همواره از گذشته تا کنون سرمایه گذاری در حوزه املاک از محبوب ترین سرمایه گذاری ها نزد آحاد جامعه بوده است و افراد جامعه خرید ملک را به سرمایه گذاری دیگری ترجیح داده اند. اما ایا کلیه معاملات اشخاص بدون مشکل و مساله و اختلاف و درگیری، رتق و فتق شده است؟ آیا برای حل اختلاف در انواع دعاوی ملکی به دادگاه مراجعه ننموده اند؟ آیا برای دفاع از حقوق خویش به وکیل امور ملکی وکالت نداده اند؟
به همین علت و با توجه به پیچیده بودن خرید و فروش املاک و مسائل حقوقی در خصوص انواع دعاوی ملکی، موجب گردیده است که افراد جامعه با مشکلات فراوانی مواجه شوند. پرونده های متعددی در این زمینه در محاکم در جریان می باشد.
فعالیت در خصوص دعاوی مربوط به املاک نیازمند تخصص در این زمینه می باشد. لذا شما لاجرم نیاز به یک وکیل امور ملکی در جهت نیل به اهدافتان خواهید داشت، از همین رو موسسه حقوقی سروش نافع دادمان (شعبه مرکزی کرج) با بهره گیری از وکلای پایه یک دادگستری متخصص در زمینه انواع دعاوی املاک قصد دارد با ارائه مقاله زیر به صورت مختصر انواع دعاوی ملکی و نقش وکیل امور ملکی را برای شما عزیزان شرح دهد.
تقسیم بندی انواع دعاوی ملکی بر اساس نوع دعوی
امروزه به علت شرایط اقتصادی کشور، مساله مسکن و املاک از حوزه های مهم و بنیادی برای سرمایه گذاری ایرانیان به حساب می آید. با این حال قشر عظیمی از ایرانیان به علت بیکاری، درآمد پایین و بالا بودن نرخ سود وام و تسهیلات بانک های ایران بدون خانه مستقل بوده و اجاره نشین میباشند. حتی میتوان این گونه ادعا کرد که خرید و فروش خانه و ملک برای برخی از هموطنان ما امری محال و دست نیافتی تلقی شده و از خرید مسکن ناامید شده اند.
این در حالی است که در کشورهای توسعه یافته ، خرید مسکن یا به اصطلاح خانه دار شدن، دغدغه های زیادی نداشته و حتی دانشجویان و جوانان کم سن و سال با کمترین و حداقل درآمد نیز میتوانند به راحتی خانه ای مستقل تهیه نمایند.
در سال های اخیر مشکلات منطقه ای، تحریم ها، نوسانات نرخ ارز ، بلایای طبیعی مانند زلزله، سیل، ویروس های مخرب جهانی و… بر شدت این معذل اجتماعی ، اقتصادی افزود. به همین علت ، بالا بردن آگاهی و اطلاعات در زمینه خانه و مسکن و صد البته مسائل قانونی و حقوقی املاک برای افراد، باعث ساده تر شدن انتخاب و تصمیم در این زمینه مهم میگردد.
بر اساس تحقیقات و بررسی های متعدد و متداوم وکیل امور ملکی موسسه حقوقی سروش نافع دادمان ، انواع دعاوی حقوقی و کیفری ملکی از پرتعدد ترین پرونده های موجود در میان دادخواست های مراجع قضایی و دادگاه ها میباشد. این نوع دعاوی ، به علت داشتن جنبه ها و زوایای مختلف و متعدد، شک و شبهه ها و اختلافات زیادی را برای افراد مختلف ایجاد مینماید.
همچنین برای اقدام به طرح هر کدام از انواع دعاوی ملکی و پیگیری و رسیدگی به این دعاوی ، نیازمند اطلاعات کامل و جامع و تخصص در این زمینه میباشد.این پرونده ها و دعاوی ملکی ،معمولا نتیجه عدم اطلاع از موارد قانونی ، سوتفاهمات، ویا سودجویی افراد ایجاد میشود.
طبق نظر وکیل امور ملکی تقسیم بندی انواع دعاوی ملکی میتواند به روش ها و بر اساس پارامترهای مختلفی انجام گیرد. اما انواع دعاوی ملکی ، مانند تمام دعاوی دیگر در حوزه های مختلف ،به سه دسته کلی زیر تقسیم میشوند:
۱-دعاوی ملکی حقوقی
۲-دعاوی ملکی کیفری
۳-دعاوی ملکی ثبتی
انواع دعاوی ملکی حقوقی
انواع دعاوی ملکی حقوقی دسته ای از دعاوی ملکی هستند، که بیشترین پرونده های حقوقی ملکی را در دادگاه ها به خود اختصاص داده اند. برای حل اختلاف و رسیدگی به این نوع پرونده های حقوقی، قانون پیش بینی هایی را در همه ی شرایط و موقعیت ها در نظر گرفته است.
قاضی پرونده های حقوقی ملکی ، با توجه به این پیش بینی ها و قانون و با تکیه بر قدرت تجزیه تحلیل خود درباره شرایط پرونده ارائه شده توسط وکیل امور ملکی، این دادخواست ها و دعوی ها را داوری و قضاوت مینماید.
لیست مهمترین دعاوی ملکی حقوقی
- دعوی الزام به فک رهن و سندهای ضمانتی
- دعوای الزام به تحویل ملک
- دعوی الزام تنظیم سند رسمی برای املاک
- دعوی الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی ( مختص به ساختمان‌های دارای واحد‌های متعدد مستقل)
- دعوای خلع ید
- دعوی الزام به دریافت پایان کار ( مختص ساختمان‌های تکمیل شده و مورد تایید کارشناس ساخت و ساز)
- دعوای رفع تصرف عدوانی
- دعوی ابطال قرارداد (مختص به مشکلات موجود در مفاد قرارداد )
- دعوی درخواست دریافت مطالبه اجرت المثل
- دعوی فسخ قراردادها ( مختص قرارداد های دارای نقص قانونی )
- دعوی حقوقی تعدیل میزان اجاره بها بر اساس عرف جامعه ( درخواست افزایش یا کاهش اجاره)
- دعوی درخواست مطالبه سرقفلی (گرفتن حق کسب و پیشه)
- دعوی تخلیه اماکن تجاری (مختص املاک مشمول قوانین مختص به خود )
- دعوی تجویز انتقال منافع از فرد به فردی دیگر
در این گونه انواع دعاوی ملکی ، بحث اصلی حل اختلافات و اشتباهات و خسارات احتمالی میباشد که بر اثر سهل انگاری بوجود آمده اند . در پرونده های دعاوی ملکی حقوقی، مساله ارتکاب به جرم و خسارات عمدی و کلاهبرداری مطرح نمیباشد.
طبق مشورت با وکیل امور ملکی انواع دعاوی ملکی بسیار بیشتر از مواردی است که در اینجا به آنها اشاره شد. در ادامه برخی از مهمترین دعاوی ملکی حقوقی را برایتان شرح میدهیم:
دعوای الزام به تحویل ملک
اگر در مبایعه نامه زمان مشخصی برای تحویل ملک به خریدار تعیین شده باشد باید در همان تاریخ مبیع به خریدار تحویل داده شود. گاهی در فاصله معامله و تنظیم سند رسمی ارزش ملک زیاد می شود و فروشنده به همین بهانه در تحویل ملک تعلل می‌کند. در این حالت خریدار می تواند اقدام به طرح انواع دعاوی ملکی الزام به تحویل ملک کند.
دعوای خلع ید
اگر شخصی غیر از مالک، ملکی را که سند رسمی دارد در تصرف خود قرار دهد، مالک اصلی ملک برای تخلیه می تواند در دادگاه دعوای خلع ید مطرح کند. طرح دعوای خلع ید در صورتی امکان پذیر است که خواهان سند رسمی مالکیت داشته باشد و اگر ملک ثبت نشده باشد مالک باید مالکیت خود را ثابت کند.
الزام به تنظیم سند رسمی
کسی مالک یک ملک شناخته می شود که سند رسمی داشته باشد. وقتی یک ملک از فردی به فرد دیگری منتقل می شود باید سند رسمی تنظیم شود. در صورتی که فروشنده یا به طور کلی انتقال دهنده این سند رسمی را تنظیم نکند، شحصی که ملک به او منتقل شده می تواند برای تنظیم سند طرح دعوا کند.
دعوای رفع مزاحمت و ممانعت از حق
ممکن است فردی بدون اینکه ملک شما را تصرف کند مانع استفاده شما از آن شود. در این حالت برای اقامه دعوای رفع مزاحمت و ممانعت از حق، شما باید سندی داشته باشید که نشان دهنده مالکیت و سابقه تصرف تان باشد. در این نوع از انواع دعاوی ملکی ممکن است قاضی با صدور دستور موقت از ورود ضرر و زیان بیشتر جلوگیری کند.
دعوای رفع تصرف عدوانی
دردعوای تصرف، فرد با اثبات سابقهی تصرف خود از طریق ارائه یک قرارداد و یا یک سند رسمی باید اعلام کند که ملک بدون رضایت او از تصرف او خارج شده است. دعوای تصرف عدوانی با دعوای خلع ید متفاوت است. در تصرف عدوانی نیازی نیست که مالکیت خواهان به اثبات برسد و تنها مساله مهم اثبات سابقه تصرف است ولی در دعوای خلع ید خواهان باید مالکیت خود را نسبت به ملک اثبات کند.
دعوای فک رهن
رهن عقدی است که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به داین می‌دهد. رهن دهنده را راهن و طرف دیگر را مرتهن می‌گویند. الزام به فک رهن در واقع موجب انحلال عقد رهن است.
ممکن است در برخی موارد فردی ملکی را نزد بانک یا شخصی در رهن بگذارد و پس از اینکه دین خود را به پرداخت کرد، آن کسی که مال نزد او به رهن گذاشته شده است اقدام به فک رهن نکند. در چنین حالتی راهن باید علیه مرتهن اقامه دعوای الزام به فک رهن کند. نکته مهم در این مورد این است که در چنین شرایطی ید مرتهن از حالت امانی به ضمانی تبدیل می شود و راهن نیز میتواند دادخواستی تحت عنوان «الزام به فک رهن» و پرداخت اجرت المثل ایام عدم فک رهن تنظیم کند.
ابطال معامله صوری به قصد فرار از دین
با استناد به ماده ۲۱۸ قانون مدنی معامله با قصد فرار از دین به‌صورت صوری باطل است. اگر کسی قصد فرار از دین دارد و به خاطر اینکه مال به دست طلبکاران نرسد، اموالش را معامله کند این معامله باطل است.
دعوای فروش ملک مشاع
فروش ملک مشاع باید با رضایت همه ی مالکان انجام شود. هر یک از شرکاء می تواند به دادگاه صالح مراجعه کند و برای فروش ملک مشاع درخواست دهد. مجوز فروش ملک مشاع از طریق دادگاه صادر میشود و بدون این مجوز امکان فروختن ملک مشاع وجود ندارد.
انواع دعاوی ملکی کیفری
در این بخش از انواع دعاوی ملکی که مرتبط با دادخواست کیفر میباشد، مبحث اصلی درخواست رسیدگی به تخلفات عمدی، ارتکاب جرم و کلاهبرداری ملکی میباشد.
اگر شاکی در تهران باشد و دعوا بر سر ملکی در شمال باشد، و متهم ساکن اصفهان باشد، کدام دادگاه صلاحیت رسیدگی به دعوا را دارد؟ آیا شاکی میتواند بدون اخذ مشاوره حقوقی از وکیل امور ملکی نسبت به مسائل مهمی از این قبیل اقدام نماید؟ قطعا پاسخ بنا بر عقل خردمند، منفی است.
طبق نظر وکیل متخصص امور ملکی مرجع صالح به رسیدگی در خصوص انواع دعاوی ملکی کیفری علی القاعده مراجع قضایی هستند که ملک مورد نزاع در حوزه فعالیت انها واقع گردیده است. به عبارت دیگر دادگاه محل وقوع مال غیر منقول صالح به رسیدگی به دعاوی ملکی کیفری می باشد. بهترین کار برای جلوگیری از اطاله دادرسی، آن است که صلاحیت محاکم را پیش از طرح و اقامه دعوا بررسی نمایید تا از بروز اختلاف در آتی جلوگیری گردد.در نهایت توجه به سه نکته ضروری می باشد:
- اظهار عدم اطلاع، سهل انگاری،اشتباه یا سوتفاهم در انواع دعاوی ملکی کیفری وارد نبوده و مورد قبول قاضی نمیباشد.
- پرونده های دعوی کیفری ملکی با شکایت شاکی خصوصی ویا مدعی العموم از فرد مجرم ایجاد میشوند.
- ماهیت انواع دعاوی کیفری ملکی به علت سودجویی یا کلاهبرداری مجرم از فرد درخواست کننده میباشد.
لیست مهمترین دعاوی ملکی کیفری
- دعوی جعل اسناد ملکی به نیت فریب و کلاهبرداری دیگران
- دعوی ارتکاب جرم کلاهبرداری در خرید و فروش و معاملات املاک و مسکن
- دعوی خیانت در امانت
- انواع دعاوی ملکی فروش غیرقانونی اموال فردی به یک یا چندین فرد دیگر
- دعوی انتقال منافع ملک غیر به فرد یا افراد دیگر
- دعوی تبانی و فساد در خرید و فروش و معاملات دولتی
- دعوی استفاده از سند جعلی در معاملات ملکی
- انواع دعاوی ملکی تغییر کاربری زمین کشاورزی بدون داشتن مجوزرسمی از مراجع مرتبط
- دعوی خرید و فروش و معامله معارض
- دعوی خرد کردن املاک و ورود غیرمجاز به ملک دیگران
انواع دعاوی ثبتی ملکی
وکیل امور ملکی عنوان می دارد که یکی از انواع دعاوی ملکی، دعوای ملکی ثبتی است. انواع دعاوی ملکی ثبتی در واقع در دل حوزه دعاوی ملکی حقوقی جای دارند. اما به علت تعدد این دعاوی خاص و اهمیت و حساسیت آنها به علت دخیل بودن سند ملک، این دسته از دعاوی حقوقی را به طور جداگانه بررسی و دسته بندی میکنیم.
این دسته از انواع دعاوی ملکی ، همانطور که از اسمشان پیدا است، مرتبط و وابسته به ثبت اسناد و املاک میباشد.
لیست مهمترین دعاوی ملکی ثبتی
- دعوی ابطال سند رسمی (باطل شدن سند به دلیل های مختلف )
- دعوی ابطال اجرائیه ثبتی املاک مرتبط
- دعوی ابطال سند مالکیت معارض
- دعوی ابطال مراحل ثبتی (باطل شدن سازوکار کمسیون‌های مختلف ثبتی)
- دعوی ابطال نظریه هیات حل اختلاف اداره ثبت و اسناد کشور.
- دعوی افراز ملک
- انواع دعاوی ملکی اجرای ثبت
- دعوی توقیف عملیات اجرایی ( توقف عملیات اجرایی در مراحل مختلف کار)
انواع دعاوی ملکی ثبتی برای بر طرف کردن مشکلات و مسائل ثانویه در مفاد سند ملک ، قرارداد ویا روند کار، در هنگام ویا پس از عقد قرارداد و خرید و فروش املاک میباشد.
تعجیل یا سهل انگاری در خرید و فروش و معامله املاک باعث بروز اینگونه مسائل و مشکلات میگردد که برای حل و رفع این مشکلات حقوقی و خسارات احتمالی آن، بایستی از طریق طرح دعوی ثبتی برای ملک معامله شده ، اقدام نمود.
قسمت های مهم یک قرارداد ملکی معتبر
- نام و هویت خریدار و فروشنده
- تعیین دقیق مورد معامله
- مدت مورد معامله
- قیمت مورد معامله
نام و هویت خریدار و فروشنده:
در هر قراردادی باید مشخصات کامل هردو طرف در قرارداد نوشته شود.از جمله این موارد نام و نام خانوادگی ، کدملی و شماره شناسنامه ،شماره تلفن ،پیمانکاران ،مستاجران و … هستند که باید به صورت کاملا دقیق در قرارداد بیان شود.
تعیین دقیق مورد معامله:
در همه قراردادها باید چیزی که قرار است بین طرفین معامله شود به صورت دقیق و درست بیان شود. برای مثال درمورد یک ملک و یا زمین باید آدرس دقیق آن ،شماره مربوط به سند ،همه مشخصات که در سند آن ذکر شده است و… به صورت دقیق و واضح بیان شود. اگر مورد معامله در مسائل حقوقی ملکی به صورت درست بیان نشود نمی توان به قرارداد مورد نظر استناد کرد.
مدت مورد معامله:
در همه قراردادها باید به صورت دقیق زمان معامله بیان شود.اگر مدت زمانی که در معامله مشخص شده است به پایان برسد و خریدار و یا فروشنده به کارهایی که در قرارداد تعیین شده عمل نکنند.آن گاه باید براساس سایر مفاد آن عمل کرد.
قیمت مورد معامله:
از مواردی که باید در هر قرارداد به صورت دقیق بیان شود قیمت ملکی است که معامله شده است.قرارداد اگر از هر نوع اجاره نامه ، مبایعه نامه و .. باشد باید حتما قیمت ملک مورد معامله در آن ذکر شود در غیر این صورت اعتباری در این زمینه نخواهد داشت.
قبل از خرید ملک بهتر از خریدار و فروشنده به نکاتی توجه کنند:
- مورد معامله متعلق به دیگری نباشد.
- ویژگی های مورد معامله به درستی مشخص باشد.
- آیا مالک وضعیت درستی برای خرید ملک دارد.
- خریدار بررسی کند که فروشنده از نظر قانونی برای فروش ملک منع قانونی نداشته باشد و بعد از ان برای خرید ملک اقدام کند.
مورد معامله متعلق به دیگری نباشد:
خریدار باید توجه کند که بعدها شخص دیگری ادعای مالکیت برای ملک موردنظر را نداشته باشد. برای مثال سند در دست بقیه اشخاص نباشد، ملک از جمله املاک وقفی نباشد و در خریدار سند را بررسی کند که شش دانگ ملک دراختیار فروشنده باشد.
ویژگی های مورد معامله به درستی مشخص باشد:
برای این که از هویت ملک موردنظر اطمینان حاصل کند بهتر است به اداره ثبت برود و تحقیقاتی صورت گیرد تا شخص مطمئن شود که پلاکی که در سند ثبت شده است مربوط به همین ملک است یا خیر.
آیا مالک وضعیت درستی برای خرید ملک دارد:
وضع مالک باید برای خریدار به درستی مشخص شود. برای مثال سن ، سلامت عقلی ،اختیارات کامل وی برای فروش و… باید بررسی شود.به صورت کلی می توان گفت باید مالک توانایی این را داشته باشد که معامله را انجام دهد.
نقش وکیل در انواع دعاوی ملکی
برای طرح انواع دعاوی ملکی ضروری است که از یک وکیل امور ملکی با تجربه کمک بگیرید. وکیل شما با بررسی مدارک و اسناد و جمع‌آوری اطلاعات دادخواست یا لایحه دفاعیه تنظیم می‌کند و با حضور در دادگاه از پرونده شما دفاع می‌کند.
در روند رسیدگی به پرونده ممکن است به نظر کارشناس نیاز باشد. در صورتی که به این نظر اعتراض داشته باشید وکیل امور ملکی شما این اعتراض را به استحضار دادگاه می‌رساند. اگر رای صادره توسط دادگاه به نفع شما نبود وکیل دادخواست تجدیدنظرخواهی تنظیم و تقدیم دادگاه می‌کند. حضور وکیل متخصص ملکی در تمامی مراحل پرونده به احقاق حقوق شما کمک می‌کند.