اموال و املاک، به انواع مختلفی تقسیم می شوند؛ برای مثال، مال منقول و مال غیر منقول، از انواع تقسیم بندی های مربوط به اموال هستند. یکی از دسته بندی های ملکی، تقسیم املاک، به ملک مشاع و ملک مفروز است. این تقسیم بندی از حیث حدود مالکیت افراد، ایجاد شده و شاید بتوان گفت که یکی از رایج ترین و در عین حال، پیچیده ترین تقسیم بندی اموال می باشد.
با توجه به تفاوت املاک مشاعی و املاک مفروز، روند سند زدن، فروش و انتقال این دو دسته از املاک، قواعد مخصوص به خود را داشته و بدون رعایت این قواعد، انجام امور ذکر شده، امکان ناپذیر نمی باشد. از آنجا که بدون اطلاع از تفاوت ملک مشاع و ملک مفروز، نمی توان در خصوص آن، اقدامات ثبتی و قانونی را به درستی انجام داد، ضروری است تا از این تفاوت ها، مطلع بود.
تعریف ملک مشاع و ملک مفروز
ملک مشاع، ملکی است که مالکین متعدد دارد و شراکت آن ها، به نحو اشاعه می باشد؛ یعنی، تمام شرکا، در جزء جزء مال، شریک هستند. ملک مفروز، ملکی بوده که تنها یک مالک دارد. تفاوت در تعداد مالکین و تفاوت در نحوه تصمیم گیری برای فروش و انتقال، از جمله مهم ترین تفاوت های املاک مشاعی و مفروز می باشند.
ملک مشاع چیست ؟
مشاع در لغت، به معنای مال مشترک و تقسیم نشده است و در حقوق، بیشتر، درباره املاک و زمین به کار گرفته می شود و در خصوص املاک به ارث رسیده، بیشترین کاربرد را دارد.
شراکت به نحو اشاعه، یعنی، افراد شریک در یک مال، در جزء جزء مال، حق تصرف داشته و جزء جزء آن، متعلق به تمام شرکا می باشد. در تعریف ملک مشاع، می توان گفت، ملک مشاع، ملکی است که چند نفر در آن، به نحو اشاعه، با هم شریک هستند؛ به طوری که نمی توان، سهم هر کدام را در آن، به طور جداگانه، تشخیص داد.به عبارت دیگر املاک مشاعی املاکی بوده که مالکین متعدد دارد و تمام آن ها در جزء جزء مال سهیم هستند و قبل از گرفتن سند رسمی، نمی توان، سهم هر یک از شرکا و مالکین را در آن، به طور جداگانه، تشخیص داد.
مثل وقتی که ساکنین یک آپارتمان، نسبت به راهروهای ساختمان، دارای مالکیت مشاع هستند. در این حالت، استفاده از املاک مشاعی، برای تمام ساکنین، ممکن بوده و هر گونه تصمیمی که درباره ملک مشاع گرفته می شود، باید، با رضایت و توافق همه مالکین باشد. در مقابل ملک مشاع ، ملک مفروز قرار دارد.
ملک مفروز چیست ؟
مفروز، در لغت، به معنی قابل تقسیم است. در حقوق، به مالی، مفروز گفته می شود که قابلیت تقسیم شدن و جدا شدن را داشته باشد.
ملک مفروز، همان ملک مشاعی می باشد که تقسیم شده است. یعنی، در واقع، وقتی مالکان یک ملک مشاع، اقدام به تقسیم املاک مشاعی خود نمایند، بعد از تقسیم و طی کردن مراحل افراز، ملک، مفروز خواهد بود. ملک مفروز، تنها یک مالک دارد و همان مالک، درباره تصرفات ملک، تصمیم می گیرد. املاک مفروز بر اساس قانون مدنی املاکی است که تنها یک مالک دارد. در ادامه، تفاوت املاک مشاعی و املاک مفروز را توضیح خواهیم داد.
تفاوت املاک مشاعی و مفروز
تقسیم بندی املاک، به املاک مشاعی و مفروز، از حیث حدود مالکیت افراد است. تفاوت ملک مشاع و ملک مفروز به شرح زیر می باشد:
اولین تفاوت املاک مشاعی و مفروز، این است که ملک مشاع، توسط چند مالک اداره می شود و مالکین متعدد داشته، اما ملک مفروز، تنها یک مالک دارد.
دومین تفاوت املاک مشاعی و مفروز، در این است که تصمیم گیری درباره املاک مشاعی، بر عهده همه مالکان است و بدون رضایت یکی از آن ها، توافق صورت نمی گیرد؛ اما، تصمیم گیری درباره ملک مفروز، تنها بر عهده همان یک مالک است.
سومین تفاوت املاک مشاعی و مفروز، در این است که ملک مشاع، در صورت افراز، یعنی تقسیم بندی و جدا شدن، به ملک مفروز تبدیل می شود و باید برای گرفتن سند تک برگی و رسمی، اقدام به افراز آن کرد. در حالی که در ملک مفروز، چنین نیست و گرفتن سند تک برگی، نیاز به افراز ندارد.
در املاک مشاعی، برای اینکه هر یک از شرکا و مالکین، بتوانند، سند رسمی خود را داشته باشند، باید، اقدام به گرفتن سند تفکیکی و افراز مال مشاعی نمایند.