ملک طلق، به اموالی گفته می شود که مالک آن، بتواند هر نوع تصرفی در آن بنماید. درج این عبارت، در وضعیت خاص یک سند، به این معنی است که برای معامله ملک مزبور ریسکی وجود نداشته و ملک، در وثیفه یا وقف و… نمی باشد، که از این نظر، ملک طلق با وقف تفاوت داشته و نقطه مقابل آن می باشد.
کلیه علوم، از جمله علم حقوق، در برگیرنده اصطلاحات و کلمات خاصی می باشند که برای درک مفهوم آن، لازم است به بیان تعریف و ارائه توضیحات آن پرداخت. یکی از اصطلاحات پر کاربردی که در حوزه ثبت اسناد و املاک کشور و معامله ملک مورد استفاده قرار می گیرد، عبارت ملک طلق می باشد.
این عبارت، از دو کلمه ملک و طلق تشکیل شده است که اشاره به نوع خاصی، از وضعیت مالکیت شخص بر ملک می نماید. برای این که ملکی، طلق محسوب شود، لازم است که ویژگی های ذکر شده در مواد قانونی را داشته باشد، در غیر این صورت، ملک، طلق به شمار نمی آید. از آن جایی که املاکی که طلق نیستند، دارای احکام خاص خود می باشند؛ افراد لازم است که از جزئیات این امر آگاهی داشته باشند.
طلق در لغت به معنی خالص، رها و آزاد معنی شده است و اصطلاح حقوقی و ثبتی آن نیز، از همین معنی، ریشه گرفته است.
ملک طلق به چه اموالی اطلاق می شود؟
ملک طلق، به اموال و دارایی هایی گفته می شود که مالک آن، بتواند هر نوع تصرفی در آن بنماید. به عبارت دیگر، ملک طلق ملکی است که صاحب آن، می تواند هر نوع استفاده ای از ملک مزبور کرده و از این نظر، هیچ مشکل یا منع حقوقی برای وی وجود نداشته باشد.
به طور مثال، صاحب ملک بتواند، به طور آزادانه اقدام به فروش، صلح، اجاره و… زمین مذکور نماید. بنابراین، چنانچه منع قانونی یا حقوقی، برای هرگونه تصرف در زمین، وجود داشته باشد، دیگر، ملک مزبور، طلق محسوب نمی شود. همچنین، ملک طلق می بایست در اختیار یک نفر بوده و مالی که دو یا چند نفر به صورت مشترک مالک آن محسوب می شوند، ملک طلق نیست.
چه املاکی طلق نیستند؟
ملک طلق، به ملکی گفته می شود که مالک آن، قادر باشد هر نوع تصرفی در آن بنماید. با این حال، مواردی پیش می آید که در آن مالک، با این که صاحب مال، محسوب می شود، اما نمی تواند در آن دخل و تصرفی نماید.
در این میان ممکن است که این سوال، برای افراد مطرح شود که چه عاملی باعث می گردد که ملک، طلق محسوب نشود و از دخل و تصرف مالک در مال، جلوگیری به عمل آید. به این منظور در این بخش، به این موضوع پرداخته خواهد شد که چه املاکی طلق نیستند.
یکی از املاکی که طلق محسوب نمی شود و مالک نمی تواند آزادانه از مال مزبور، استفاده کند؛ موردی است که ملک، با حکم مرجع قضایی توقیف می گردد. در صورتی که دادگاه صالح یا هر مرجع ذی صلاح دیگری، حکم به توقیف مال مزبور دهد، مالک حق تصرف در مال را نخواهد داشت. بر اساس ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی مصوب سال ۱۳۵۶، هر گونه نقل و انتقال اعم از قطعی، شرطی و یا رهنی نسبت به مال توقیف شده باطل و بلااثر است.
نمونه دیگر، مالی که طلق محسوب نمی شود، مربوط به حالتی است که ملک در رهن شخص دیگری باشد. مطابق ماده ۷۷۱ قانون مدنی، رهن عقدی است که به موجب آن، مدیون مالی را برای وثیقه به داین می دهد که رهن دهنده را راهن و طرف دیگر را مرتهن می نامند. مطابق ماده ۷۷۲ همین قانون، مال مرهون باید به قبض مرتهن یا به تصرف کسی که بین طرفین معین می گردد، داده شود. بنابراین؛ تا زمانی که مال در دست مرتهن، می باشد، مال، جزو املاک طلق نیست.
یکی دیگر از مواردی که ملک، طلق محسوب نمی شود؛ در جایی است که عرصه یا زمین متعلق به دولت یا موقوفه باشد. در چنین حالتی، ملک نسبت به عرصه و زمین طلق نیست، اما نسبت به اعیان و ساختمانی که روی عرصه بنا شده است، طلق محسوب می شود. همچنین، در صورتی که دو یا چند نفر مشترکا، مالک مالی محسوب شوند، ملک طلق محسوب نمی شود.
حکم معامله ملکی که طلق نباشد چیست؟
باید بین فرض های مختلف ملک غیر طلق، تفاوت قائل شد. ماده ۶۶۳ کتاب پنجم، قانون مجازات اسلامی مصوب سال ۱۳۷۵، در مواردی که ملک به حکم مقام قضایی، توقیف شده است، چنین بیان می دارد که: «هر کس عالما در اشیا و اموالی که توسط مقامات ذی صلاح توقیف شده است و بدون اجازه دخالت یا تصرفی نماید که منافی با توقیف باشد، ولو مداخله کننده یا متصرف مالک آن باشد به حبس از سه ماه تا یک سال محکوم خواهد شد.»
همچنین، مطابق ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی مصوب سال ۱۳۵۶، هر گونه نقل و انتقال اعم از قطعی، شرطی و یا رهنی نسبت به مال توقیف شده باطل و بلااثر است. بنابراین، هر گونه معامله نسبت به ملکی که طلق نباشد مورد توقیف قرار گرفته، باطل است.
در مواردی که ملک به رهن داده شده است، مطابق ماده ۷۹۳ قانون مدنی، راهن نمی تواند در رهن تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشد؛ مگر این که مرتهن، اذن انجام آن را داده باشد. بنابر این، چنانچه، راهن معامله را نسبت به ملکی که طلق نیست، انجام دهد و مرتهن نیز به انجام معامله رضایت دهد؛ معامله صحیح واقع می شود، اما اگر مرتهن اجازه نکند، معامله باطل تلقی می گردد.
معامله اموال موقوفه نیز باطل است، اما به موجب ماده ۸۸ قانون مدنی، در صورتی که مال موقوفه خراب شود یا خوف آن باشد که منجر به خرابی گردد، به طوری که انتفاع از آن ممکن نباشد؛ معامله و فروش آن در صورتی جایز است که عمران آن متعذر باشد یا کسی برای عمران آن حاضر نشود. همچنین، بر اساس متن ماده ۳۴۹ همین قانون، در موردی که بین موقوف علیهم تولید اختلاف شود، به نحوی که بیم خونریزی بین آن ها رود یا منجر به خرابی مال موقوفه گردد، معامله مال وقف صحیح است.
وضعیت خاص طلق چیست؟
گاهی اوقات در سند مالکیت اموال، در قسمت وضعیت خاص عبارت “طلق” درج می شود. در این میان ممکن است که برخی افراد با این عبارت آشنا نبوده و از خود سوال نمایند که معنی وضعیت خاص طلق چیست. در این قسمت، این مفهوم به این معناست برای معامله ملک مزبور ریسکی وجود نداشته و به عبارت دیگر، ملک وقفی نبوده و در وثیقه و … هم نمی باشد.
بنابراین، اگر در سند آپارتمان و ملک درج شده باشد که وضعیت خاص ملک، طلق می باشد؛ این امر به این معنی است که طرف معامله می تواند اطمینان حاصل نماید که ملک مزبور، شریک نداشته و در مالکیت آن مشکلی به وجود نخواهد آمد.
تفاوت ملک طلق و وقف
مطابق ماده ۵۵ قانون مدنی، وقف عبارت است از این که عین مال حبس و منافع آن تسبیل شود. این امر به این معنی است که اصل مال و عین آن ثابت نگه داشته شود، در حالی که استفاده از منافع آن ادامه داشته باشد و در جهت خداپسندانه و عام المنفعه مورد بهره برداری قرار گیرد.
چنانچه در قسمت وضعیت خاص یک سند عبارت وقف درج شده باشد، به این معنی است که مال و ملک مزبور طلق نبوده و حکم اموال وقفی را دارد. این امر به این معنی است که شخص نمی تواند، برخلاف ملک طلق، به طور آزادانه در آن دخل و تصرف نماید، که از این نظر، املاک طلق با وقف تفاوت دارد. در مواردی نیز که عبارت “طلق با عرصه وقف” در سند نگاشته می شود، به این معنی است که اعیان یا ساختمان آن طلق بوده اما زمین و عرصه آن، وقفی می باشد.