چه املاکی را می شود فروخت؟

«مبیع » درقرارداد خرید و فروش، ملک یا کالایی است که فروشنده به خریدار می فروشد .مبیع یا کالای فروخته شده، شرایطی دارد که باید مورد توجه قرار گیرد. دراین نوشتار برخی ازمهمترین این شرایط تشریح می شود  .

مبیع را فقط مالک می تواند بفروشد

کالا یا چیزی که فروخته می شود، باید متعلق به فروشنده باشد ویا فروشنده نماینده مالک و از طرف او وکالت درفروش ملک را گرفته باشد. کسی که مالک چیزی نیست نمی تواند آن را بفروشد. مثلا املاک وقفی مالک شخصی ندارد و به طورمعمول و به جزدرشرایط خاص، قابل خرید و فروش نیست ،مثل  املاکی که دراراضی ملی شده و درمحدوده حفاظت شده منابع طبیعی قرار دارند. این املاک چون مالک شخصی ندارند، قابل فروش نیستند.

ملک قابل انتقال باشد

یکی دیگر ازمواردی که باید در خرید و فروش مورد توجه قرار گیرد این است که بیع چیزی که خرید و فروش آن به طورقانونی ممنوع شده ، باطل است . برای مثال می توان به ملک درتوقیف  اشاره کرد. پس ازآن که ملکی ازطریق اداره ثبت املاک توقیف شد، نقل و انتقال آن ممنوع خواهد بود و اداره ثبت انتقال آن را ثبت نخواهد کرد. با این حال، ممکن است مالک، نسبت به فروش ملک با مبایعه نامه عادی و بدون ثبت سند اقدام کند که چنین معامله ای هم باطل است و ملک به خریدار منتقل نمی شود.

فروشنده باید بتواند ملک را واگذاری  کند

فروشنده باید امکان و توانایی چیزی را که می فروشد داشته باشد. قرارداد خرید و فروش چیزی که فروشنده، توانایی واگذاری آن را  ندارد، باطل است مگر این که خریدار، خود توان دراختیارگرفتن مال مورد نظر را داشته باشد.مثلا فروشنده ملکی را می فروشد که به دلیل تصرف غیرقانونی شخص دیگری نمی تواند ملک را به خریدار تحویل دهد.اما خریدار این شرایط را می پذیرد و رفع تصرف و بیرون کردن متصرفان ازملک را خود به عهده می گیرد. به این ترتیب، قرارداد خرید و فروش، درست خواهد بود.

اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر ازآن مقدار است، خریدار حق فسخ معامله را خواهد داشت و اگر معلوم شود که بیشتر است، فروشنده می‌تواند آن را فسخ کند مگراین که درهردو صورت، دوطرف به محاسبه زیادی یا کمبود توافق کنند.

در قرارداد خرید و فروش در صورتی که کالا یا ملک فروخته شده، به طور خاص، مشخص و معین باشد (عین معین)، اگر معلوم شود که آن شی معین، وجود خارجی نداشته، معامله باطل است.