بازداشت ملک چیست و مراحل رفع بازداشت سند املاک چه می باشد؟

از تدابیر قانون گذار در جهت وصول مطالبات و پرداخت دین، بازداشت ملک و املاک و همچنین بازداشت سند ملک می باشد. بازداشت ملک عبارت است از توقیف حق مالی و مالکیتی که  مالک نسبت به ملک خود دارد.

حق مالکیت، یک رابطه اعتباری می باشد که مالک نسبت به ملک خود دارا می باشد و در زمان بازداشت، ملک به صورت فیزیکی توقیف نمی گردد بلکه رابطه اعتباری مالک با ملک محدود می گردد. اشخاص نمی توانند نسبت به فروش ملک بازداشتی اقدام نمایند اما بازداشت ملک دائمی نبوده و اشخاص می توانند با حصول شرایطی نسبت به رفع بازداشت مبادرت نمایند.

شرایط بازداشت ملک

درخواست بازداشت املاک را در صورتی می‌توان مطرح نمود که ملک به نام طرف دعوا در دفتر ثبت اسناد و املاک ثبت گردیده باشد همچنین ملک می‌بایست قابل تسلیم باشد و نباید از املاکی باشد که قانون بازداشت آن را ممنوع اعلام نموده است.

خصوصیات ملک بازداشت شده

براساس ماده ۲۷۶ قانون مدنی، مدیون نمی‌تواند مالی را که از تصرف در آن منع شده است را در مقام وفای به عهد به دیگری تادیه نماید حال اگر ملکی توسط مالک توقیف گشته باشد، مالک نمی‌تواند آن را به دیگری منتقل نماید زیرا بازداشت ملک به به قهر و غلبه صورت می‌گیرد، البته بازداشت ملک دائمی نبوده و محدود به مدت تعیین شده است.

آثار بازداشت ملک

با توجه به ماده ۵۶ قانوان اجرای احکام مدنی، هر گونه نقل و انتقال اعم از قطعی و شرطی نسبت به مال توقیف‌شده باطل و بلا اثر می باشد. یعنی چنانچه ملک توسط یک مرجع صالح توقیف یا بازداشت شود، بر اساس قانون امکان هیچ گونه نقل و انتقال اموال بازداشت‌شده وجود ندارد. البته مالک می تواند به قصد تعهد و نه انتقال ملک، قرارداد تنظیم کند. البته به شرطی که محکوم له رضایت دهد.

از دیگر آثار بازداشت املاک می توان به حق تقدم شخصی که درخواست بازداشت ملک را داده اشاره کرد. در واقع او می تواند با توجه به طلبی که از مالک یا مدیون دارد، برای فروش ملک اقدام نماید و طلب خود را حصول کند.

انواع بازداشت ملک

مدت زمانی که برای بازداشت ملک تعیین می شود، به دلیل بازداشت ملک بستگی دارد. بنابراین چرایی توقیف املاک از اهمیت بالایی برخوردار است. در واقع بر اساس دلیل اجرای حکم توقیف، بازداشت املاک به دو نوع دائم و موقت تقسیم می شود.

بازداشت موقت ملک

در برخی موارد بر اساس قانون، املاک تا زمان صدور حکم نهایی به طور موقت توقیف می شوند. به طور مثال اگر مالک به عنوان ضمانت یا کفالت ملکی را به مرجع قضایی معرفی کند تا شخصی آزاد شود، ملک به طور موقت تحت توقیف است.

در بازداشت موقت ملک، املاک به طور موقت در اختیار مراجع قضایی قرار می گیرد. در واقع بعد از تشکیل جلسات دادگاه و صدور حکم و رفع بازداشت ملک و  برآوردن موارد قضایی، ملک مجددا در اختیار کامل مالک قرار می گیرد. مواردی که منجر به توقیف موقت ملک می شوند عبارتند از:

•  وثیقه قرار دادنِ ملک به منظور ضمانت افراد
• وثیقه قرار دادنِ ملک به منظور آزادی افراد محکوم به مدت معین
•  تامین خواسته یا توقیف ملک تا زمان پرداخت بدهی توسط مالک

بازداشت دائم املاک

در صورتی که ملکی به طور دائم بازداشت شود، به طور کامل از اختیار و مالکیت مالک خارج خواهد شد. در واقع این اموال مصادره شده، پس از طی مراحل قانونی جزو اموال دولتی به شمار می رود. معمولا به دلیل نحوه به دست آوردن ملک و یا تخلف صورت گرفته در آن، این املاک به طو دائم توسط دولت توقیف می شوند.

در چنین شرایطی، پس از تشکیل جلسات دادگاه و صدور حکم نیز ملک تحت اختیار دولت باقی می ماند. ملک به فروش می رسد و تمامی مزایای آن نصیب دولت می گردد. به طور مثال ملکی که توسط پولشویی به دست‌آمده و یا ملکی که محل لهو و لعب یا تولید مشروبات الکی بوده‌است. تا قبل از تعیین تکلیف این املاک توسط مراجع قضایی، هیچ گونه خرید و فروشی نباید صورت گیرد.

چگونگی بازداشت املاک

امکان بازداشت املاک ثبت شده و ثبت نشده وجود دارد. به طور کلی املاک از نظر سابقه ثبتی به سه دسته تقسیم می شود:

املاک جاری: املاک جاری به املاکی می‌گویند که در مرحله آغازین ثبت هستند و هنوز در دفاتر رسمی ثبت و اسناد به ثبت نرسیده‌اند. این املاک مثل سایر املاک امکان بازداشت دارند و این کار بایستی توسط اظهار نامه و سایر اوراق حاکی از انتقال پرورنده صورت گیرد.

املاک ثبت‌شده: کافیست ملک در دفاتر ثبت اسناد به ثبت برسد. در این شرایط حتی اگر هنوز سند رسمی صادر نشده باشد، دولت کسی که ملک به او انتقال داده شده را مالک می شناسد. این انتقال ملک باید حتما در دفاتر رسمی و یا دفاتر املاک انجام شود. بازداشت املاک ثبت‌شده نیز امکان پذیر است و توسط مرجع با صلاحیت به اداره ثبت و اسناد صادر می گردد.

املاک مجهول مالک: اموالی که به ثبت عمومی گذاشته‌ شود ولی نسبت به آن تقاضای ثبت نگردد، از دیدگاه قانون ثبت و اسناد به عنوان اموال مجهول المالک شناخته ‌می‌شود و اما بازداشت املاک مجهول المالک نیز بر اساس قانون امکان پذیر است و برای چنین اموالی مالکیت ضرورتی ندارد.

مراحل رفع بازداشت سند

درخواست رفع بازداشت ملک در موارد ذیل امکان پذیر می‌باشد:

تبدیل تامین

تبدیل تامین یکی از مواردی است که مالک می‌تواند نسبت به رفع بازداشت ملک اقدام نماید محکوم علیه می‌تواند به عوض مالی که دادگاه توقیف نموده است و یا در جریان توقیف می‌باشد وجه نقد یا اوراق بهادار در صندوق وزارت دادگستری یا یکی از بانک‌ها تودیع نماید همچنین محکوم علیه می‌تواند درخواست تبدیل مال توقیف شده را نماید. مشروط به این که مال معرفی شده از نظر قیمت و سهولت فروش از مالی که قبلا توقیف شده کمتر نباشد، محکوم علیه فقط یک بار می تواند تقاضای تبدیل تامین را نماید. در صورتی که محکوم علیه عین معین باشد، رضایت خواهان لازم می باشد.

رفع بازداشت با رضایت خواهان

از آن جا که توقیف مال در جهت رسیدن حق حق خواهان می‌باشد هر زمان بخواهد می‌تواند رضایت خود را اعلام کرده تا نسبت به رفع بازداشت ملک اقدام شود.

رفع بازداشت املاک به علت عدم اقامه دعوای اصلی در موعد مقرر

خواهان می‌بایست ظرف ده رور از درخواست  قرار تامین خواسته و ظرف بیست روز در دستور موقت نسبت به اقامه دعوا اقدام نماید. در غیر این صورت خوانده می‌تواند رفع بازداشت از دستور موقت را بخواهد.

رفع بازداشت به علت محکومیت خواهان

براساس ماده ۱۱۸ قانون آیین دادرسی مدنی، در صورت صدور حکم قطعی علیه خواهان یا استرداد دعوا یا دادخواست تامین خود به خود مرتفع می‌شود .

رفع بازداشت املاک به تقاضای شخص ثالث

براساس ماده ۱۴۶ قانون اجرای احکام مدنی : هرگاه نسبت به اموال منقول یا غیرمنقول یا وجه نقد توقیف شده شخص ثالث اظهار حقی نماید اگر ادعای مزبور مستند به حکم قطعی یا سند رسمی باشد که تاریخ آن مقدم بر تاریه توقیف است، توقیف رفع می‌شود در غیر این صورت عملیات اجرایی تعقیب می‌گردد و مدعی حق برای جلوگیری از عملیات اجرایی خود می‌تواند به دادگاه شکایت کند.

گروه مشاورین و وکلای امور ملکی موسسه حقوقی دادمان آماده ارائه انواع مشاوره در پرونده های مربوط به امور ملکی، بازداشت ملک، رفع بازداشت سند، خلع ید ملک و سایر امور حقوقی مربوط به ملک می باشند.برای مشاوره کلیک کنید.