میزان قدرالسهم آپارتمان چیست و نحوه محاسبه آن به چه صورت می باشد؟

سهم هر واحد از زمینی که آپارتمان روی آن ساخته شده است، قدرالسهم نامیده می‌شود. همچنین آپارتمان قدرالسهم دار به این معنی است که یک واحد از آپارتمان در زمینی قرار بگیرد که متراژ زیادی داشته باشد که به آن «سهم اعیان از عرصه» هم می‌گویند. تعیین کردن میزان قدرالسهم زمین بیشتر در موقعیت هایی مانند خراب کردن مجتمع‌های آپارتمانی و ساخت سازهای جدید یا تقسیم ارث و میراث، مطرح میگردد.

در ادامه این نوشتار از مجموعه نکات حقوقی دادمان به اهمیت میزان قدر السهم، نحوه محاسبه قدرالسهم آپارتمان و پارکینگ و انباری و شرایط آن می پردازیم.

اهمیت میزان قدر السهم آپارتمان

هنگام سرمایه گذاری در بازار مسکن، اطلاع از قدرالسهم زمین آپارتمان و دانستن نحوه محاسبه آن یکی از موارد مهم به حساب می آید. نکته قابل ذکر در این مورد این است که هر چه قدرالسهم واحد مورد نظر بیشتر باشد، آن واحد سهم بیشتری از زمین مربوطه دریافت میکند و به دنبال آن از ارزش بالاتری برخوردار میشود.

بنابراین در زمان خرید آپارتمان باید به این نکته توجه کنید. به دلیل این که در صورت خراب کردن آپارتمان این موضوع از اهمیت بسیاری برخوردار می گردد. این مزیت، به عنوان یکی از برتری های ملک به حساب می آید و دارای ارزش بالاتری است.

محاسبه میزان قدر السهم آپارتمان

دو مولفه «مساحت آپارتمان» و «متراژ زمین» در محاسبه میزان قدرالسهم آپارتمان در نظر گرفته می شوند. نکته قابل توجه این است که میزان قدرالسهم واحد های تجاری و مسکونی با یکدیگر متفاوت است.

برای مجتمع‌ هایی که متراژ واحدهای آپارتمانی آنها باهم برابر می باشند، قدرالسهم زمین بر اساس متراژ کل ساختمان تقسیم بر تعداد واحدهای آپارتمانی محاسبه میگردد.

فرمول محاسبه میزان قدرالسهم بدین صورت می باشد:

 تعداد کل واحدهای آپارتمانی ÷ متراژ کل ساختمان = قدرالسهم زمین

با توجه به فرمول ذکر شده، قدرالسهم زمین به میزان مساوی در بین کل واحدها تقسیم می شود.

هنگامی‌که واحدهای آپارتمان دارای متراژ برابری نباشند، نسبت مساحت هر واحد در قدرالسهم آپارتمان لحاظ می گردد. فرمول این محاسبه بدین صورت می باشد:

جمع مساحت کل واحدهای آپارتمان ÷ (متراژ واحد آپارتمانی ضربدر متراژ کل ساختمان) = قدر السهم آپارتمان

این حالت محاسبه در همه مجتمع‌ها قابل‌استفاده می باشد. همچنین این فرمول حالت کلی‌تری از فرمول اول می باشد و به منظور محاسبه قدرالسهم آپارتمان در تمام مجتمع‌ها با هر متراژی قابل صدق است.

مثال برای هر دو حالت:

برای حالت اول در صورتی که ساختمانی با متراژ کل ۳۰۰ متر (مساحت اعیان) دارای ۶ واحد آپارتمانی است که هر کدام از آن‌ها ۱۰۰ متر مساحت دارند: قدرالسهم زمین بر اساس فرمول اول از تقسیم ۳۰۰ متر بر تعداد ۶ واحد به دست می‌آید.

به صورت زیر:

۵۰ متر = ۶ واحد ÷ ۳۰۰ متر

 برای حالت دوم در صورت مساوی نبودن متراژ واحدها با یکدیگر، مثالی که میتوان مطرح کرد این است که مثلا در یک مجتمع مسکونی با متراژ کل ۲۰۰۰ متر ۵ واحد ۱۰۰ متری و دو واحد ۲۵۰ متری وجود دارد؛ در این صورت با توجه به فرمول دوم برای میزان قدرالسهم زمین یکی از واحدهای ۲۵۰ متری خواهیم داشت.

به صورت زیر:

۵۰۰ متر = (۲۵۰ضربدر ۲) +(۱۰۰ ضربدر ۵) ÷ (۲۵۰ متر ضربدر ۲۰۰۰ متر)

 بررسی میزان قدرالسهم و جلوگیری از مشکلات احتمالی

بررسی و تعیین سهم آپارتمان از زمین مربوطه جزو ضروریات است، زیرا ارزش ملک با افزایش قدرالسهم آن افزایش پیدا میکند و به همین دلیل در زمان تخریب و ساخت و ساز در آن مجموعه این موضوع اهمیت پیدا می کند. بنابراین مشخص نبودن آن می تواند باعث ایجاد مشکلاتی برای صاحبان املاک بشود.

به منظور جلوگیری از مشکلات احتمالی می بایست میزان قدرالسهم واحد های یک مجموعه بطور کامل تعیین و توافق های لازم برای زمان تخریب مشخص شده باشد، چون در این رابطه قوانین مشخصی تدوین نشده است، افراد خود باید پیگیری های لازم را با دقت به عمل آورند.

این موضوع از جهت دیگری هم اهمیت دارد و آن این است که در زمان فروش ملک اگر قدرالسهم آن مشخص باشد به عنوان مزیتی برای آن به حساب می آید و در نتیجه روند فروش آن راحت تر صورت می پذیرد.

این مورد به خصوص در املاکی که قدرالسهمی بیشتر از ۱۰۰ متر دارند اهمیت بیشتری پیدا میکند و به عنوان مزیتی قابل توجه در آگهی ها ذکر می گردد؛ زیرا خریدار علاوه بر واحد مربوطه بخشی از زمین را هم به دست می آورد.

بنابراین آگاهی از میزان قدرالسهم واحد و یا ملک مورد نظر برای هر دو طرف مهم است و بهتر است مشخص باشد. همچنین این موضوع در زمان مشارکت در ساخت هم اهمیت زیادی پیدا می کند.

نحوه محاسبه قدرالسهم پارکینگ و انباری

در صورت اشاره شدن پارکینگ و انباری در سند ملک، در محاسبه قدرالسهم در نظر گرفته می‌شوند در غیر این صورت تاثیری در محاسبه قدرالسهم ندارند. نکته قابل توجه در این مورد این است که ارزش پارکینگ و انباری از ارزش واحد مسکونی بسیار کمتر می باشد.

قیمت پارکینگ تنها ۳ تا ۸ درصد قیمت واحد مسکونی را به خود اختصاص می‌دهد؛ به طور مثال، در صورتی که آپارتمانی ۲۰۰ میلیون تومان ارزش داشته باشد ۱۸ تا ۱۰ میلیون تومان آن به قیمت پارکینگ اختصاص پیدا می کند.

تعیین میزان قدرالسهم برای مالکین مشاعی

در ماده ۱۰ «قانون تملک آپارتمان‌ها» قدرالسهم مالکین مشاعی آپارتمان بر اساس مساحت بخش‌های اختصاصی آپارتمان به رسمیت شناخته‌ می شود. همچنین در این ماده عنوان‌ شده است که مالکین مشاعی آپارتمان در مقدار قدرالسهم می‌توانند با هم توافق نمایند.