برای بسیاری از ما پیش اومده که در موقع تنظیم سند از انجام معامله منصرف شده ایم اما موضوعی که مطرح این است که این اتفاق چگونه رخ می دهد و د ر صورت رخ دادن حق طرف مقابل و مبلغی که برای قرارداد پرداخت کرده است چه می شود؟ آیا هزینه او به هدر میرود و یا این هزینه به او پرداخت می شود؟ آیا می توان معامله را در دفتر اسناد رسمی بهم زد؟ در نهایت شرایط فسخ معامله چیست؟ اما در ابتدا باید این موضوع بررسی شود که این انصراف به چه شکل رخ می دهد.با مجله حقوقی دادمان همراه باشید.
نحوه انصراف از انعقاد قرار داد و فسخ معامله در دفتر اسناد رسمی
ماده ۲۱۹ قانون مدنی مقرر می دارد :
“عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد بین متعاملین وقائم مقام آنها لازم الاتباع است مگر اینکه به رضای طرفین اقاله و یا به سبب قانونی فسخ شود .”
عقد لازم پس از آنکه طبق قانون واقع شد به دستور ماده ۲۱۹ قانون مدنی بین متعاملین و قائم مقام قانونی آنان لازم الاتباع است و باید مفاد آن را به موقع اجرا گذارند ونمی توانند هر موقع که بخواهند آن را برهم زنند مگر در دومورد ۱ – اقاله ۲- فسخ به علت قانونی
در ماده ۲۳۸ قانون مدنی در تعریف اقاله می گوید:
(( اقاله در لغت عرب به معنی خلاص نمودن کسی است از چیزی که دچار آن می باشد و در اصطلاح حقوقی اقاله و تفاسخ برهم زدن عقد به تراضی طرفین معامله می باشد همچنان که دو نفر می توانند طبق ماده ۱۰ قانون مدنی از آزادی اراده در امور مالی خود استفاده نمایند و قرارداد منعقد و در مقابل یکدیگر تعهد کنند یا یکی مالی را به دیگری منتقل نماید . ))
در مورد فسخ ماده صریحی در قانون مدنی وجود ندارد اما با توجه ماده ۲۳۸ قانون مدنی،فسخ عبارت است از:
(( فسخ عبارت است از انحلال ارادی که به تصمیم یکی از دو طرف انجام می شود این عمل حقوقی بر خلاف اقاله که در شمارقراردادها می آید ایقاع است و نیاز به تراضی ندارد .))
برگشت آثار عقد توسط فسخ باید به وسیله یک طرف عقد باشد و اگر به توافق طرفین ایجاد شود آن را اقاله می نامند نه فسخ و اسم دیگر اقاله تفاسخ است .
طبق ماده ۲۸۴ و ۴۴۹ قانون مدنی فسخ و اقاله به هر لفظ یا عملی که بیانگر این عمل باشد واقع می شود. اما باید بررسی شود که این امر در دفترخانه اسناد رسمی تحت چه موادی از قانون ثبت و قانون مدنی صورت میگیرد؟
انواع فسخ معامله
۱.فسخ معامله بر اساس توافق طرفین: طرفین معامله می توانند در ضمن عقد یا خارج از آن،برای یک طرف معامله یا هر دو و یا طرف ثالث،حق فسخ قائل شوند.
در کلیه قراردادهای ملکی اعم از خرید و اجاره، در یکی از بندهای قرارداد ذکر شده است که به هر دو طرف قرارداد اجازه داده شده که در مدت زمان مشخصی در صورت تمایل، با رعایت قوانین و ارائه‌ی دلایل موجه، قرارداد امضاشده را فسخ نمایند. بنابراین تحت هیچ شرایطی به طور یک طرفه، طرفین معامله نمی‌توانند معامله را فسخ نمایند. فسخ در صورتی امکان‌پذیر است که این حق برای هریک از طرفین قرارداد در قولنامه ذکر شده باشد
حق فسخ معامله ملک در قولنامه اجاره ملک باید قید شود و به امضای طرفین قرارداد برسد. در صورتی که به این موضوع در متن قرارداد توجه نشود، ممکن است امکان فسخ معامله را نداشته باشند.
فسخ معامله باید توسط کسی صورت گیرد که از نظر سن و عقل به اندازه کافی قابل‌اعتماد باشد.
در صورتی که طرفین قرارداد تصمیم به فسخ معامله گرفته باشند، باید برای آن دلیل موجهی داشته باشند. بنابراین صرف پشیمانی بدون دلیل موجه، قابل قبول نیست. در این صورت، قانون اجازه فسخ معامله خرید و فروش را نخواهد داد.
۲.فسخ معامله بر اساس قانون: فسخ قانونی زمانی رخ می دهد که قانون برای جلوگیری از ضرری که توجه یکی از دو طرف معامله می شود و ناخواسته است،دستور فسخ معامله را می دهد.
در صورتی که صاحب ملک، ملک را به شخص دیگری بفروشد، مالک قبلی یا جدید نمی‌تواند مستأجر را مجبور به تخلیه ملک نمایند. مگر در صورتی که چنین شرطی در زمان انعقاد قرارداد در قولنامه قید شود.
مهم‌ترین دلیل مستاجران برای فسخ معامله اجاره این است که ملک مورداجاره دارای ایرادات عمده‌ای است که موقع بازدید از منزل، صاحب‌خانه به آنها اشاره نکرده است. در این صورت مستاجر برای رفع این ایرادات باید متحمل هزینه شود تا ملک قابل‌سکونت باشد، بنابراین مستاجر می‌تواند اقدام به فسخ معامله کند.لازم به ذکر است که میتوان قرارداد اجاره را در دفتر اسناد رسمی تنظیم کرد.
در صورتی که شخصی ملکی خریداری کند و بعد از انعقاد قرارداد و پرداخت پول متوجه شود که ملک خریداری شده ایراداتی دارد، به دلیل غبن در معامله می‌تواند اقدام به فسخ معامله نماید. اما در صورتی که پول را به طور کامل پرداخت کند و بعد متوجه چنین مشکلی در ملک شود، می‌تواند این موضوع را در دادگاه مطرح کند در این صورت بعد از صدور حکم می‌تواند تفاوت قیمت را طبق نظر کارشناس از فروشنده درخواست نماید.البته این تفاوت قیمت باید به گونه ای باشد که عادتا قابل مسامحه نباشد یعنی اختلاف قیمت آن افحش باشد.
شرط فسخ معامله ملکی
۱.اراده شخص
۲.اکراه شخص و نداشتن تمایل در انغقاد قرارداد:((به این صورت که اگر فرد طبق ماده۱۹۰ قانون مدنی فاقد قصد و رضا و تمایل درونی برای برقراری معامله باشد این معامله اکراهی است و فاقد اثر قانونی است.
فسخ معامله توسط چه کسی باید انجام شود؟
فسخ معامله باید توسط کسی انجام شود که اهلیت قانونی دارد یعنی باید فرد رشید،عاقل و کبیر باشد.
شرط انفساخ در مورد فسخ معاملات ملکی چگونه است؟
انفساخ قرارداد به دو گونه است:
۱.اراده طرفین:برخی اوقات خود طرفین به گونه ای شرط می کنند که اگر فرد خریدار یکی از چک هایش پرداخت نشود، معامله به طور کل بر هم خورد.
۲.به حکم قانون:مانند منفسخ شدن عقد وکالت به علت فوت یکی از طرفین.
تا به اکنون انواع فسخ و نحوه برهم زدن قرارداد را طبق قانون مدنی بررسی کردیم اما حالا باید دید که نحوه استفاده از این شرایط در کنار قانون ثبت و آیین نامه اجرایی آن چگونه است؟
دفاتر اسناد رسمی باید در مورد فسخ و اقاله سند به نحو زیر عمل کنند:
الف – در صورتی که یکی از متعاملین بخواهد از حق خیار خود استفاده نماید بایستی پس از احراز حق مزبور فسخ معامله در حاشیه سند و ثبت دفاتر قید شده و به امضاء کسی که معامله را فسخ نموده برسد سردفتر باید امضاء شخصی مزبور و وقوع فسخ را تصدیق و امضاء نماید ( همین عمل را عیناً چنانچه دفتر اسناد رسمی دارای نماینده باشد ) باید در دفتر خود بنماید دراین مورد زدن مهر باطل شد مورد نخواهد داشت .
ب- در صورتی که طرفین برای اقاله به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند باید پس از اقاله معامله در ستون ملاحظات دفتر ، سند معامله ابطال و مهر ( باطل شد ) روی سند وثبت دفتر زده شود در مورد املاک چنانچه اقاله گردد خلاصه معاملات به دفتر املاک ارسال گردد .
بند ۷۵مجموعه بخشنامه های ثبتی:
« فسخ معاملات باید پس از ثبت در ردیف دفتر جاری طبق ماده ۴۲ قانون مالیات های مستقیم و اخذ امضاء از فسخ کننده و اخبار در ستون ملاحظات ثبت مربوطه در دفتر سردفتر ، در ستون ملاحظات سند مالکیت هم ثبت شده و به امضاء فسخ کننده برسد و اطلاع نامه فسخ نیز ظرف پنج روز به اداره ثبت محل تحویل گردد ».
بند ۱۰۸ مجموعه بخشنامه های ثبتی :
« در ا جرای ماده ۴۲ قانون مالیات های مستقیم مصوب اسفند ۱۳۴۵ فک دین کلاً یا جزئاً و فسخ اسناد به طور کلی باید تحت شماره و تاریخ در ردیف اسناد ثبت و مدلول آنها با ذکر شماره و تاریخ در ملاحظات ثبت مورد فسخ توضیح داده شود بدیهی است احراز صحت فسخ با مسئول دفترخانه می باشد .
فسخ سند در دفترخانه تنظیم کننده سند چه مراحلی را باید طی کند؟
۱ ـ احراز حق فسخ
۲ـ سؤال از اداره اجراء در صورتی که نسبت به سند اجراییه صادر شده باشد
۳ـ فسخ معامله در حاشیه سند و ثبت دفتر
۴ـ امضاء فسخ کننده در حاشیه سند و ثبت دفتر
۵ ـ تصدیق امضاء فسخ کننده و اعلام فسخ توسط سردفتر و امضاء او .
۶ ـ ارسال لاشه سند باطل شده و آگهی فسخ به اداره ثبت مربوطه در خصوص املاک
اقاله سند در دفتر تنظیم کننده سند چگونه است؟
۱ـ سؤال از اداره اجرا در صورتی که نسبت به آن اجراییه صادر شده باشد
۲ـ اقاله معامله در ستون ملاحظات دفتر
۳ـ ابطال سند معامله و زدن مهر باطل شد روی سند و ثبت دفتر
۴ـ ارسال خلاصه اقاله به ثبت مربوطه در خصوص املاک
فسخ و اقاله در دفتر غیر تنظیم کننده سند چگونه است؟
۱ـ پرسش از دفتر خانه تنظیم کننده سند قبلی مبنی بر اینکه آیا نسبت به سند مورد تقاضا اجراییه صادر شده است یا خیر ؟
۲- پرسش از اداره اجرای ثبت در صورتی که نسبت به سند صدور تقاضا از دفترخانه تنظیم کنند سند اجراییه صادر شده باشد .
۳ ـ تنظیم سند اقرارنامه مبنی بر فسخ سند و یا سند اقاله حسب مورد
۴ ـ ارسال رونوشت اداری اقرارنامه و یا اعلام مراتب اقاله به دفترخانه قبلی جهت درج در ستون ملاحظات سند پیشین .
تا به اکنون در مورد فسخ و انواع آن و نحوه اعمال آن در قانون مدنی و قانون ثبت صحبت کردیم اما موضوع مهم این است که آیا در نتیجه این فسخ و اقاله آیا هزینه پرداخت شده به خریدار باز می گردد ؟
از آثار فسخ و اقاله این است که معامله را به صورت گذشته وماقبل قرارداد درمی آورد یعنی انگار که معامله انجام نشده است و تمام مبلغ پرداخت شده به فروشنده باید برگرداننده شود اما اگر ثمن عین معین بوده و تلف شده است باید مثل یا قیمت آن پرداخت شود و یا اگر ثمن عین کلی بوده که مصداق آن مشخص نبوده باید مثل آن پرداخت شود.اما اگر در اثر استفاده فروشنده از ثمن عین معین منجر به افزایش قیمت آن شده باشد باید آن افزایش قیمت محاسبه و به فروشنده پرداخت شود.