شرایط تبدیل و توقیف اموال غیرمنقول

در این مقاله به بررسی و تحلیل تبدیل و توقیف اموال غیرمنقول و عواید، منافع و محصول املاک غیرمنقول، پرداخته و جوانب گوناگون آن را بررسی می تماییم. قانون آیین دادرسی مدنی، توقیف اموال، اعم از منقول و غیرمنقول و صورت برداری و ارزیابی و حفظ اموال توقیف شده و توقیف حقوق استخدامی خوانده و اموال منقول وی را که نزد شخص ثالث موجود است به قانون اجرای احکام مدنی ارجاع داده است. بنابراین توقیف اموال، تبدیل مال توقیف شده ، منقول و غیرمنقول، باید مطابق مقرّرات قانون اجرای احکام مدنی صورت بگیرد.

توقیف مازاد توقیف شده

اگرمالی تا مبلغ معینی قبلا توقیف شده و بقیه ان برای محکوم له دیگری توقیف شود ،دراین صورت اگر مال مازادی نداشته باشدبازهم میتوان ان مال راتوقیف کرد و در تعداد توقیف ممنوعیت ومحدودیتی وجود ندارد ولی معلوم نیست این مازادبه محکوم له بعدی برسدیانه چون ممکن است در پرداخت بدهی افراد قبلی با محکوم علیه سازش کنند یا حتی برای ایادی مقدم به اثبات نرسد و توقیف کنندگان مازاد بتوانند طلب خود را از محل مال توقیف شده وصول کنند.

ماده۵۴ قانون اجرای احکام مدنی: <<اگرمالی که توقیف ان تقاضا شده وثیقه دینی بوده یادرمقابل طلب دیگری توقیف شده باشد.قسمت اجرابه درخواست محکوم له توقیف مازاد ارزش مال مزبور را برحسب موردبه اداره ثبت یامرجعی که قبلا مال راتوقیف کرده است اطلاع میدهد.دراین صورت اگرمال دیگری به تقاضای محکوم له توقیف شودکه تکافوی طلب او را بنماید از توقیف مازاد رفع اثر خواهدشد.درصورتی فک وثیقه یارفع توقیف اصل مال توقیف مازاد خودبه خودبه توقیف اصل مال تبدیل میشود.دراین موردهرگاه محکوم علیه به عنوان عدم تناسب بهای مال با میزان بدهی معترض باشدبه هزینه ی اومال ارزیابی شده ازمقدار زائد بر بدهی رفع توقیف خواهد شد>>.

توقیف مالی که سابقه توقیف دارد به عنوان جایگزین

مثلا اگر بانک مالی را در رهن گرفته وبدهی محکوم علیه درقبال ان قسطی است ویاتامین کننده مقدمی(قبل تر)وجوددارد.به طلبکاراجازه داده شده که بدهی شخص اول رابدهدوخودش به عنوان دست اول توقیف قرارگیردوعملیات اجرایی تبدیل مال توقیف شده رانسبت به مال شروع کند.

ماده۵۵ قانون اجرای احکام مدنی: << درموردمالی که وثیقه بوده یادرمقابل مطالباتی توقیف شده باشدمحکوم له میتواندتمام دیون وخسارت قانونی راباحقوق دولت حسب مورددرصندوق ثبت یادادگستری تودیع نموده تقاضای توقیف مال واستیفای حقوق خودراازان بنماید.دراین صورت وثیقه وتوقیف های سابق فک ومال بابت طلب اوومجموع وجوه تودیع شده بلافاصله توقیف میشود.>>

ماده۱۱۱قانون اجرای احکام مدنی:<< مال غیرمنقول بعدازتنظیم صورت وارزیابی.حسب مورد.موقتابه مالک یامتصرف ملک تحویل میشودومشارالیه مکلف است ملک راهمانطوری که طبق صورت تحویل گرفته تحویل دهد.>>این بدان معناست که درتوقیف مال غیرمنقول.تازمان فروش مال.ان مال ازیدمتصرف خارج نمیشود.

منع نقل و انتقال مال در توقیف اموال غیرمنقول

نکته۱: مطابق ماده ۵۶قانون اجرای احکام مدنی <<هرگونه نقل وانتقال.اعم ازقطعی وشرطی ورهنی نسبت به مال توقیف شده باطل وبلااثراست.>>
بنابراین هیچ معامله ای نسبت به مالی که توقیف شده تاثیرنداردوقانون گذارانتقال ان رابی اثرمیداند.

نکته۲: رویه قضایی(اکثردادگاه ها) انتقال مال دررهن یاتوقیف شده راتحت عنوان انتقال مال غیریاکلاهبرداری..جرم قلمدادنمیکنند.خریدارچنین املاکی ناچاراست دعوای ابطال(اعلام بطلان)قرارداد(مبایعه نامه)واستردادثمن(پول)راازطریق تقدیم دادخواست به دادگاه حقوقی پیگیری کندکه درمواردبسیاری دسترسی به فروشنده نداردیافروشنده بعدازمحکومیت مدعی اعسارمیگردد.دادگاه درپذیرش اعسارچنین محکومانی باتوجه به ماده۷قانون نحوه اجرای محکومیتهای مالی مصوب میبایست سختگیری بیشتری نشان دهندواعساررابه راحتی نپذیرند.امری که متاسفانه سلیقه ای است وکمتررعایت میشود.

درخواست تبدیل مال توقیف شده

اگرمالی ازمحکوم علیه توقیف شودقانونگذاراجازه داده که هریک ازطرفین درخواست تبدیل مال توقیف شده راداشته باشند.

الف)شرایط درخواست محکوم علیه برای تبدیل مال توقیف شده

۱-  لازم است طرح درخواست قبل ازشروع عملیات فروش باشد.عملیات فروش اززمان اگهی مزاییده شروع شده تلقی میشود.

۲-  مال معرفی شده ازنظرقیمت وسهولت فروش کمترازمال توصیف شده نباشد.مثلافروش سکه طلا راحتتر ازفروش خودرواست.البته درهرصورت تشخیص این مواردبه عهده قاضی است.

ب)شرایط درخواست محکوم له برای تبدیل مال توصیف شده

۱-فقط برای یکبارمیتوانداین درخواست رامطرح کند.

۲-طرح این درخواست بایدقبل ازشروع عملیات فروش باشد.

نکته: انچه به عنوان شرط سوم دربالا گفته شد.دراین جا وجودندارد مثلا اگر محکوم له درخواست کند سکه های محکوم علیه را ازاد و زمین را توقیف کند پذیرفته میشود.

ماده ۵۳ قانون اجرای احکام مدنی: << هرگاه مال ازمحکوم علیه درقبال خواسته یا محکوم به توصیف شده باشدمحکوم علیه میتواندیکبارتاقبل ازشروع به عملیات راجع به فروش درخواست تبدیل مالی راکه توصیف شده است به  مال دیگری بنمایدمشروط براینکه مالی که پیشنهادمیشودازحیث قیمت وسهولت فروش ازمالی که قبلاتوقیف شده است کمترنباشد.محکوم له نیزمیتواندیکبار تاقبل ازشروع عملیات راجع به فروش درخواست تبدیل مال توقیف شده رابنمایددرصورتی که محکوم علیه یامحکوم له به تصمیم قسمت اجرامعترض باشندمیتوانند به دادگاه صادرکننده اجراییه مراجعه نمایند.تصمیم دادگاه دراین مورد قطعی است.>>

ماده ۱۲۴قانون ایین دادرسی مدنی:<< خوانده…همچنین میتواند درخواست تبدیل مالی راکه توقیف شده است به مال دیگربنماید.مشروط براینکه مال پیشنهادشده ازنظرقیمت وسهولت فروش ازمالی که قبلاتوقیف شده است کمترنباشد.درمواردی که عین خواسته توقیف شده باشدتبدیل مال منوط به رضایت خواهان است.>>

تالار گفتگو با مشاورین و وکلای امور وثایق موسسه حقوقی سروش نافع دادمان بستری است که شما عزیزان می توانید از طریق آن سوال خود را درباره توقیف اموال غیرمنقول و همچنین تبدیل مال توقیف شده ثبت کنید و در کمترین زمان پاسخ مناسب خود را دریافت کنید:

برای مشاوره و گفتگو با وکلای امور وثایق اینجا کلیک کنید!

گردآورنده :  موسسه حقوقی سروش نافع دادمان