شاید دشوارترین مرحله در معامله ملک، مرحله‌ای به نام سند زدن ملک است که در عرف معمولاً به آن «به نام زدن» نیز گفته می شود. این مرحله مهم ترین مرحله خرید خانه است و دارای جزئیات مربوط به خود می باشد برای آشنایی با این موضوع با ما همراه باشید. ما قصد داریم از ابتدایی ترین مرحله خرید ملک تا مرحله آخر آن را معرفی نموده و جزئیات آن را بیان کنیم.
در درجه اول برای خرید و سند زدن خانه یا ملک به دو نفر احتیاج داریم:
فروشنده: می‌خواهد ملک یا خانه را بفروشد.
خریدار: می‌خواهد ملک یا خانه را بخرد.
درصورتی که به این توافقات رسیده باشند، وارد معامله می‌شوند.
مراحل معامله و سند زدن ملک
معامله ملک در ایران سه مرحله دارد:
مرحله اول: توافق
مرحله اول، توافقی است که خریدار و فروشنده با هم می‌کنند. در این توافق، نوشته‌ای کتبی به نام قولنامه می‌نویسند، به عبارتی فروشنده و خریدار می‌گویند ما حرفی که بین خودمان زده‌ایم را قبول داریم و آن را مکتوب می‌کنیم.
نکته: اسم حقوقی قولنامه به مبایعه‌نامه تغییر داده شده است. قولنامه، بار حقوقی ندارد و اگر بین دو طرف دعوا شود، و به دادگاه مراجعه می‌کنند، قولنامه محکمه‌پسند نیست و شرایط فقهی لازم را ندارد. زیرا اساس قانون ما در ایران فقه است. برای همین قولنامه را به مبایعه‌نامه تبدیل کردند.
ممکن است خریدار و فروشنده زمانی به توافق برسند که دفترخانه باز نباشد، برای همین قبل از سند زدن ملک می توانند یک مبایعه نامه بنویسند.
چه مواردی در مبایعه نامه ذکر می شود؟
حداقل ۵ مورد باید ذکر شده باشد:
مشخصات فروشنده: مشخصات سجلی، آدرس(در آدرس حتما باید کدپستی ذکر شود)، تلفن همراه و ثابت.
مشخصات خریدار: مشخصات سجلی، آدرس(در آدرس حتما باید کدپستی ذکر شود)، تلفن همراه و ثابت.
موضوع مورد معامله(مبیع): مشخصات کامل جغرافیایی، ثبتی، هندسی(مساحت زمین یا خانه).
مبلغ مورد معامله: شامل قیمت واحد و قیمت کل به وجه رایج کشوری، ریال یا معادل تومان.
زمان مورد معامله: زمان و نحوه پرداخت، زمان حضور در دفترخانه و تنظیم سند. برای نحوه پرداخت باید حتما مشخص شود که خریدار چه مبلغی را، در چه زمانی و با چه شرایطی به فروشنده می‌دهد.
اگر این ۵ مورد ذکر نشود، مبایعه‌نامه ارزشی ندارد. بعد از نوشتن این ۵ مورد، برای شفاف‌سازی بیشتر، موارد دیگری را هم به مبایعه‌نامه اضافه می‌کنند. اگر فقط این ۵ مورد نوشته شده باشد، مبایعه‌نامه سست است، ولی با اضافه کردن مواردی مانند اینکه در صورت پشیمانی باید چه کرد، در صورت گول خوردن باید چه کرد و منصوبات و ملزوات کدامند، مبایعه نامه شفاف می شود.
بعد از تکمیل موارد فوق، خریدار و فروشنده و حداقل دوشاهد زیر این مبایعه‌نامه را امضا می‌کنند.
نحوه پرداخت هزینه‌های سند زدن ملک هم باید در مبایعه نامه نوشته شود. بعضی از این هزینه‌ها با فروشنده و برخی با خریدار است. فروشنده باید تمامی بدهی‌های ملک را تا روز تحویل بپردازد.
نکته: ممکن است شما به‌عنوان خریدار، خانه را امروز تحویل گرفته ولی یک سال بعد سند بزنید، برای همین از روزی که خانه را تحویل می‌گیرید، تمام هزینه‌ها با شماست و فروشنده باید خانه را بدون بدهی به شما تحویل دهد.
مرحله دوم: دریافت کد رهگیری
خریدار، با فروشنده به توافق رسیده‌اند و مبایعه‌نامه نوشته‌اند. اما این مبایعه‌نامه منحصربه‌فرد نیست و ممکن است فروشنده خانه را به چندین نفر دیگر نیز بفروشد.
برای جلوگیری از فروش خانه به چندین نفر بعد از تنظیم مبایعه‌نامه و قبل از سند زدن ملک ، فروشنده و خریدار، به بنگاه‌های معامله املاک مجاز می‌روند، تا مبایعه نامه خود را در سیستم نرم‌افزاری جامع ثبت کنند.باید دقت داشت بنگاه معامله ملکی حتما رسمی و معتبر باشد.
مشخصات ملک، خریدار و فروشنده، در سیستم ثبت شده و کد رهگیری صادر می‌شود. این سیستم سراسری است، در نتیجه اگر فروشنده بخواهد هم‌زمان یک ملک را به چند نفر بفروشد، سیستم خطا داده و می‌گوید کد رهگیری برای این ملک صادر شده است.
صادر شدن کد رهگیری به منزله سلامت معامله بوده و یکی از مراحل لازم برای سند زدن خانه است.
نکته: علاوه بر ثبت مبایعه نامه در بنگاه معاملات ملکی، تنظیم مبایعه نامه را نیز برای سند زدن ملک در بنگاه معاملات ملکی انجام داد.
مرحله سوم: مراجعه فروشنده به دفتر اسناد رسمی
در این مرحله از انتقال سند، خریدار کاری ندارد و فروشنده باید با شناسنامه و اصل سند، به دفتر اسناد رسمی مراجعه کند. دفتر اسناد لیست مدارک مورد نیاز برای تشکیل پرونده برای سند زدن ملک را به فروشنده می‌دهد تا آن را آماده کند.
مدارک لازم برای تشکیل پرونده نقل و انتقال و سند زدن ملک در دفتر اسناد:
- اصل و تصویر سند مالکیت
- اصل و تصویر بنچاق
- تصویر شناسنامه و کارت ملی فروشنده و خریدار
- اصل و تصویر وکالت‌نامه
- اصل و تصویر پایان‌کار و یا عدم خلافی شهرداری یا نامه بازدید شهرداری یا بخشداری (در مورد زمین‌های دارای بنا و زمین‌های بدون بنا)
- صورت‌مجلس تفکیکی در مورد آپارتمان (این مورد باید هماهنگ شود)
- اصل و تصویر حصر وراثت(در مورد سندهای ورثه‌ای)
- اصل و تصویر فرم مالیات بر ارث(در مورد سندهای ورثه‌ای)
نکته: بنچاق یک ورق کاغذ با سایز A2 است که در آن مشخصات فروشنده و خریدار، آدرس و تمام هزینه‌هایی که طرفین انجام داده‌اند، در آن آورده می‌شود، یعنی داستان ملک در آن نوشته شده است. بنچاق پیوست و پیش‌نیاز سند است.
نکته: وقتی فروشنده برای انتقال سند به دفترخانه می‌رود، دفترخانه وظیفه دارد از شهرداری، دارایی، بیمه (اگر ملک تجاری باشد)، بخشداری (اگر ملک خارج از محدوده خدمات شهری باشد) بپرسد که این ملک بدهی دارد یا نه. به این کار مفاصاحساب می‌گویند.
پس از اینکه فروشنده نامه ای را از دفتر اسناد گرفت، باید مراحل زیر را طی کند تا خانه را به نام بزند و سند بزند:
- شهرداری یا بخشداری
- دارایی
- بیمه
مرحله نهایی سند زدن ملک انتقال سند است.
طبق تاریخی که در مبایعه‌نامه آمده است، فروشنده و خریدار برای سند زدن ملک در دفترخانه حضور پیدا می‌کنند.
اگر یکی از طرفین مثلا فروشنده، در دفترخانه حاضر نشد، و خریدار نتوانست به هیچ طریقی با او تماس بگیرد، وظیفه دارد تا آخرین ساعت اداری در دفترخانه بنشیند، اگر فروشنده نیامد، خریدار گواهی عدم حضور می‌گیرد.
اگر خریدار به‌هیچ‌وجه نتوانست فروشنده را پیدا کند، با گواهی عدم حضور به دادگاه رفته و می‌تواند هزینه پشیمانی را از فروشنده بگیرد.
فروشنده در این بخش باید تمامی مدارکی که مرحله قبل ذکر کرده‌ایم، با خود به‌همراه داشته و در کنار آن پاسخ استعلام‌هایی را که از شهرداری، دارایی، بیمه گرفته است(مفاصاحساب) به دفترخانه بدهد.
هزینه سند زدن ملک
ثبت مبایعه‌نامه در سیستم سراسری: دفتر معاملات املاک، پنج درصد ارزش ملک را از طرفین می‌گیرد.
هزینه های شهرداری: فروشنده باید هزینه‌ای به شهرداری بابت خلافی، نوسازی و پسماند بدهد.
دارایی هزینه نقل‌وانتقال را می‌گیرد: اگر ملک قبلا اجاره بوده باشد، دارایی، (مالیات بر اجاره) هم می‌گیرد. ۴% قیمت ملک، مالیات نقل‌وانتقال می‌گیرد
هزینه دفترخانه(حق التحریر): به صورت مساوی بین خریدار و فروشنده تقسیم می‌شود. این هزینه حدودا بین ۲۰۰ هزارتومان تا دو میلیون است.