اصطلاحات ثبتی که هر مشاور املاک باید بداند

ازهدف های اساسی قانون ثبت اسناد و املاک ، حفظ مالکیت مالکان و صاحبان حق نسبت به آنهااست، تا مانع از تعدی دیگران شده و مالکیت افراد ازامنیت بهره مند باشد در این نوشتار برخی اصطلاحات ثبتی درقانون ثبت اسناد و املاک که هر مشاور املاک باید بداند شرح داده می شود.

 املاک مجهول المالک :

درقانون ثبت به املاکی اتلاق می شود که دردفترتوزیع اظهار نامه به نام اشخاص معرفی شده اما تاکنون از طرف مالک درخواست ثبت آن انجام نشده است و متصرفان اینگونه املاک می توانند باتوجه به دفاتر توزیع اظهار نامه که در ادارات ثبت موجود است ،همچنین مدارک عادی خریداری(قولنامه) به درخواست ثبت آنها اقدام کنند.

آگهی نوبتی :

پس ازقبول ثبت املاک مجهول المالک به منظور جلوگیری از تضییع حقوق افراد، شماره ومشخصات املاک ،چهار نوبت در سال ( یکم مرداد ،یکم آبان ،یکم بهمن و یکم اردیبهشت سال بعد ) برای اطلاع عموم آگهی می شود .اشخاصی که برای خود حقی قائلند می توانند تا ۹۰ روز پس ازانتشارآگهی نوبتی ،اعتراض خود را به اداره ثبت محل تسلیم و تا یک ماه پس از تسلیم اعتراض نیزدردادگاه صالحه اقامه دعوی کنند.

آگهی تحدید(تثبیت) حدود :

املاک پس ازآگهی نوبتی به منظور تثبیت حدود ،آگهی می شوند چنانچه مالکان مجاور و یا صاحبان حقوق ارتفاقی( حقوقی که املاک دیگربه ملک مورد ثبت دارد مانند حق عبور,آ بچک وباز کردن درو پنجره ) داشته باشند می توانند از تاریخ تنظیم صورتجلسه تحدید حدود به مدت سی روز،اعتراص خود را به اداره ثبت محل تسلیم و پس ازآن نیز ظرف مدت یک ماه در دادگاه صالحه اقامه دعوی کنند.

املاک جاری :

به املاکی اتلاق می‌شود که سابقه ثبت دردفتراملاک نداشته باشد ،بدیهی است صدور سند مالکیت برای املاک جاری وقتی امکان پذیراست که تحدید حدود آنها به عمل آمده و زمان واخواهی نسبت به اصل و تحدید بلامعارض سپری شده باشد.

املاک ثبت شده :

به املاکی اتلاق می‌شود که دردفتراملاک سابقه ثبت دارند.

سندمالکیت المثنی :

وقتی که سند مالکیت به دلائلی ازبین برود واثری ازآن باقی نماند یا گم شود، مالک می‌تواند از اداره ثبت محل وقوع ملک ، صدورسند مالکیت المثنی را درخواست کند.

تبدیل اسناد مالکیت مشاعی به یک جلد :

چنانچه فردی نسبت به میزان معینی از ملکی، دارای اسناد مالکیت مشاعی متعدد باشد یا به عبارت دیگر سهام مشاعی ملکی از طرف مالکان متعدد به یک نفر انتقال یابد خریدار می‌تواند با مراجعه به اداره ثبت محل وقوع ملک و ارایه اسناد مالکیت مشاعی صدور سند مالکیت واحد به نام خود را درخواست کند.

تجمیع حدود املاکی که سند مالکیت دارند :

درمواردی که دویا چند ملک به صورت واحد درآمده یاقطعاتی که به هم وصل باشند مالک یا مالکان باتسلیم اسناد مالکیت خود می توانند ازاداره ثبت محل وقوع ملک ، تجمیع املاک خود را درخواست کنند.این موضوع به خصوص دریکپارچه سازی قطعات کوچک زمین دربافت فرسوده شهری کاربرد دارد.

افراز:

چنانچه دو یاچند نفر نسبت به ملکی بطور مشاع مالکیت دارند هریک از انها می توانند نسبت به جداسازی  سهم خود از سایرمالکان دیگراقدام کنند.

تفکیک املاک :

در صورتی که ملکی به قطعاتی کوچکتر تقسیم شود(به ویژه  دراراضی بزرگ کشاورزی)به این عمل تفکیک گفته می شود دراین حالت ملک ممکن است یک نفر ویا چند نفرمالک داشته باشد که در صورت تعدد مالک ،همه مالکان بایستی با تفکیک موافقت کنند. بدیهی است متراژهرمالک درهریک از قطعات تفکیکی با سهام وی درملک اولیه برابر است .

استعلام ثبت :

دفاتر ثبت اسناد رسمی مکلف هستند هنگام انجام هرگونه معامله نسبت به املاک جاری ،قبلا جریان ثبتی آنها را از اداره ثبت محل وقوع ملک بپرسند. هم چنین پاره‌ ای از دستگاههای اجرائی ذیربط و یا مراجع صالحه قضایی نیز در مواقع ضروری و لازم مجاز به استعلام جریان ثبتی املاک جاری هستند.

بازداشت املاک:

املاک ثبت شده حسب تقاضای مراجع قضائی ازقبیل محاکم ودادسراهای عمومی وانقلاب وشعب بازپرسی،اجرای ثبت و دادگستری قابل بازداشت می باشند.

رفع بازداشت املاک :

املاکی که حسب دستور مراجع قضایی بازداشت می‌شوند اعم از اینکه دارای سند مالکیت باشند یا نباشند ،طبق دستورهمان مراجع از آنها رفع بازداشت می‌گردد. پس از وصول دستور رفع بازداشت که معمولا می باید ۱- دارای مهر و نشان مرجع قضایی باشد.۲- اشاره به نامه قبلی که موجب بازداشت شده داشته باشد.۳- مشخصات کامل ملک شامل پلاک ثبتی و …….. باشد.

اعیان :

اعیان در اصطلاح ثبت به آنچه روی زمین ساخته می‌شود اتلاق میگردد گرچه از نظرحقوقی کلمه زمین خود دلالت برعرصه و اعیان می‌کند ولی در موضوع ثبت منظور ازاعیان ساختمان و بنایی است که  روی زمین(عرصه) بنا می‌گردد.

ماده ۴۵ آئین نامه قانون ثبت :

باتصویب طرح‌ هادی و جامع شهر‌ها و نیز دراثرتوسعه و تعریض و ایجاد واحداث معابر و خیابان‌های جدید ،بسیاری ازاملاک درمسیر معابر و خیابانهای جدید الاحداث واقع و گاهی کل ملک و یا دربعضی موارد قسمتی از آن در مسیر معابر مذکور واقع می‌گردند که در این هنگام ادارات ثبت حسب اطلاع خودشان یا اعلام شهرداری و یا مراجعه مالک موظف به اجرای ماده ۴۵ آیین‌ نامه قانون ثبت می باشند.

دفترچه متمم اسناد مالکیت :

دفترچه ای است بهادار که بعد از پرشدن ستونهای نقل و انتقالات سند مالکیت که در صفحات آخراسناد مالکیت پیش بینی شده است حسب تقاضای مالک و با رعایت تشریفات به آن ضمیمه می‌گردد.امروزه ازاین دفترچه تقریبا خبری نیست چرا که تمام اسناد تکبرگ شده اند و سابقه ای از مالکان قبلی درآن نیست.

اصلاح حدود :

چنانچه دراثرتغییر وضعیت درمجاوران املاک ثبت شده تغییری دروضع حدود اربعه ملکی که دارای سند مالکیت می‌باشد حاصل شود و یا به عبارت دیگر یک یا چند ضلع ازابعاد ثبت شده‌ که قبلا به پلاک شخصی محدود شده دراثرتغییر وضع مجاوران به کوچه یا گذر محدود شود مالک می‌تواند با مراجعه به اداره ثبت محل وقوع ملک تقاضای اصلاح حدود نماید.این موضوع خصوصاً درهنگام اصلاح گذرها و خیابان ها و احداث اتوبانها کاربرد دارد جایی که مالک می تواند یک قطعه زمین بلااستفاده مجاور را از مالک یا شهرداری خریده به ملک خود متصل کند.

ماده ۱۴۹ الحاقی قانون ثبت :

بسیار اتفاق افتاده املاکی در گذشته با مساحتی معین مورد معامله واقع شده ولی بعد معلوم شده که دارای اضافه مساحت است  ، درصورتی که اضافه مساحت ناشی ازتغییر طول وابعاد ملک نباشد، مالک از اداره ثبت محل وقوع ملک درخواست اصلاح مساحت کرده وپس از پرداخت بهای اضافه مساحت (به نرخ روز معامله ) در وجه مالک اولیه یا واریز مبلغ در صندوق ثبت ، سند مالکیت اصلاح می گردد.

اعتبار اسناد مالکیت :

اسناد مالکیت صادر شده ازطرف ادارات ثبت همیشه معتبرند و فقط با حکم قطعی مراجع قضایی صالحه یا قانون مصوب مجلس شورای اسلامی قابل ابطال می‌باشند.

گردآورنده : موسسه حقوقی سروش نافع دادمان