تصویبنامه هیأت وزیران
وزارت امور اقتصادی و دارایی
هیات وزیران در جلسه ۱۷/۳/۱۳۹۶ به پیشنهاد شماره ۲۳۸۲۳۲/۲۰۰ مورخ ۱۵/۱۲/۱۳۹۴ وزارت امور اقتصادی و دارایی و به استناد تبصره (۵) ماده (۷۷) اصلاحی قانون مالیاتهای مستقیممصوب ۱۳۹۴- آییننامه اجرایی ماده یاد شده را به شرح زیر تصویب کرد:
آیین نامه اجرایی ماده (۷۷) اصلاحی قانون مالیاتهای مستقیم – مصوب ۱۳۹۴-
ماده۱: در این آییننامه اصطلاحات زیر در معانی مشروح مربوط به کار میروند :
الف- قانون : قانون مالیاتهای مستقیم – مصوب ۱۳۶۶- واصلاحات بعدی آن .
ب- ساخت و فروش : احداث هرگونه اعیان در عرصه و یا ایجاد اعیان جدید بر روی بنای قبلی و فروش آن ،اعم از ساخته شده و ناتمام .
پ- اقامتگاه قانونی : نسبت به اشخاص حقوقی به ترتیب مقرر در قانون تجارت و درمورد اشخاص حقیقی تابع قانون مدنی است .
ماده۲: درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان (عرصه و اعیانی) حسب مورد مشمول مقررات مالیات بر درآمد موضوع فصول چهارم و پنجم باب سوم قانون خواهدبود .
ماده۳: نقل و انتقال ساختمانهای در حال ساخت و ناتمام ، علاوه بر مالیات نقل و انتقال موضوع ماده (۵۹) قانون، با توجه به میزان پیشرفت عملیات ساختمان و درآمد حاصله در آن مقطع ، مشمول مالیات صدر ماده (۷۷) و مالیات علیالحساب موضوع تبصره (۱) ماده مذکوراست . این موضوع مانع از وصول مالیات موضوع ماده (۷۷) قانون و تبصره (۱) آن در زمان نقل و انتقال قطعی ساختمانهای مذکور پس از پایان کار آن با رعایت مقررات مربوط نخواهد بود.
تبصره: در مورد نقل و انتقال ساختمانهای نیمه تمام ، مبلغ فروش هر مرحله به عنوان بهای تمام شده خریدار مرحله بعدی محسوب و از درآمد ناشی از ساخت و فروش املاک مذکور کسر میشود.
ماده۴: اشخاص حقیقی و حقوقی که به ساخت و فروش ساختمان مبادرت دارند ، مکلف به انجام تکالیف مقرر در قانون هستند.
ماده۵: اشخاصی که توسط وزارت راه و شهرسازی برای آنها مجوز انبوهسازی ( ساخت و ساز مسکن) صادر شده یا میشود به عنوان بنگاه تولیدی موضوع ماده (۱۳۸) مکرر قانون تلقی و مقررات ماده مزبور در خصوص آنها جاری است .
ماده۶: ساختمانهایی که پروانه ساختمانی آنها پس از لازمالاجرا شدن قانون صادر میشود ، مشمول مقررات موضوع ماده (۷۷) قانون و تبصرههای آن هستند.
تبصره۱: اولین نقل و انتقال قطعی املاک متعلق به اشخاص حقیقی که بیش از سه سال از تاریخ صدور پایان کار ساختمان آنها گذشته باشد ، صرفا مشمول پرداخت مالیات موضوع ماده (۵۹) قانون خواهد بود.
تبصره۲: ساختمانهایی که پروانه ساختمانی آنها تا پایان سال ۱۳۹۴ صادر شده است ، در زمان انتقال صرفا مشمول مقررات ماده (۵۹) قانون هستند.
ماده۷: درآمد مشمول مالیات عملکرد اشخاص مشمول ماده (۷۷) قانون بابت ساخت و فروش هرنوع ساختمان ( عرصه و اعیانی) با رعایت مقررات فصل چهارم و پنجم باب سوم قانون تعیین و مالیات متعلق مطالبه و وصول میشود.
تبصره۱: در صورتی که مودی در اظهار نامه مالیاتی عملکرد قبل از نقل و انتقال ملک ، درآمدی نسبت به ساخت و فروش و یا پیش فروش ملک ابراز نموده باشد و یا در زمان رسیدگی اداره امور مالیاتی بر اساس اسناد و مدارک مثبته مشخص شود که درآمد حاصل از ساخت و فروش ملک در سال مورد رسیدگی محقق شده است ، مالیات برابر مقررات قانونی مربوطه مطالبه و وصول خواهدشد.
تبصره۲: زیان حاصل بابت ساخت و فروش ساختمان درمورد اشخاص حقیقی که در اجرای مقررات تبصره (۲) ماده (۷۷) قانون مشمول مالیات نشده باشند ، قابل استهلاک از درآمد مشمول مالیات سنوات بعد آنها نخواهدبود. این حکم درمورد آن قسمت از فعالیت اشخاص در شهرهای با جمعیت کمتر از یکصدهزار نفر برای سال مورد رسیدگی و سنوات بعد آن نیز جاری است.
تبصره۳: درآمد ناشی از حق واگذاری محل نیز مشمول مالیات ساخت و فروش است . دراین صورت حق واگذاری محل مشمول مالیات موضوع ماده (۵۹) قانون نخواهد بود. در صورت عدم شمول مالیات ساخت و فروش در مورد اشخاص حقیقی ، انتقال حق واگذاری محل ، مشمول مالیات موضوع ماده (۵۹) قانون خواهد بود.
ماده۸: اداره امور مالیاتی مکلف است پس از دریافت و ثبت استعلام نقل و انتقال ملک از دفتر اسناد رسمی ، نسبت به محاسبه و وصول مالیات علیالحساب ساخت و فروش و مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده (۵۹) قانون و سایر مالیاتهای مندرج در ماده (۱۸۷) قانون به استثنای مالیات قطعی نشده ساخت و فروش موضوع این آییننامه ، نسبت به صدور گواهی موضوع ماده (۱۸۷) قانون با رعایت مقررات مربوط اقدام نماید . همچنین اطلاعات واحد یا واحدهای مورد انتقال را با ذکر مبلغ مالیات علیالحساب ساخت و فروش وصول شده موضوع تبصره (۱) ماده (۷۷) قانون به اداره امور مالیاتی اقامتگاه قانونی مودی ارسال نماید . مفاد ماده مذکور در خصوص ساختمانهای در حال ساخت و ناتمام نیز جاری است.
تبصره: در مواردی که درآمد مشمول مالیات و مالیات ساخت و فروش مودی قبلا در اجرای ماده (۷) این آییننامه مورد رسیدگی واقع شده باشد حسب مورد به ترتیب زیر عمل میشود :
۱- در مواردی که مالیات ساخت و فروش از مودی مطالبه و مودی نسبت به پرداخت آن اقدام نموده باشد، در زمان نقل و انتقال ملک مورد نظر، وصول مالیات علیالحساب ده درصد (۱۰%) تا میزان مالیات پرداخت شده موضوعیت نخواهد داشت.
۲- در مواردی که مالیات ساخت و فروش پرداختشده قبلی بابت کل فعالیت ساخت و فروش بوده و با توجه به مقررات ، مودی بابت کل فعالیت مذکور مشمول مالیات نشده باشد ، در زمان نقل و انتقال وصول مالیات علی الحساب ده درصد(۱۰%) موضوعیت نخواهد داشت.
ماده۹: نقل و انتقال املاکی که به صورتی غیر از عقد بیع نیز انجام شود به استثنای نقل و انتقال بلاعوض که طبق مقررات مربوط ، مشمول مالیات است ، مشمول مقررات این آییننامه است.
ماده۱۰: مالیات علیالحساب پرداختی ساخت و فروش املاک پس از قطعیشدن مالیات ، به حساب پرداختی مودی منظور و مابه التفاوت با رعایت مقررات ، حسب مورد مطالبه و یا استرداد میشود.
ماده۱۱: درآمد مشمول مالیات هر شریک بر مبنای سهم تعیین شده در مشارکت در ساخت و فروش،در صورت رعایت مواد (۴۷) و (۴۸) قانون ثبت اسناد و املاک بر مبنای سهم تعیین شده در شرکت نامه است.
تبصره۱: در مورد اسناد مشاعی هریک از اشخاص به نسبت سهم خود مالک شناخته میشوند.
تبصره۲: تنظیم سند به نام هر شریک به نسبت مذ کور در شرکتنامه ، نقل و انتقال تلقی نمیشود.
ماده۱۲: ارزش روز عرصه در زمان فروش ملک که در اجرای مقررات ماده (۶۴) قانون تعیین شده یا ارزش خرید عرصه هر کدام بیشتر باشد ، در محاسبه و تعیین درآمد مشمول مالیات منظور خواهد شد.
تبصره: درصورت تعیین ضرایب مالیاتی برای تعیین درآمد مشمول مالیات ساخت و فروش موضوع این آییننامه توسط کمیسیون موضوع ماده(۱۵۴) قانون ، ضرایب ساخت و فروش در بافتهای فرسوده با رعایت قوانین ذیربط به میزان شصت درصد (۶۰%) ضرایب مربوط ، اعمال خواهد شد.
ماده۱۳: در مورد اعیان احداث شده در املاک موقوفه ، ارزش زمین در محاسبه درآمد مشمول مالیات ناشی از ساخت و فروش املاک منظور نخواهدشد.
ماده۱۴: شهرهای با جمعیت یکصد هزار نفر و بالاتر در زمان صدور پروانه ساخت، براساس آخرین سرشماری عمومی نفوس و مسکن مرکز آمار ایران، مشمول مالیات ساخت و فروش موضوع این آییننامه هستند.
اسحاق جهانگیری
معاون اول رییس جمهور