ممکن است به هر دلیلی سند مالکیت از بین برود مثلاً دچار حریق شود و اثری از آن باقی نماند یا گم شود یا حتی به دلیل فوت صاحب سند و انحصار وراثت نیاز به صدور سند مالکیت جدید و المثنی به نام هرکدام از ورثه باشد و یا هر دلیل دیگری که قرار به ابطال سند مالکیت فعلی باشد در اینصورت مالک می تواند از اداره ثبت محل وقوع ملک تقاضای صدور سند مالکیت المثنی نماید در این صورت بر طبق تبصره یک ماده ۱۲۰ آئین نامه قانون ثبت مصوب بهمن ۵۳ بشرح ذیل عمل می شود:
مالک بایستی تقاضای خود را همراه دو برگ فرم استشهادیه تکمیل شده ای که نمونه آن را ازثبت محل در یافت میدارد ضمن اعلام طریق از بین رفتن سند به ثبت محل تسلیم دارد.
بر اساس اصل ۴۴ قانون اساسی:
نظام اقتصادی جمهوری اسلامی ایران بر پایه سه بخش دولتی، تعاونی و خصوصی با برنامه‌ریزی منظم و صحیح استوار است و بخش دولتی شامل کلیه صنایع بزرگ، صنایع مادر، بازرگانی خارجی، معادن بزرگ، بانکداری، بیمه، تامین نیرو، سدها و شبکه‌های بزرگ آبرسانی، رادیو و تلویزیون، پست و تلگراف و تلفن، هواپیمایی، کشتیرانی، راه و راه‌آهن و مانند این ها را شامل می‌شود که به صورت مالکیت عمومی و در اختیار دولت است. بخش تعاونی نیز شامل شرکت‌ها و موسسات تعاونی تولید و توزیع است که در شهر و روستا بر طبق ضوابط اسلامی تشکیل می‌شود و بخش خصوصی هم شامل آن قسمت از کشاورزی، دامداری، صنعت، تجارت و خدمات می‌شود که مکمل فعالیت‌های اقتصادی دولتی و تعاونی است.
ابطال یعنی چه؟
در حقوق، ابطال سند مالکیت یعنی سند صادره از پایه و اساس باطل است، به این صورت که سند هیچ وقت نبوده است. به عبارت دیگر به معنای صفر است. ادامه ندادن یک قرارداد به روش های مختلف امکان پذیر است که رایج ترین آن ابطال یا فسخ است:
فسخ
به موجب یکی از خیارات موجود در قرارداد و یا به خاطر شرطی که در قرارداد گنجانده شده است، ممکن است. یعنی قرارداد حاضر از ابتدا شرایط صحت معامله را داشته اما به علت مسائل پیش آمده در مدت زمان قرارداد، قابل ادامه دادن نیست.
ابطال
ابطال سند مالکیت زمانی اتفاق میوفتد که ثابت شود قرارداد حاضر یکی از شرایط صحت معامله را از همان اول نداشته است. در صورت ابطال سند مالکیت، قرارداد از همان ابتدا موجودیت خودش را از دست می دهد، مانند اینکه قراردادی وجود نداشته است.
مالکیت چیست؟
مالکیت رابطه ای است اعتباری بین یک شخص (حقیقی یا حقوقی) با اموال مادی او می باشد. این مالک می تواند هرگونه دخل و تصرف معقول در مال خود را داشته باشد.
انواع مالکیت
همانطور که هر فردی بر تمام اعضای بدن خود مالکیت دارد و می تواند به هر جا و مکانی که مایل باشد برود. و هر سخن معقول و سنجیده ای را بر زبان بیاورد، کسی که نسبت به مال یا هر چیزی دیگری مالکیت داشته باشد می تواند نسبت به آن ادعای مالکیت کند. طبق این تعریف انواع مالکیت عبارت اند از:
مالکیت فردی
مالکیتی است که در آن صاحب و مالک مال یک نفر می باشد.
مالکیت گروهی
مالکیت گروهی، مالکیتی است که در آن مال به صورت مشترک بین افراد و یا جمع معینی باشد.(فعالیت گروهی از افراد در انجام یک فعالیت صنعتی یا کشاورزی)
مالکیت مفروز
وقتی یک نفر مالک تمام جزئیات یک شی (زمین یا خانه و…) باشد، مالکیت آن را مفروز می گویند.
مالکیت مشاع
این نوع مالکیت در مقابل مالکیت مفروز تعریف می شود. چرا که در این مالکیت چندین نفر نسبت به یک مال مالکیت دارند و هرکدام در آن مال یک بخش یا سهمی دارند. مال به صورت مشترک یا مشاع در اختیار مالکین قرار می گیرد.
مالکیت عمومی
این نوع مالکیت مربوط به یک شخص یا فردی نمی باشد بلکه مالکیت نسبت به عموم مردم می باشد. بدین منظور که یکسری ثروت و اموال عمومی وجود دارد که متعلق به عموم مردم می باشد. شکل های مختلف مالکیت عمومی مانند:
- مالکیت امام یا دولت اسلامی
- مالکیت عموم مردم
- مالکیت عناوین عامه دیگر (مانند مالکیت فقرا نسبت به زکات)
مالکیت زمانی
مفهوم مالکیت زمانی به این معناست که عده‌ای از مالکان به صورت مشترک مکانی را خریداری کرده و سپس هر یک از آنها طی مدت زمان خاصی از آن استفاده می‌کند. ایده مالکیت زمانی نخستین بار در سال‌های ۱۹۶۰ در کشورهای اروپایی مطرح شد، این طرح سبب شد تا املاک مشخصی که اکثراً مکان‌های تفریحی و سیاحتی بوده، از طریق برنامه‌های مالکیت زمانی در اختیار افراد قرار بگیرد. در این نوع از توافقنامه، گروهی از مردم به صورت مشترک یک تفریحگاه را خریده و برای استفاده مشترک نگهداری می‌کردند.
سند چیست؟
اسناد جمع سند است و به اوراقی گفته می شود که ارزش مالی یا حقوقی داشته باشند، که در جهات اثبات امری (سند مالکیت نسبت به چیزی یا مالی) می توان به این اوراق مراجعه کرد. طبق این تعریف انواع اسناد به طور خلاصه عبارت اند از:
سند رسمی
سند رسمی جزو اسنادی حساب می شود که در دفاتر ثبت اسناد رسمی یا ثبت اسناد املاک به ثبت می رسند.
سند عادی
اسناد عادی اسنادی هستند که در مکان های غیر رسمی به ثبت می رسند.
سند تجاری
این نوع سند همانطور که در قانون تجارت آمده است شامل اوراق بهادار و اسناد مالی مثل چک و سفته و برات.
سند قولنامه ای
سند قولنامه ای سندی است که باید توسط فردی سرشناس و معتبر بین طرفین معامله به ثبت برسد.
سند تک برگ
بسیاری از املاک و ویلا ها شامل این اسناد می باشند که تعیین اعتبار آن ها توسط مشاور املاک می باشد
سند شخصی
شامل اسنادی می باشند که تفکیک شده اند، و به نام یک شخص زده می شوند.
سند وکالتی
سند وکالتی یعنی شخصی که وکالت فروش یا خرید یک ملک یا اموالی را گرفته باشد.
تفاوت سند مالکیت با سند رسمی
- تشریفات صدور و تنظیم این دو نوع سند متفاوت است.
- سند مالکیت در اداره ثبت صادر می شود ولی سند نقل و انتقال در دفاتر اسناد رسمی ثبت می شود
- سند مالکیت منعکس کننده مندرجات دفتر املاک است. ولی سند رسمی انجام معامله منعکس کننده آخرین نقل و انتقال انجام شده نسبت به ملک ثبت شده می باشد.
- سند مالکیت اماره قطعی و قانونی بر مالکیت اشخاص نسبت به املاک می باشد و لیکن سبب تملک نمی باشد ولی سند انتقال رسمی تنظیمی در دفتر خانه هم اماره قطعی و قانونی بر مالکیت اشخاص و هم سبب تملک و انتقال مالکیت می باشد.
موارد ابطال سند مالکیت فعلی
از مواردی که باعث می شود شخص حقیقی یا حقوقی نسبت به سند مالکیت، خواهان ابطال سند مالکیت باشد عبارت اند از:
- ثبت ملک بدون رعایت مقررات قانونی
- وجود اسناد معارض
- صدور سند مالکیت به طرز اشتباهی
- ثبت اراضی اموات
- ثبت اموال عمومی و اوقاف
مراجع مربوطه برای طرح دعوی ابطال سند مالکیت
طرح دعوی ابطال سند مالکیت از دو طریق امکان پذیر است:
ابطال سند مالکیت از طریق دادگاه
طرح دعوی ابطال سند مالکیت از طریق دادگاه شامل موارد زیر می باشد:
- در صورتی که ملکی خلاف قانون ثبت شده باشد
- هرگاه در اسناد مالکیت تعارض وجود داشته باشد.
- هرگاه سندی باشد که مخل حقوق دیگران شود.
- در صورتی که اشتباه در عمل تفکیکی وجود داشته باشد.
ابطال سند مالکیت از طریق مراجع قانونی
- در صورتی که سازمان ثبت اسناد و املاک طبق نظر مراجع قانونی اقدام به ابطال سند مالکیت نماید. به عنوان مثال برای حفظ اراضی جنگل و مراتع، سازمان ثبت و اسناد اقدام به ابطال سند مالکیت بدون توجه به حکم دادگاه می نماید.
- وقتی که در مالکیت تعارض وجود داشته باشد. یعنی شخصی در سند مالکیت خودش یک نفر به عنوان معترض وجود داشته باشد. بنابراین اگر شخص معترض در زمان مهلت داده شده توسط دادگاه مراجعه نکند اداره ثبت و اسناد رسمی اقدام به ابطال سند مالکیت می نماید.
ابطال سند مالکیت عادی و سند رسمی
همانطور که گفته شد، سند به چیزی گفته می شود که به صورت مکتوب نوشته شود. وقتی این نوشته دارای تاریخ و امضا باشد اعتبار آن به عنوان سند بالاتر می رود. بنابراین برای ابطال سند مالکیت عادی و رسمی ذکر این نکته لازم و ضروری است که برخلاف تصور بیشتر افراد نوشته ای که فاقد امضا و تاریخ باشد به هیچ عنوان به عنوان سند حساب نمی گردد. حتی اگر این نوشته یک دست خط شخصی باشد.
نحوه اجرای تقاضای ابطال سند مالکیت عادی و رسمی با هم تفاوت دارند: به این صورت که در ابطال سند مالکیت عادی هنگام به وجود آمدن اختلاف و استنکاف، فرد متعهد سند مستلزم مراجعه به مراجع قضایی و اخذ حکم قضایی است. در حالی که در برخی از اسناد رسمی همچون اسناد لازم الاجرا مستقیما با صدور اجرائیه در اداره ثبت نسبت به ابطال سند مالکیت می توان اقدام کرد.
تفاوت در گرفتن صحت و اصالت اسناد رسمی و عادی: از دیگر تفاوت های مهم ابطال سند مالکیت عادی و رسمی تفاوت در اصالت و صحت یک سند است. چرا که در مراجع قضایی می توان نسبت به سند عادی اظهار انکار و یا تردید و یا جعل بودن اسناد نمود. در حالیکه در اسناد رسمی فقط می توان نسبت به جعل بودن اسناد ادعای داشت.
گاه ممکن است که سندی اعم از عادی و یا رسمی، اعم از مالی یا غیر مالی بودن آن به لحاظ شکی و یا ماهیتی به غلط صادر گردیده و محلی از اعراب ندارد و یا آنکه تعهداتی که برای شخص یا اشخاص ایجاد گردیده است، بلاوجه و بی اعتبار بوده است. لذا شرط از بین بردن آن ابطال سند مالکیت منشا، صدور اسناد می باشد.
شرایط ابطال سند مالکیت فعلی
بر اساس ماده ۲۴ قانون ثبت پس از انقضای مدت اعتراض دعوی (ابطال سند مالکیت)، اینکه در ضمن جریان ثبت تضیع حقی از کسی شده پذیرفته نخواهد شد. و بر اساس ماده ۲۲ همان قانون نیز همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گریده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی به او ارث رسیده باشد مالک خواهد شناخت.
ابطال سند مالکیت فعلی و صدور سند مالکیت المثنی
تذکر۱:
فرم استشهاد برای ابطال سند مالکیت فعلی حداقل باید به امضاء ۳ نفر گواه رسیده وهویت و امضاء آنها را کلانتری یا ژاندارمری یا دفاتر اسناد رسمی گواهی نموده باشد مسئول اداره پس از دستور ثبت تقاضا در دفتر اندیکاتور آن را جهت ضمیمه نمودن به پرونده و اقدام به ترتیب به بایگانی و دفتر املاک ارجاع می نماید.
تقاضای متقاضی به همراه ضمائم پس از ثبت در دفتر اندیکاتور به بایگانی ارسال و در آن جا پرونده مربوط از ردیف خود خارج وهمراه با تقاضا جهت اقدام به دفتر ارسال می شود.
متصدی دفتر املاک پرونده را بررسی و بخشنامه ای مبنی بر اعلام فقدان سند مالکیت خطاب به دفاتر اسناد رسمی تابعه تهیه می نماید در این بخشنامه ادعای متقاضی مبنی بر چگونگی فقدان سند مالکیت و مشخصات ملک و نام آخرین مالک بایستی قید شود.
روش صدور سند مالکیت جدید به نام وراث
بخشنامه پس از امضاء مسئول اداره و درج شماره بر آن وسیله متصدی دفتر اندیکاتور به دفاتر اسناد رسمی تابعه ارسال می گردد.
در صورتیکه مالک ادعا کند بهاء ملک او کمتر از حد نصاب لازم برای انتشار آگهی است(در حال حاضر ۰۰۰/۵۰۰ ریال) مسئول اداره دستور ارزیابی ملک را صادر می نماید.
بدیهی است چنانچه ملک خارج از شعاع ۳۰ کیلومتر بوده و فوق العاده ماموریت و هزینه سفر به نقشه بردار ارزیاب تعلق گیرد متقاضی بایستی آن را پرداخت نماید که در این صورت پرونده به حسابداری ارسال و متصدی حسابداری فوق العاده نقشه بردار ارزیاب را وفق مقررات محاسبه و قبض سپرده را صادر و جهت تودیع در بانک به متقاضی تسلیم می دارد و او پس از تودیع در بانک نسخ مربوطه را به ثبت اعاده تا ضمیمه پرونده شود.
سپس نقشه بردار ارزیاب همراه متقاضی به محل وقوع ملک عزیمت و پس از بازدید از ملک آن را بر مبنای قیمت منطقه ای ارزیابی و در پایان ماموریت گزارش ارزیابی را به مسئول اداره ارائه می نماید.
گزارش ارزیابی حسب دستور مسئول اداره ثبت دفتر اندیکاتور شده سپس در صورتیکه ارزش ملک بیش از ۰۰۰/۵۰۰ ریال تعیین شده باشد پرونده جهت محاسبه و اخذ حق الدرج آگهی و نیز پرداخت فوق العاده ماموریت نقشه بردار ارزیاب به حسابداری ارجاع می شود.
اعتبارسند عادی در برابر سند مالکیت – روش تبدیل اسناد مالکیت مشاعی به یک جلد
متصدی حسابداری هزینه حق الدرج را محاسبه و قبض لازم را صادر و جهت تودیع در بانک به متقاضی تسلیم و او هزینه حق الدرج را در بانک ملی که حساب سپرده ثبت در آن مفتوح است تودیع و نسخ لازم را به حسابداری اعاده می نماید تا ضمیمه پرونده شود، ضمناً فوق العاده ماموریت نقشه بردار ارزیاب نیز حسب دستور مسئول اداره پرداخت می گردد. سپس پرونده جهت تهیه آگهی فقدان سند مالکیت به دفتر املاک ارسال می گردد.
متصدی دفتر املاک با ملاحظه محتویات پرونده و ثبت دفتر املاک آگهی فقدان سند مالکیت را تهیه می نماید در این آگهی بایستی مشخصات کامل مالک شماره پلاک و محل وقوع ملک و نحوه مفقود شدن سند مالکیت و معاملاتی که در سند مالکیت ثبت شده قید گردد.
آگهی پس از امضاء مسئول اداره ودرج شماره برآن وسیله متصدی دفتراندیکاتور جهت چاپ در یکی از روزنامه ها ی محلی یا کثیرالانتشار به اداره ارشاد اسلامی محل ارسال می شود.
تذکر۲:
آگهی در دو نوبت به فاصله ای که کمتر از ده روز نباشد بایستی در روزنامه چاپ شود و در آن قید گرددکه پس از انتشار نوبت دوم ظرف ده روز چنانچه کسی اعتراضی نداشته باشد می تواند به ثبت محل اعلام دارد و یا انقضاء مهلت و عدم وصول اعتراض سند المثنی صادر خواهد شد.
پس از ارسال آگهی به اداره ارشاد اسلامی محل پرونده جهت ضبط به بایگانی ارسال و زمان مراجعه بعدی متقاضی تعیین و به او اعلام می گردد.
بعد از وصول روزنامه حاوی آگهی چاپ شده در آن و تطبیق آن با پیش نویس وسیله متصدی دفتر املاک در صورتیکه اشتباهی در چاپ آن واقع نشده باشد مراتب صحت انتشار آگهی گواهی و همراه با پرونده جهت ضبط تا انقضاء زمان اعتراض به بایگانی اعاده می شود.
پس از انقضاء زمان واخواهی و عدم وصول اعتراض و مراجعه متقاضی پرونده وسیله بایگانی به دفتر املاک ارسال می شود متصدی دفتر املاک پرونده را بررسی و پس از گواهی متصدی دفتر بازداشتی مبنی بر عدم بازداشت مسئول مربوطه دستور تحریر سند مالکیت المثنی را صادر می نماید.
آنگاه پرونده جهت پرداخت بهاء دفترچه سند مالکیت به حسابداری ارسال و در آنجا متصدی حسابداری بهاء دفترچه سند را بشرحی که در مباحث قبل به آن اشاره رفت دریافت وپرونده را همراه با نسخه قبض مبنی بر وصول بهاء سند مالکیت به دفتر املاک می فرستد.
روش تجمیع حدود املاکی که دارای سند مالکیت می باشند
سپس متصدی دفتر املاک سند مالکیت المثنی را تحریر و بخشنامه لازم مبنی بر صدور سند مالکیت المثنی را خطاب به دفاتر اسناد رسمی تابعه صادر و مراتب را در ستون ملاحظات دفتر املاک و پیش نویس سند مالکیت اولیه قید می نماید.
آنگاه مسئول مربوطه سند مالکیت تحریر شده و بخشنامه و مراتب قید شده در دفتر املاک را امضاء می نماید و بخشنامه پس از درج شماره برْآن وسیله متصدی دفتر اندیکاتور به دفاتر اسناد رسمی تابعه ارسال می گردد.
در خاتمه پرونده جهت تسلیم سند به بایگانی ارسال و در آنجا ابتدا نخ کشی و پلمپ و پس از ثبت در دفتر تسلیم سند و پیش نویس احراز هویت متقاضی که معمولاً با ملاحظه شناسنامه او تحقق می پذیرد در قبال اخذ رسید در دفتر تسلیم سند وپیش نویس سند مالکیت اولیه، به او تسلیم و پرونده در ردیف خود ضبط می شود.