مطابق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۲۶/۰۵/۱۳۷۶ قرارداد اجاره درخصوص تمامی املاک مسکونی و تجاری با انقضای مدت به پایان می رسد و مستاجر در صورت عدم تمدید، موظف است عین مستاجره را تخلیه و تحویل مالک نماید. در صورت عدم تحویل عین مستاجره بعد از انقضای قرارداد اجاره ،مالک می تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک دستور تخلیه فوری ملک را بخواهد.
شرایط قانونی دستور تخلیه یا تخلیه فوری
- وجود یک قرارداد اجاره به صورت مکتوب در دونسخه
- امضای دو شاهد ذیل قرارداد اجاره
- اتمام مدت اجاره
- عدم تمدید قرارداد اجاره فی مابین موجرومستاجر
چنانچه یکی از موارد بالا موجود نباشد دستور تخلیه یا همان تخلیه فوری صادر نمی گردد.
چنانچه قرارداد اجاره این وجود نداشته باشد به بیان دیگر شفاهی باشد یا تمدید به صورت شفاهی صورت گرفته باشد یا اینکه دونفر شهود ذیل قرارداد اجاره را امضاء ننموده باشند و یا مدت اجاره منقضی نشده باشد امکان صدور دستور یا تخلیه فوری وجود ندارد و چنانچه مالک به هر دلیلی تخلیه ملک را بخواهد باید تقاضای صدور حکم تخلیه را بخواهد و در این موارد حکم تخلیه صادر می گردد.
تفاوت دستور تخلیه با حکم تخلیه
دستور تخلیه صرفا یک دستور است یعنی اینکه به صرف درخواست مالک دستورصادر می گردد مطابق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۶۷ جلسه رسیدگی تعیین نمی شود وبه طرفین (مالک و مستاجر) ابلاغ نمی شود همچنین دستور تخلیه یا همان تخلیه فوری قطعی می باشد یعنی قابل تجدیدنظرخواهی نیست و اعتراض به دستور پذیرفته نمی شود. در نتیجه مدت زمان پروسه دستور تخلیه بسیار کوتاهتر از حکم تخلیه می باشد و به همین دلیل است که به دستور تخلیه، تخلیه فوری می گوییم .
ولی حکم تخلیه دارای تشریفات و اصول دادرسی است در مواردی که مشمول حکم تخلیه می شود وقت رسیدگی تعیین می گردد جلسه رسیدگی تعیینی به طرفین دعوی (موجر و مستاجر) ابلاغ میگردد طرفین در تاریخ و ساعت تعیین شده حاضر مطابق اصل تناظر دفاع می نمایند و بعد از آن حکم تخلیه صادر می گردد و حکم صادر شده به طرفین (موجر و مستاجر) ابلاغ می شود از تاریخ ابلاغ به مدت بیست روز حق تجدیدنظرخواهی دارند و طرفین می توانند در این مدت نسبت به حکم صادره تجدیدنظرخواهی نمایند .مرجع تجدیدنظرخواهی حکم صادره از شورهای حل اختلاف ، دادگاه عمومی است بنابراین پرونده باید به دادگاه عمومی ارسال گردد که تقریبا حدود یک ماه و بعضا بیشتر از یک ماه زمان می برد با همه این تفاصیل حکم تخلیه و پروسه آن زمانبر است. پس متوجه تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه شدیم.
مرجع رسیدگی در دستور و حکم تخلیه
مرجع رسیدگی به تخلیه شورهای حل اختلاف محل وقوع ملک است. با این تفاوت که حکم تخلیه در دو مرحله رسیدگی می گردد مرحله اول شورای حل اختلاف و مرحله دوم تجدیدنظرخواهی و اعتراض به صدورحکم در دادگاه عمومی است ولی تخلیه فوری یک مرحله ای است و تنها مرجع رسیدگی به آن شورهای حل اختلاف محل وقوع ملک است و دستور صادره قطعی می باشد.
صلح و سازش در تخلیه فوری
امروزه با توجه به اینکه مراجع قضایی از جمله شوراهای حل اختلاف سعی در ایجاد صلح و سازش بین طرفین دعوی رادارند غالبا در موارد مشمول دستور تخلیه نیز یک جلسه برای حصول صلح و سازش طرفین تعیین می گردد که این وجه مشترکی در تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه می‌باشد تا با توافق موجر و مستاجر مدتی جهت تخلیه مستاجر تعیین شود و مستاجر متعهد می گردد در روز مقرر تخلیه نماید در این گونه موارد گزارش اصلاحی صادر می گردد در صورتی که مستاجر در موعد تعیین شده به تعهد خود عمل ننماید و تخلیه نکند این تعهد یا همان گرارش اصلاحی مطابق تخلیه فوری نیز قابلیت اجرایی دارد و می توان از طریق اجرای احکام شورای حل اختلاف مربوطه ملک را تخلیه نمود. در صورت عدم حصول توافق فی مابین موجر و مستاجر نیز تخلیه فوری صادر می گردد.
۱- دستور تخلیه به محض صدور قطعی و غیر قابل اعتراض است در حالی که حکم تخلیه غیر قطعی بوده و قابل تجدید نظر در دادگاه عمومی حقوقی می باشد.
۲- پس از صدور تخلیه فوری ظرف ۲۴ ساعت به مستاجر ابلاغ شده و وی مکلف است ظرف سه روز مفاد دستور را اجرا نماید در غیر این صورت مفاد دستور توسط اجرای احکام دادگستری و توسط مامورین کلانتری به اجرا در می آید و حتی اگر مستاجر در محل حضور نداشته باشد یا ممانعت به عمل آورد اثاثیه وی با تهیه لیست اموال به نزدیک ترین انبار عمومی انتقال داده می شود. در حالی که اجرای حکم تخلیه نیازمند صدور اجراییه و گذشت ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ آن و تشکیل پرونده اجرایی و پروسه طولانی اجراست.
حسب ماده ۹ قانون شورای حل اختلاف مرجع صدور تخلیه فوری و حکم تخلیه شورای حل اختلاف است مگر آنکه در قرارداد اجاره، سرقفلی قید شده باشد که در این صورت مرجع رسیدگی دادگاه می باشد. مطابق این ماده قاضی شورا با مشورت اعضای در خصوص این دعوا اتخاذ تصمیم می نماید.
چنانچه در زمان اجرای دستور تخلیه به علت وقوع حوادث غیر مترقبه، مستاجر قادر به تخلیه مورد اجاره نباشد و تقاضای مهلت کند، مرجع قضایی با دادن مهلت به مستاجر برای یک نوبت و به مدت حداکثر یک ماه موافقت خواهد کرد.
اجرای دستور تخلیه و حکم تخلیه
پس از صدور دستور تخلیه یا حکم تخلیه نوبت به اجرای تخلیه می رسد که موضوعی بسیار تجربی و نیاز به تعامل بالایی دارد. ابتدا می بایست در اجرای احکام شورای حل اختلاف تشکیل پرونده اجرایی داد و سپس با تعیین وقت توسط دادورز یعنی مامور اجرای حکم یا دستور تخلیه به کلانتری محل وقوع ملک جهت ابلاغ اخطار تخلیه به مستاجر مراجعه نمود. مهمترین قسمت در پروسه تخلیه فوری و حکم تخلیه اجرای آن است که نیاز به پیگیری و مراجعات بسیار به اجرای احکام و کلانتری است.