زمانی که ما قراردادی را منعقد می کنیم می توانیم در یکی از بند های قرارداد به این نکته اشاره نماییم که در صورت بروز اختلاف، آنرا از طریق داور یا داوران منتخب حل و فصل نماییم در این صورت، در هنگام انعقاد قرارداد، ذکر نکاتی مانند داوری حقوقی در حل اختلاف و مواردی که به داوری ارجاع می شود، مشخصات داوری یا داوران، بطوری که هرگونه ابهامی را در این زمینه مرتفع سازد، ضروری می باشد.
به طور کلی تعریف داوری در حقوق عبارتست از:
داوری حقوقی در حل اختلاف عبارت است از رفع اختلاف فی مابین اصحاب دعوی از طریق واگذاری آن به حکمیت اشخاصی که طرفین دعوی، آنها را به تراضی خود انتخاب میکنند .
داوری حقوقی در حل اختلاف چه مزایایی دارد؟
۱- در موارد اختلاف، داوری وقت بسیار کمتری از رسیدگی در دادگاه می گیرد. داور می تواند یک اختلاف را در چند ساعت یا چند روز حل نماید اما رسیدگی قضایی در بهترین وضعیت چند ماه طول می کشد.
۲- هزینه دادرسی در داوری وجود ندارد هرچند مطالبه هزینه داوری قانونی است.
۳- امکان صلح و سازش در داوری بیشتر است و خصومت و دشمنی کمتری بوجود می آید.
۴- رای داور به مانند رای دادگاه قابل اجرا است.
مزایای دیگری نیز وجود دارد اما نکته حایز اهمیت این است که داوری زمانی مفید و معتبر است که نکات قانونی در آن رعایت شده باشد به نکات ذیل توجه فرمایید:
۱- با تعیین داور حق مراجعه به دادگاه سلب می شود و پرونده اگر هم به دادگاه ارجاع شود رد می شود.
۲- قرارداد داوری باید در قرارداد به گونه ای روشن و مشخص درج شود.
۳- موضوع نیز باید به اندازه ای وضوح داشته باشد که محدوده ماموریت داوران را مشخص نماید و در حقیقت داوران باید در محدوده ماموریت خود رسیدگی و اقدام به صدور رای شایسته نمایند چرا که آن ها نمی توانند موضوعاتی را که در محدوده ماموریت شان نیست مورد رسیدگی قرار دهند. البته در قرارداد می توان نوشت هر اختلافی به داوری ارجاع شود.
۴- داور را بصورت شخص معلوم تعیین کنید و الا در فرایند دادرسی تعیین داور گرفتار می شوید. پیشنهاد ما این است که اشخاصی بعنوان داور انتخاب شوند که اطلاعات قانونی داشته باشند. وکلای پایه یک دادگستری گزینه خوبی برای داوری هستند زیرا رای داور باید مستند به قانون باشد.
۵- داوری قانونا رایگان نیست و متقاضی داوری باید هزینه آن را پرداخت نماید.
مهلت داوری حقوقی در حل اختلاف
۱- مهلت داوری از موافقت‌نامه داوری تبعیت می‌کند.
۲- در صورت سکوت موافقت‌نامه در این خصوص، مهلت داوری ۳ ماهه است.
۳- آغاز این مهلت از تاریخی است که موضوع دعوا و مشخصات طرفین و مشخصات سایر داوران به تمام داوران ابلاغ شود.
۴- پایان مهلت داوری حقوقی در حل اختلاف زمانی است که داور یا داوران رای خود را صادر و برای امر ابلاغ به همان روشی که بیان شده است تسلیم کنند.
۵- تمدید مهلت داوری فقط به موجب تو‌افق طرفین امکان‌پذیر می‌گردد.
۶- رای داوری که خارج از مهلت داوری صادر شود قابل ابطال است.
قواعد رسیدگی در داوری
۱- آغاز رسیدگی داور منوط به درخواست یکی از طرفین است.
۲- درست است که شروع رسیدگی داور منوط به درخواست یکی از طرفین است ولی طرف دیگر نیز می‌تواند درخواست‌های خود در خصوص موضوع اختلاف را به داور تقدیم کند تا نسبت به ادعا‌های طرف مقابل نیز تصمیم‌گیری شود.
۳- داوران در رسیدگی از تشریفات آیین دادرسی مدنی تبعیت نمی‌کنند.
۴- داوران مکلف به رعایت قواعد داوری هستند.
۵- داوران مکلف به رعایت اصول رسیدگی عادلانه، مانند اصل بی‌طرفی، اصل تناظر و اصل دفاع هستند.
۶- طرفین باید اسناد و مدارک خود را به داوران تسلیم کنند.
۷- داوران حق دارند توضیحات لازم را از طرفین اختلاف بخواهند.
۸- طرفین می‌توانند برای توضیح در نزد داور و حضور در جلسات داوری، نماینده معرفی کنند.
۹- در صورت لزوم داور می‌تواند از کارشناس امر نظر بخواهد.
۱۰- اقرار در نزد داور حکم اقرار در دادگاه را ندارد.
داوری حقوقی در معاملات
روزانه هزاران معامله در زمینه های مختلف در حوزه املاک ایران انجام می شود اگر بنا باشد حل و فصل اختلافات و دعاوی مربوط به آن ها صرفا به دادگاه ها و شورای حل اختلاف محول گردد، دستگاه قضایی و مردم با یک وضعیت پیچیده و زیان بار مواجه خواهند گردید. با توجه به حجم و تنوع معاملات در حوزه ملک و خرید و فروش، می توان گفت بسیاری از اختلافات دعاوی مطرح در مراجع قضایی، مربوط به این معاملات است.
باتوجه به اینکه در تمامی این معاملات، هیچ منع قانونی برای ارجاع حل اختلاف به داوری، وجود ندارد بنابراین داوری می تواند یکی از شیوه های موثر در حل و فصل اختلافات متنوع و پر تعداد ملکی باشد.
لذا درج شرط داوری در تنظیم قراردادها و ارجاع اختلاف ملکی به داوری و رسیدگی و صدور رای داور در معاملات ملکی، برابر قوانین جاری کشور دارای اعتبار قانونی است. رای داور اگر با رعایت شرایط قانونی لازم صادر شده باشد، همچون آرای صادره از دادگاه ها معتبر و قابلیت اجرا دارد .
هر چند قانونا بنگاه های املاک، پس از انعقاد قراداد، نقش دیگری در روابط طرفین ندارد اما در عمل مشتریان انتظار دارند که بنگاه های املاک در اعتبار سنجی معامله گران، احراز صحت و اصالت اسناد و اطلاعات ثبتی در خصوص معامله، ریش سفیدی و داوری در حل اختلاف ناشی از معاملات منعقده در بنگاه هم مسلط باشند فلذا نقش و کارکرد بنگاه های املاک و مشاورین املاک برای ترویج داوری و تحکیم نهاد داوری در معاملات املاک بسیار موثر و کار آمد خواهد بود .
در همین راستا با توجه به تخصصی بودن بحث داوری ، موسسه حقوقی سروش نافع دادمان با تیمی متشکل از وکلای دادگستری و دکترین حقوق، آمادگی خود را برای ارائه مشاوره حقوقی، تنظیم قراردادها و داوری که از اهمیت بالایی برخوردار هستند اعلام نموده و همچنین آماده همکاری با مشاورین املاک و نمایشگاه داران برای انجام داوری و حل و فصل دعاوی و رفع اختلافات ناشی از قراردادها می باشد.
در صورتی که به هر دلیلی قرارداد به داوری ارجاع گردد، از میزان اجرت موسسه که بعنوان داور انتخاب شده، حق الزحمه مدیر، مشاور املاک یا نمایشگاه داران ۲۵درصد از مبلغ ماخوذه خواهد بود.
با این شرط که در قراردادها و مبایعنامه ، در قسمت حل اختلاف به داور بودن موسسه اشاره و برای طرفین تفهیم نمایند.
موارد زوال داوری حقوقی در حل اختلاف
در موارد ذیل موافقت‌نامه داوری زائل شده و طرفین می‌توانند برای حل اختلاف به دادگاه مراجعه کنند:
۱- تراضی کتبی طرفین دعوا.
۲- فوت یا حجر یکی از طرفین دعوا.
۳- منتفی شدن موضوع داوری.
۴- زوال اصل دعوا.
۵- صدور حکم به بطلان رای داور.
۶- انقضای مدت داوری و عدم صدور رای توسط داور.
۷- صرف نظر کردن کلی خواهان از ادعای خود.
۸- امتناع داور از انجام داوری یا عدم مقدوریت داوری توسط او در داوری مقید.
استفاده از کارشناس توسط داور
۱- داور می‌تواند اموری را که دارای جنبه فنی و تخصصی است به کارشناس ارجاع دهد بدون آن‌که در این خصوص مکلف به رعایت قواعد آیین دادرسی مدنی باشد.
۲- کارشناس ممکن است فاقد پروانه کارشناس رسمی باشد.
۳- اگر داور در موضوع تخصصی مزبور، دارای دانش کافی باشد نیاز به ارجاع موضوع به کارشناس نیست و می‌تواند بر خلاف قاضی، خودش شخصا موضوع را بررسی و کارشناسی کند.
۴- دستمزد کارشناس حسب اعلام داور، بر عهده طرفی است که داور برای اثبات ادعای او استفاده از کارشناس را لازم دیده است.