردی که به موجب قانون استثنا شده باشد.
- ماده ۳۲۸ قانون مدنی اجرت المثل تصرف ملک؛ هرگاه شخصی اموال و دارایی دیگری را تلف کرده یا از بین ببرد، باید از عهده خسارات وارد آمده به مالک برآید، بدون توجه به اینکه این اتلاف عمدی باشد یا به طور غیرعمدی و بدون توجه به اینکه آن مال مادی باشد یا از حقوق معنوی به شمار رود. همچنین چنانچه اموال را ناقص یا خراب کند، جبران خسارت به اندازه نقص قیمت آن دارایی بر عهده اوست.
- ماده ۳۳۷ قانون مدنی به اجرت المثل تصرف ملک؛ هنگامی که فردی بدون اجازه صریح یا ضمنی، از ملک دیگری و منافع آن استفاده کند، مالک میتواند کارشناسی را برای تعیین اجرت المثل انتخاب کند، مگر اینکه اثبات شود که استفاده از مال به‌صورت غیر متقلبانه انجام شده است.
مرجع صالح برای رسیدگی به اجرت المثل ایام تصرف ملک
مطالبه اجرت المثل تصرف از جمله دعاوی مالی است در نتیجه، اگر ارزش دعوی یا بهای خواسته کمتر از بیست میلیون تومان باشد، پرونده به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک ارسال می‌شود. چنانچه مقدار بهای خواسته بیشتر از بیست میلیون تومان باشد، پرونده در دادگاه عمومی و حقوقی بررسی خواهد شد. در واقع رسیدگی به دعوای مطالبه اجرت المثل تصرف ملک در صلاحیت دادگاه عمومی و حقوقی شهرستانی که ملک مورد ادعا در آن واقع است، قرار دارد. البته باید توجه داشت، چنانچه این دعوی با دعوی خلع ید همراه شود، پرونده به دادگاه عمومی و حقوقی ارجاع خواهد شد.
اجرت المثل ایام تصرف ملک مشاع
در اصطلاح حقوقی به مالی که میان دو یا چند مالک مشترک است، مال مشاع گفته می‌شود. با توجه به سهم هر شریک در ملک مشاع، شرکا به جهت دخل و تصرف در مال مشاع باید اجازه سایر شرکا را دریافت کنند. گاه برخی از شرکا بدون اجازه بقیه، در ملک مشاع دخل و تصرف می کنند. در این صورت، سایر شرکا می‌توانند درخواست مطالبه اجرت المثل تصرف مال مشاع را به دادگاه ارائه کرده و محکومیت متصرف به پرداخت اجرت المثل را تقاضا کند. باید توجه داشت که برای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف مال مشاع، تصرف بدون اجازه یکی از شرکا باید ثابت گردد.
ارکان دعوای اجرت المثل ایام تصرف
ارکان دعوای مطالبه اجرت المثل تصرف از قرار زیر است:
- مالکیت خواهان: فرد مدعی می بایست مالک ملک و یا ذی نفع باشد.
- تصرف خوانده: در صورتی که فردی بدون مجوز قانونی به ملک دیگری دسترسی پیدا کند، باید اجرت المثل ایام تصرف را به وی پرداخت کند.
- تصرف عدوانی: به شرایطی گفته می‌شود که شخص با آگاهی از مالکیت دیگری، به مال غیرمنقول آن فرد دسترسی پیدا کرده و آن را تصرف کند. برای طرح دعوای تصرف عدوانی خواهان می بایست مالکیت خود نسبت به ملک را برای دادگاه اثبات کند.