از جمله موارد مهمی هستند که برای جلوگیری از بروز اتفاقات جدی، باید مد نظر قرار گیرند. همانطور که می دانید تعداد بسیاری از معاملات زمانی از رسمیت قانونی برخوردار هستند که بر اساس یک قرارداد قانونی و رسمی انجام بپذیرند. یکی از رایج‌ترین معاملاتی که توسط افراد انجام می پذیرد، معاملات مربوط به ملک است. این معاملات به عنوان بخش جدا نشدنی از زندگی افراد مبدل شده اند. به طوری که هر فرد (حتی برای یکبار) با معاملات مربوط به ملک مواجه می شود. افرادی که از نکات معاوضه ملک در خرید و فروش مطلع نیستند، اغلب با ضرر و زیان‌های مالی قابل توجهی مواجه می شوند. با در نظر گرفتن شرایط جبران ناپذیر این ضرر و زیان (برای طرفین معامله) بهترین راهکار قبل از انجام معامله، شناخت تمامی ویژگی ها و نکات مهم در این زمینه است.
امروزه معامله گران از روش های بسیار متفاوتی برای معاوضه ملک، استفاده می کنند. در این صورت می توانند با وجود شرایط مختلف اقتصادی (اعم از وجود رکود در بازار ملک) همچنان از درآمد و سودآوری قابل توجهی برخوردار گردند.
معاوضه ملک چه ویژگی هایی دارد؟
یکی از مهمترین عناصری که در نکات معاوضه در خرید و فروش ملک باید مد نظر قرار دهید، ویژگی های تعیین شده برای معاوضه ملک می‌باشد. این ویژگی ها عبارتند از:
♦ طرفین در قرارداد معاوضه ملک باید از اهلیت قانونی برخوردار باشند. افراد محجور و یا افرادی که صلاحیت قانونی ندارند، نمی توانند اقدام به بستن قرارداد نمایند.
♦ بستن قرارداد معاوضه باید کاملا رضایتمندانه از جانب طرفین باشد. وجود هرگونه فریب، اجبار، تهدید و … اعتبار قرارداد را تحت تاثیر قرار می دهد.
♦ موضوع و یا ملک مورد معامله به طور کامل معین و مشخص شده باشد. مشخصات کامل ملک، مقدار جنس مورد نظر، نوع کالا و … باید کاملا مشخص گردد.
♦ در قرارداد معاوضه ملک، موضوع قرارداد باید کاملا با قوانین و اصول اخلاقی شرع، سازگار باشد. در غیر این صورت قرارداد از صحت قانونی برخوردار نخواهد بود.
انواع معاوضه ملکی
از دیگر نکات معاوضه در خرید و فروش ملک، توجه به انواع معاوضه های ملکی است. با شناخت انواع معاوضه می توانید با آگاهی و هوشیاری بیشتری برای تنظیم قرارداد اقدام نمایید. انواع معاوضه های ملکی عبارتند از:
♦ معاوضه ملک مورد نظر با ارزهای دیجیتالی
♦ معاوضه ملک هایی که در خارج بوده با ملک هایی که در ایران هستند.
♦ معاوضه ملک با انواع خودروها
♦ معاوضه ملک های مسکونی با املاک تجاری
♦ معاوضه ملک با ملک (ملک های بزرگتر با ملک های کوچک تر و …)
نکات مهم در تنظیم قراردادهای معاوضه
بعضا افراد به دلایل مختلفی ممکن است اقدام به معاوضه ملک خود نمایند. در این صورت برای پشتیبانی کردن قانون از این معاملات، تنظیم قرارداد بر اساس اصول خاص و تکیه به نکات معاوضه در خرید و فروش ملک امری مهم و ضروری می باشد. از نکات مهم در تنظیم این قرارداد ها، می‌توان به نمونه های زیر اشاره کرد:
♦ از قرارداد معاوضه املاکی که از سند رسمی و یا اسناد مالکیت قانونی برخوردار نیستند، دوری کنید.
♦ زمانی که طرفین در قرارداد معاوضه ملک به توافق می رسند، باید موضوع توافق خود را در قرارداد قید کنند. (مانند: شرایط تحویل، فرآیند انتقال سند و …)
♦ بهتر است در تنظیم قرارداد معاوضه برخی از نکات معاوضه در خرید و فروش ملک به طور کامل مشخص گردند. (مانند: مشخصات طرفین، موارد فسخ قرارداد ملک، تضمین و وثیقه ها، شروط قرارداد و …)
♦ برای معاملاتی که به صورت معاوضه ای انجام می پذیرند نیز نیازمند انتقال رسمی سند و ثبت در دفاتر اسناد و املاک خواهید بود.
♦ حضور کلیه وراث و یا نماینده قانونی آنها، دریافت مدارک مربوط به انحصار وراثت، مدارک مربوط به تسویه مالیاتی و … از جمله مدارک ضروری هستند که در ملک های معاوضه ورثه ای باید مورد استفاده قرار بگیرند.
♦ بررسی دقیق مدارک شناسایی، دریافت استعلام های ضروری و کنترل وکالتنامه از دیگر نکات مهمی هستند که در تنظیم قراردادهای معاوضه باید مدنظر قرار بگیرند.
قرارداد معاوضه به چه معناست؟
یکی از مهمترین نکات معاوضه در خرید و فروش ملک، شناخت دقیق و اصولی قرارداد معاوضه است. برای شناخت دقیق این قرارداد می توان به ماده ی ۴۶۴ از قانون مدنی اشاره کرد. بر اساس این قانون:
معاوضه نوعی عقد و قرارداد می باشد که بر اساس آن یکی از طرفین، مالی را به طرف دیگر داده و طرف دیگر نیز در ازای دریافت مال، مال دیگری را به وی اعطا می‌کند. با توجه به این ماده ی قانونی، معامله گران باید از قصد انعقاد معاوضه برخوردار باشند. (متعاملین نباید از قصد مبنی بر انعقاد بیع برخوردار باشند.)
در نکات معاوضه در خرید و فروش ملک به این امر اشاره شده است که عقد معاوضه از جمله عقود تملیکی (بر اساس این قرارداد انتقال مالکیت مالی از یک فردی به فرد دیگر، انجام می پذیرد.) می باشد. همچنین این قرارداد در دسته ی عقود معین معاوضی (عقدی که رایگان نمی باشد) قرار می گیرد.
اگر بخواهیم به یک توضیح کلی در زمینه قرارداد معاوضه اشاره کنیم، می توان گفت که در قرارداد معاوضه کالایی با کالای دیگر مبادله می شود. حال در صورتی که یک کالا با پول مبادله شود (در قبال ارائه ی کالا از طرف مقابل پول دریافت شود) دیگر قرارداد معاوضه نبوده و عقد بیع صورت پذیرفته است.
ویژگی های قرارداد معاوضه ملک
از مهمترین ویژگی های قرارداد معاوضه می توان به موارد زیر اشاره کرد:
♦ بر اساس ماده ی ۳۹۷ از قانون مدنی تا زمانی که طرفین متفرق نشده و در مجلس هستند می توانند اقدام به فسخ قرارداد نمایند.
♦ قراردادی که با عنوان معاوضه ملک انجام می پذیرد باید به صورت دو طرفه بوده و یا اینکه معامله‌ی کالا با کالا انجام پذیرد. (معاوضه نوعی عقد معوض می باشد.)
♦ از ویژگی های مهم معاوضه ملک، فسخ آن با حضور طرفین است. در صورتی که فقط یکی از طرفین برای فسخ حضور داشته باشد، انجام فسخ امکان پذیر نخواهد بود. (معاوضه نوعی عقود لازم است.)
♦ هر کدام از طرفین در قرارداد معاوضه، کالایی از طرف مقابل دریافت می کند. مانند معاوضه‌ی ملک تجاری با ملک مسکونی و یا خودرو و … (معاوضه از جمله عقود تملیکی است.)
تفاوت قرارداد معاوضه با عقد بیع
شاید برخی از افراد قرارداد معاوضه با بیع را اشتباه بگیرند. این قراردادها در زمینه های مختلفی شبیه به یکدیگر هستند اما به طور کلی می توان شاهد موارد گسترده ی تفاوت قرارداد معاوضه با بیع بود. برای انعقاد یک قرارداد مطمئن و دقیق، شناخت نوع عقد امری مهم و ضروری می باشد. در ادامه به برخی از مهمترین تفاوت های قرارداد معاوضه با عقد بیع اشاره شده است.
۱- قرارداد معاوضه به قراردادی اطلاق می شود که بر اساس آن دو کالا مورد معامله قرار می گیرند. در حالی که در قرارداد بیع کالا با پول مبادله خواهد شد. (تفاوت در عوض)
۲- در قرارداد بیع، موضوع و مورد معامله با عنوان مبیع و یا موضوع بیع شناخته خواهد شد. در حالی که در قرارداد معاوضه از کالای مورد معامله با عنوان منفعت عین و یا عین معامله یاد می شود.
۳- در قرارداد بیع شاهد برخی از خیارات هستیم که هر یک از طرفین برای فسخ قرارداد می توانند از آنها استفاده کنند اما در قرارداد معاوضه احکام خاص بیع جاری نخواهد بود.
۴- در قرارداد معاوضه ملک نمی توان شاهد حق شفعه بود اما در عقد بیع می توان از حق شفعه استفاده کرد. این حق از جمله حقوق مخصوص در قرارداد بیع شناخته می شود.
۵- یکی از مهمترین نکات معاوضه در خرید و فروش ملک عدم اهمیت تعادل ارزش در عوضین است. (به این معنی که مهم نیست که یکی از کالاهای مورد معامله ارزش بیشتر یا کمتر از کالای مورد معامله‌ی دیگر داشته باشد.) در عقد بیع باید ثمن و عین معامله دارای ارزش مالی یک اندازه و یکسانی باشند. در غیر این صورت طرفین با استفاده از خیارات لحاظ شده می توانند قرارداد را فسخ نمایند.
بیع به چه معناست؟
حال که به اطلاعات مهمی در زمینه نکات معاوضه در خرید و فروش ملک دست یافتید، بهتر است قرارداد بیع را نیز بشناسید. اگر بخواهیم به یک توضیح جامع در این زمینه اشاره کنیم، می توان از ماده‌ی ۳۳۸ از قانون مدنی اشاره کرد. بر اساس این ماده، بیع همان تملیک عین است به عوض معلوم. منظور از مفهوم لغت بیع، خرید و فروش است. اگر این کلمه در قانون مدنی مورد استفاده قرار بگیرد، به مفهوم انتقال یک مالکیت عین به فرد دیگر، در ازای دریافت عوض خواهد بود
درک مفهوم عقد بیع، سخت و پیچیده نیست، چرا که روزانه تمامی اشخاص با این قرارداد سر و کار دارند. بر اساس این عقد، شرایط و آثاری برای طرفین ایجاد می گردد. انعقاد این قرارداد می تواند آثار مهمی را برای طرفین به همراه داشته باشد. این عقد در انواع مختلف قابل اجرا خواهد بود. اگر بخواهیم به دسته بندی این عقد اشاره کنیم می توان از بیع مشروط یاد کرد.
نکات حقوقی برای عقد معاوضه
قبل از اینکه بخواهید اقدام به انعقاد قرارداد معاوضه نمایید، بهتر است با نکات معاوضه در خرید و فروش ملک که از جنبه ی حقوقی برخوردار هستند مطلع گردید. از جمله این نکات مهم حقوقی عبارتند از:
♦ در صورتی که ملک مورد معاوضه از وام مسکن برخوردار باشد، باید قبل از اقدام به فروش و یا معاوضه آن، وام مورد نظر تسویه گردد. در غیر این صورت بانک مالک را جریمه خواهد کرد. توجه داشته باشید که شرایط جریمه در بانک ها و استان های مختلف متفاوت است.
♦ قبل از انجام معاوضه ملک حتما مدارک شناسایی طرف مقابل را بررسی نمایید.
♦ عدم برخورداری یک ملک از سند رسمی می تواند مشکلات حقوقی گسترده ای را در پی داشته باشد. بنابراین انجام قرارداد معاوضه با املاکی که از سند رسمی برخوردار نیستند، هرگز هوشمندانه نخواهد بود .
♦ از مدارک ضروری که باید توسط طرفین مورد بررسی قرار بگیرد، می توان به گواهی شهرداری ملک و پروانه ساخت آن اشاره کرد.
♦ اگر به دنبال اخذ یک قرارداد معاوضه ملک بدون چالش و دغدغه هستید، بهتر است تمامی مراحل را در بنگاه هایی که از مجوز رسمی برخوردار بوده و اعتبار بالایی دارند، انجام دهید.
شرایط فسخ قرارداد معاوضه ملک
همانطور که در نکات معاوضه در خرید و فروش ملک اشاره شد، قراردادهای معاوضه غیر قابل انحلال تلقی می گردند. در مورد این نوع از قراردادها صرفا مواردی نیز وجود دارند که می توانند ابطال و انحلال عقد معاوضه را به همراه داشته باشند. در صورتی که فرد انتقال دهنده و یا انتقال گیرنده از شرایط خاص و مواردی که در قانون مقرر شده است برخوردار باشند، می توانند اقدام به منحل نمودن عقد معاوضه نمایند. از این شروط و موارد قانونی با عنوان خیارات یاد می‌شود. از جمله خیارات فسخ قراردادهای معاوضه عبارتند از:
خیار شرط: بر اساس این خیار، هر کدام از طرفین می توانند شرطی مبنی بر حق فسخ تا مدت زمان معین را تنظیم نمایند.
خیار عیب: در صورتی که در عوض و یا معوض تعیین شده در قرارداد معاوضه، عیب و یا ایرادی وجود داشته باشد و طرفین نسبت به آن اطلاعی نداشته باشند، می توانند قرارداد معاوضه ملک را فسخ نمایند.
خیار تدلیس: در برخی از قراردادهای معاوضه، یکی از طرفین با استفاده از عملیات متقلبانه اقدام به فریب دادن طرف دیگر می نماید. به استناد این خیار فرد فریب خورده می تواند اقدام به فسخ قرارداد نماید.
موارد ابطال قرارداد معاوضه ملک
در بین نکات معاوضه در خرید و فروش ملک، می توان به موارد انحلال عقد معاوضه نیز اشاره کرد. در این خصوص می توان از شرایطی که در ماده ۱۹۰ قانون مدنی به آنها اشاره شده است، یاد کرد. بر اساس این ماده در صورتی که طرفین قرارداد از شرایط خاص جهت عقد قرارداد برخوردار نباشند، قرار داد فسخ خواهد شد. از جمله این شرایط عبارتند از:
♦ مشخص نمودن یک موضوع معین برای معامل
♦ اهلیت داشتن طرفین در عقد قرارداد
♦ رضایت و قصد طرفین
♦ مشروعیت داشتن موضوع معامله
بنابر موارد ذکر شده در نکات معاوضه در خرید و فروش ملک، می توان گفت که اگر شرایط ذکر شده در عقد معاوضه موضوعیت نداشته باشند، این عقد و قرارداد از نظر حقوقی باطل تلقی شده و از هیچ اثر و پیگرد قانونی برخوردار نخواهد بود.