حق سرقفلی و حق کسب پیشه یا تجارت برای بسیاری از بازاریان و مردم عادی که به طریقی با مسائل مربوط به میزان و ارزش سرقفلی مغازه و حق کسب و پیشه ملک تجاری درگیر هستند عباراتی هستند که ممکن است تفاوتها و شباهت ها و قوانین مربوط به آنها را به خوبی درک نکرده و معمولاً در تشخیص این دو حق دچار اشتباه شوند. در این مقاله قصد داریم به طور مفصل راجع به حق سرقفلی و حق کسب و شباهت و تفاوت بین آنها و همچنین تمام قوانین مربوط به این دو حق را برایتان توضیح دهیم.
معنی لغوی حق سرقفلی ملک تجاری و حق کسب و پیشه یا تجارت
حق کسب و پیشه ملک تجاری
حق کسب و پیشه یا تجارت حقی است که به طور تدریجی و به مرور زمان برای مستاجر کسب به وجود می آید. در نتیجه بعد از اینکه مستاجر کار و فعالیت کرد و در نزد مشتریانش اعتباری بدست آورد، حقی برای او به وجود می آید که به آن حق کسب و پیشه یا تجارت می گویند. حق مالی در اثر مرور زمان برای مستاجر بوجود می آید. (قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶)
حق کسب و پیشه یا تجارت حقی است که مستاجر در تداوم شغلی خود در یک مکان که اجاره کرده است به دست می آورد.نیت قانونگذار از وضع این قانون در نظر گرفتن یک ارزش افزوده پنهان برای اماکن تجاری در نظر بگیرد تا از حقوق مستاجران اماکن تجاری برای در قبال مالکان دفاع کند چون با جا به جایی مستاجر،مشتریان خود را از دست می دهند.این حق در قانون موجر و مستاجر سال ۵۶ برای مستاجرین شناخته شده بود اما در قانون سال ۷۶ دچار تغییر شده است.
حق سرقفلی مکان تجاری
میزان و ارزش سرقفلی مغازه در لغت عبارت است از حقی که بازرگان و کاسب به محلی پیدا می کند، به جهت تقدم در اجاره، حسن شهرت، جمع آوری مشتری و رونق کسبی که در اثر عملکرد مستاجر محل بوجود می آید. به عبارتی سرقفلی در حقیـقت وجه و پـولی است که مستأجر برای مالکیت منافع یک مکان تجاری به مؤجر و مالک پرداخت میکند ولی همچنان مالکیت عین و ملک مکان تجاری متعلق به مؤجر و مالک باقی میماند و برای استفاده مستأجر از عین و ملک مکان تجاری قرارداد اجاره با صاحب ملک منعقد میشود و اجاره بها توسط مستأجر به مؤجر و مالک پرداخت میشود.
در مورد منشاء ایجاد سرقفلی بسیاری عرف و عادت تجاری را مبنای ایجاد این حق می دانند که قانونگذاران به تدریج این ساخته‌ی عرف و عادت را وارد متون قانونی کردند.در ابتدا در سال ۱۳۳۹ این امر اتفاق افتاد و بعد در قوانین بعدی به اشکال دیگری این مسأله محقق گشت.
آقای دکتر جعفر لنگرودی در دانشنامه‌ی حقوقی ذیل کلمه سرقفلی آورده اند « پولی که مستأجر ثانی ( به معنی اعم ) به مستأجر سابق درموقع انتقال اجاره بلاعوض می دهد و همچنین مستأجر اول به موجر (مالک) می دهد . این وجه از مصادیق دارائی نامرئی است و عنوان در آمد اتفاقی را ندارد، به شرط اینکه ناشی از جمع آوری مشتریان و کارکردن مستأجر باشد والّا مالکی که مغازه می سازد و آن را با گرفتن پول به نام سرقفلی، اجاره می دهد،این پول جزء درآمد محسوب است و مالیات بر درآمد به آن تعلق می گیرد.
در حقوق ایران،به حقی که تاجر یا صنعتگر در نتیجه جلب مشتری و شهرت و فعالیت خود برای محل کار خود، ایجاد می کند،سرقفلی گفته می شود.علاوه بر آن حقی که صاحب محلی که دارای موقعیت خوبی است،برای مالک خود قائل می شود؛قبل از اینکه اصولاً آن محل به اجاره داده شود. به این حق نیز سر قفلی گفته می شود.
قوانین سرقفلی در گذر تاریخ
در رابطه با پیشینه تاریخی قوانین مربوط به سرقفلی می شود به این قوانین اشاره کرد:
۱- قانون روابط مالک و مستأجر،مصوب خرداد ماه ۱۳۳۹ که به صراحت حق کسب و پیشه و تجارت را شناخته است.
۲- قانون روابط مؤجر و مستأجر،مصوب دوم مرداد ماه ۱۳۵۶
۳- قانون روابط مؤجر و مستأجر، مصوب ۱۳/۲/۱۳۶۲
۴- قانون روابط مؤجر و مستأجر، مصوب ۱۳۷۶.
در ماده ۱۱ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۹۹ میزان حق کسب و پیشه یا تجات(سرقفلی) بر این اساس تعییین میشود:
۱.موقعیت و مرغوبیت محل کسب و پیشه و تجارت
۲.شرایط و کیفیات و مزایا اجاره که در عقد اجاره بین موجر و مستاجر تعیین شده است
۳.طول مدت زمانی که مستاجر در آن مکان به کسب و پیشه وتجارت پرداخته است و حسن شهرت او که در معروفیت محل مزبور موثر بوده است.
۴.وضع محل اجاره از نظر محل نوع بنا
۵.نوع کسب و پیشه یا تجارت مستاجر
۶.مخارجی که مستاجر برای آمتده کردن محل از حیث قفسه بندی و تزیینات داخلی کرده است.
ماده (۱۷ ) قانون مزبور صراحتاً بیان می‌داشت که سرقفلی به مستأجر همان محل اختصاص دارد و آن را قابل انتقال می‌دانست و طبق ماده (۱۸) همان قانون انتقال محل تجارت در مقابل اخذ سرقفلی به مستأجر جدیدی که به همان کسب یا پیشه یا تجارت مشغول شود، بلامانع است و مالک ملک مجبور به موافقت با این انتقال است؛ مگر اینکه در سند اجاره،سلب حق انتقال به غیر ذکر شده باشد.که در صورت عدم موافقت با انتقال اجاره، مالک مکلف است حق سرقفلی را شخصاً به مستأجر بپردازد.
ماده (۱۷ ) قانون مزبور صراحتاً بیان می‌داشت که سرقفلی به مستأجر همان محل اختصاص دارد و آن را قابل انتقال می‌دانست و طبق ماده (۱۸) همان قانون انتقال محل تجارت در مقابل اخذ سرقفلی به مستأجر جدیدی که به همان کسب یا پیشه یا تجارت مشغول شود، بلامانع است و مالک ملک مجبور به موافقت با این انتقال است؛ مگر اینکه در سند اجاره،سلب حق انتقال به غیر ذکر شده باشد.که در صورت عدم موافقت با انتقال اجاره، مالک مکلف است حق سرقفلی را شخصاً به مستأجر بپردازد.
در موارد زیر دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه باید حق سرقفلی را پرداخت کند:
۱.تخلیه به دلیل احداث ساختمان جدید
۲.تخلیه به علت احتیاج موجر برای کسب و پیشه
۳.تخلیه محل کسب برای احتیاج موجر یا کسان نزدیک به او سکونت در آن
۴.در موردی که حق انتقال به غیر از مستاجر سلب شده باشد و یا اجاره تنظیم نشده باشد و موجر با انتقال منافع با دیگری موافقت نکند و مستاجر بخواهد در برابر تخلیه حق سرقفلی بگیرد.
۵.در صورتی که مستاجر بدون تحصیل اذن دادگاه یا موافقت موجر،در مواردی که حق به انتقال به غیر را ندارد،منافع را به دیگری منتقل کند(در این صورت مستاجر نصف حق سرقفلی میگیرد.)
شباهتهای میزان و ارزش سرقفلی مغازه با حق کسب و پیشه یا تجارت
۱. هر دو مالی بوده دارای ارزش اقتصادی می باشند و قابل تبدیل به پول هستند.
۲. هر دو قابل انتقال به ورثه می باشند چه اینکه مستاجر حق انتقال به غیر داشته باشد یا نداشته باشد و ورثه غیر نیست بلکه قائم مقام خاص است .
۳. هر دو قابل انتقال به غیر می باشند .
۴. از نظر قابلیت توقیف و اجرا مشترک می باشند .
تفاوتهای حق سرقفلی با حق کسب و پیشه و تجارت مغازه
۱. سرقفلی مغازه از نظر شرعی یک امر صحیح است و مشکلی ندارد اما در مورد حق کسب و پیشه و تجارت مغازه مشهور می گویند حلال نیست .
۲. مبلغ و میزان سرقفلی با توجه به موقعیت محلی و کیفیت بنا و تجهیزات محل مورد اجاره بستگی دارد ولی در حق کسب و پیشه این موارد ملاک نیست و اصولا باید طول مدت اجاره و حسن شهرت مستاجر که در معروفیت محل مزبور موثر افتاده است و نوع کسب و پیشه و تجارت، ملاک محاسبه قرار میگیرد.
۳. در تعیین میزان و ارزش سرقفلی مغازه قواعد عمومی نقش ندارد و مالک تصمیم میگیرد چه مقدار تعیین کند ولی در حق کسب و پیشه و تجارت محکمه دخالت میکند و با جلب نظر کارشناس تعیین می شود.
۴. میزان و ارزش سرقفلی مغازه مربوط به محل است ولی حق کسب و پیشه مربوط به شغل است .
۵. سرقفلی چون در ابتدا گرفته می شود ممکن است مالک محل از حق خودش صرف نظر کند و از مستاجر سرقفلی نگیرد ولی در حق کسب و پیشه ملک تجاری چون ابتدا حقی وجود ندارد و در اثر مرور زمان بوجود می آید مالک و مستاجر با توافق نمی توانند آن را در موقع انعقاد اجاره نگیرند .
۶. سرقفلی در قرارداد اجاره می آید و ناشی از قرارداد اجاره هست ولی حق کسب و پیشه ملک تجاری رو قانون تعیین کرده است .
۷. میزان و ارزش سرقفلی مغازه به مالک ملک تجاری یا به مستاجر اول پرداخت می شود ولی حق کسب و پیشه به مستاجر پرداخت می شود .
۸. مستاجری که حق سرقفلی دارد در صورت تخلف از قرداد اجاره، مالک (موجر) حق فسخ اجاره و تخلیه ملک را دارد اما در مورد حق کسب و پیشه در صورت تخلف مستاجر حق کسب و پیشه زائل می شود البته در یک مورد تخلف آن هم بدون داشتن مجوز به دیگری انتقال بدهد نصف حق کسب و پیشه پرداخت می شود .
۹. وقتی که مالک مکان تجاری خودش از محل استفاده میکند در مورد اجرای طرحهای دستگاههای دولتی و شهرداری ها در این صورت سرقفلی به خود مالک پرداخت می شود .
در این موارد مالک باید همه مبلغ حق کسب و پیشه پرداخت کند و سپس تخلیه کند:
- اگر مالک بخواهدملک را تخریب یا بازسازی کند
- اگر مالک بخواهد از آن محل برای سکونت نزدیکان خود و یا خود استفاده کند
- اگر مالک برای شغل خود به آن نیاز داشته باشد
در این مورد مالک باید نصف حق کسب و پیشه پرداخت کند و سپس تخلیه کند:
مستاجر بدون اجازه مالک،ملک را انتقال دهد.
در این مورد مالک بدون حق کسب و پیشه میتواند تخلیه کند:
- مستاجر بدون اجازه شغل خود را تغییر دهد
- مستاجر مبلغ اجاره بها را پرداخت نکند
- مستاجر کارهایی را که باید در ملک انجام میداده را از انجام آن صرفنظر کرده است.
میزان و ارزش سرقفلی مغازه به چه کسی پرداخت می شود ؟
وجه (سرقفلی) از طرف مستاجر ملک تجاری به مالک (موجر) پرداخت می شود که در پایان مدت اجاره به مستاجر برمی گرداند. (ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر ۷۶) یا از طرف مستاجر دوم به مستاجر اول پرداخت می شود در صورتی که مستاجر اول حق انتقال مورد اجاره به دیگری را داشته باشد (تبصره ۱ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر ۷۶)
حق کسب و پیشه به چه کسی پرداخت می شود ؟
به مستاجر متصرف پرداخت می شود. مالک اگر قصد تخلیه ملک را داشته باشد باید حق کسب و پیشه ملک تجاری را به مستاجر شغل مزبور بدهد و اگر ندهد مستاجر به دادگاه مراجعه می کند و اگر مستاجر حق انتقال به دیگری داشته باشد از مستاجر دوم حق کسب و پیشه دریافت می کند.(م ۱۹قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶)
نکته : حق کسب و پیشه از طرف مالک (موجر) یا از طرف مستاجر جدید به مستاجر اول پرداخت می شود .
میزان و ارزش سرقفلی مغازه چگونه و توسط چه کسی تعیین می شود ؟
سرقفلی با توجه به نوع بنا،کمیت و کیفیت آن و موقعیت محلی و تجهیزات و امکانات آن توسط مالک پیشنهاد و با توافق طرفین تعیین می شود و در صورت عدم توافق دادگاه تعیین می کند. (ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستاجر ۷۶)
میزان و ارزش حق کسب و پیشه چگونه و توسط چه کسی تعیین می شود ؟
حق کسب و پیشه اصولا طول مدت اجاره و حسن شهرت مستاجر که در معروفیت محل مزبور موثر افتاده است و نوع کسب و پیشه و تجارت، ملاک قرار می گیرد و توسط دادگاه و با جلب نظر کارشناس تعیین می شود. (م ۱۸ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶)
دو قانون مهم در انتقال سرقفلی ملک تجاری
در این قسمت به دو قانون مهم درباره اتتقال حق سرقفلی مغازه و ملک تجاری یعنی قانون اجاره سرقفلی و قانون صلح سرقفلی به طور جداگانه می پردازیم:
قانون اجاره سرقفلی
یکی از قالب‌های انتقال سرقفلی، عقد اجاره است که طی آن مستأجر با پرداخت مبلغی سرقفلی ملک را نیز مالک میگردد. البته در بیشتر قراردادهایی که در آنها سرقفلی مدنظر مالک و مستأجر است در قرارداد از مبلغ پرداختی تحت عنوان سرقفلی یاد میشود که در اکثر مواقع قصد طرفین بر انتقال حق سرقفلی ملک تجاری است. به دیگر سخن طرفین در مفاد یک عقد اجاره، حق ….. ملک را هم لحاظ می‌کنند. چنانکه رایج است در این نوع قرارداد‌ها مبلغ پرداختی برای ملک، عیناً نوشته میشود و اجرت ماهیانه برای مالک در نظر گرفته میشود و مرسوم است در این‌گونه اجاره‌ها مدت قید نمیگردد که البته علت نیز روشن است؛ چرا که در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۵۶ زمان در قراردادهای اجاره از اهمیت چندانی برخوردار نبود و مستأجر و موجر می‌توانستند طرف دیگر را برای انعقاد عقد اجاره اجبار کنند .انتقال سرقفلی مغازه در قالب اجاره چندان که باید رایج نیست بلکه اغلب انتقال میزان و ارزش سرقفلی مغازه در زمان حکومت قانون سابق با عقدی مجزا و مستقلاً منتقل می‌شد.
قانون صلح سرقفلی
یکی دیگر از عقودی که انتقال میزان و ارزش سرقفلی مغازه در قالب آن سابقاً رایج بوده و در حال حاضر نیز در برخی مواقع وجود دارد، عقد صلح است که انتقال حق کسب و پیشه یا سرقفلی ناشی از آن نیز در این قالب درگذشته خیلی رایج بود. به طوری مستأجر دارای حق کسب و پیشه ضمن جلب رضایت مالک برای انعقاد عقد اجاره با منتقل‌الیه، حق کسب و پیشه همان مکان را با عقد صلح به مستأجر ثانی انتقال می‌داد. به این ترتیب مستأجر جدید ضمن مالکیت حق کسب و پیشه ملک تجاری (سرقفلی)، مالکیت منافع را نیز به دست می‌آورد.
در برخی مواقع نیز مالک و مستأجر یا مستأجر و منتقل‌الیه به جای استفاده از دو عقد در کنار هم برای انتقال منافع از عقد صلح استفاده می‌کنند و به این ترتیب در قالب یک عقد واحد، دست به انتقال حق کسب و پیشه و حتی میزان و ارزش سرقفلی مغازه می‌زنند. حال این سؤال مطرح میشود که آیا با توجه به رواج عرفی انتقال سرقفلی در قالب صلح از لحاظ حقوقی این رویه قابلیت دفاع دارد؟ به نظر میرسد با توجه به کلیت ماده ۷۵۴ قانون مدنی که مقرر میدارد «هر صلحی نافذ است جزء صلح بر امری که غیر مشروع باشد.» صلح سرقفلی که مشروعیت آن مورد تائید مقنن است موردی نخواهد داشت. اگرچه این مسئله در مورد حق کسب و پیشه که در مشروعیت آن شائبه‌هایی وجود داشته شک برانگیز است. لیکن در این خصوص نیز با توجه به مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام در باب مشروعیت حق کسب و پیشه، تردیدی وجود ندارد. علی‌ای‌حال به نظر میرسد صلح به جای عقد اجاره بنا به تصریح ماده ۷۵۸ قانون مدنی نتیجه مدنظر طرفین را تأمین خواهد کرد؛ بنابراین انتقال سرقفلی در این قالب میسر بوده و از لحاظ تئوری و حقوقی نیز ایرادی بر آن وارد نیست.
انواع سرقفلی مغازه و ملک تجاری
سرقفلی بعد از فراز و نشیب های بسیار در حال حاضر در قانون و عرف انواع مختلفی دارد. بحث اینکه قابل توقیف و مزایده می باشد یا خیر ؟ و با توجه به اینکه انواع مختلف دارد موارد توقیف و مزایده هم متفاوت می باشد.
۱. سرقفلی به عنوان مبلغی پول که موجر در بدو امر از مستاجر می گیرد.
این نوع بدوی سرقفلی می باشد که میگفتند مزد گشودن قفل است و در ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر ۷۶ مورد تایید قرار گرفته است . در این مدل میزان و ارزش سرقفلی مغازه به وجهی که بین موجر و مستاجر رد و بدل میشود اطلاق می گردد و چون وجه بر ذمه مستاجر است قابل توقیف و مشمول توقیف طلب در قانون اجرای احکام مدنی می شود .
۲. سرقفلی به عنوان مبلغی پول که مستاجر از موجر یا مستاجر دیگر در اثنای عقد اجاره می گیرد.
این نوع در قسمت دوم ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر ۷۶ آمده «مستاجر می تواند در اثنای مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر و یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند مگر اینکه ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد». مشابه همین ماده در آیین نامه همین قانون در ماده ۵ آمده است که مقرر می دارد «مستاجر اماکن تجاری در مدت اجاره چنانچه حق انتقال به غیر از او سلب نشده باشد، می تواند با اخذ مبلغی به عنوان سرقفلی، مورد اجاره را برای همان شغل و در صورتی که منع قانونی وجود نداشته باشد و با قرارداد اجاره منافات نداشته باشد، برای مشاغل دیگر با رعایت سلیر شرایط مندرج در اجاره نامه به دیگری منتقل نماید».
۳. سرقفلی به عنوان مبلغی پول که مستاجر هنگام تخلیه از مالک می گیرد.
این نوع سرقفلی مفهوم مخالف تبصره یک ماده ۶ قانون ۷۶ است «چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره، مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد. بنابراین اگر مالک از مستاجر سرقفلی گرفته باشد خواه این مستاجر، مستاجر اول باشد یا ثانی، زمان تخلیه حق دارد از مالک وجهی را به نام سرقفلی مطالبه کند.
۴. سرقفلی به عنوان مبلغی پول که مستاجر در قبال اسقاط حق عدم تخلیه یا عدم افزایش اجاره بها از موجر یا مستاجر دیگر میگیرد.
ماده ۷ قانون موجر و مستاجر سال ۷۶ مقرر میدارد: «هرگاه شرط شود تا زمانی که عین مستاجره در تصرف مستاجر باشد مالک حق افزایش اجاره و تخلیه عین مستاجره را نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار کند. در این صورت مستاجر میتواند از موجر و یا مستاجر دیگر مبلغی را به عنوان میزان و ارزش سرقفلی مغازه برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید»، همچنین به موجب ماده ۸ همان قانون «هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستاجره را به غیر مستاجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستاجر متصرف واگذار نماید، مستاجر میتواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید».
۵. سرقفلی عرفی
علاوه بر حق سرقفلی مغازه که در قانون ۷۶ از آن صحبت شد در میان عرف سرقفلی با ماهیتی خاص رواج دارد. مالک ملک تجاری وقتی سرقفلی ملک خود را واگذار میکند مثلا قید میکند که سرقفلی این مغازه به مبلغ بیست میلیون تومان و ماهیانه با اجاره بیست هزار تومان واگذار میشود این میزان و ارزش سرقفلی مغازه فقط در مقابل مقبولیت تجاری ملک پرداخت نمیگردد بلکه عرف یک سری امتیازاتی را نیز به منتقل الیه سرقفلی به رسمیت میشناسد به این صورت که وقتی فردی سرقفلی مغازه خود را واگذار میکند به این معنا است که انتقال دهنده باید مغازه را تخلیه و به خریدار سرقفلی واگذار کند و مالک میداند که نمیتواند به راحتی بعد از یک سال درخواست تخلیه مغازه خود را نماید مگر اینکه مستاجر به افراط و تفریط در ملک بپردازد و این همان امتیازاتی است که عرف برای سرقفلی پذیرفته است پس در عرف سرقفلی واجد این امتیازات است امتیازاتی که به نوعی بر مبنای توافق ضمنی طرفین و قاعدتا دادن به حکم عرف است که البته این امر با اشکال شرعی و قانونی نیز مواجه نمیگردد.
ویژگی سرقفلی :
- سرقفلی از حقوق مالی است و مانند دیگر حقوق مالی دیکر قابل معامله، رهن و توارث می باشد.
- تغییر و عدم پایداری از خصوصیات بارز سرقفلی است.
- سرقفلی اجبار قانونی ندارد و تنها با توافق طرفین برقرار می شود .
نکاتی درباره انتقال حق سرقفلی و حق کسب پیشه یا تجارت
انتقال سرقفلی (خرید و فروش سرقفلی)
انتقال سرقفلی به این معنا است که شخص دیگری غیر از مالک جهت اشتغال به کسب و کار از محل سرقفلی مغازه استفاده کند، سرقفلی به سه صورت اختیاری با تمایل مالک که یا سرقفلی با سند عادی یا سرقفلی با سند رسمی میباشد یا به صورت قهری (فوت مالم و انتقال حقوق حاصل به ورثه) و یا بصورت قضایی(با حکم مقام قضایی) منتقل میشود:
انتقال با سند عادی: در این نوع فرد ملک را با سند عادی یا به طور شفاهی اجاره میکند و حقوق حاصله خود را از جمله سرقفلی را با سند عادی واگذار میکند.
انتقال با سند رسمی: در این نوع سرقفلی که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم میگردد مالک حقوق حاصل از حق کسب و کار خود را در قالب سند رسمی به مستاجر دیگر انتقال میدهد.
انتقال حق کسب و پیشه ملک تجاری
طبق ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ در صورتی که مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره نامه حق انتقال به غیر داشته باشد میتواند برای همان شغل یا مشابه آن «منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد. هرگاه در اجاره نامه حق انتقال به غیر سلب شده باشد یا اجاره نامه ای در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره حق کسب و پیشه و تجارت مغازه مستاجر را بپردازد والا مستاجر میتواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند در اینصورت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه نزدیک ملک ( اگر اجاره نامه رسمی در بین نباشد) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال مینماید و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود، مستاجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره، قائم مقام مستاجر سابق خواهد بود. هرگاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجرا با سند رسمی به مستاجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور ملغی الاثر خواهد بود.
تبصره۱: در صورتی که مستاجر بدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجرا خواهد شد و در این مورد مستاجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب و پیشه و تجارت مغازه خواهد داشت.
تبصره۲: حق کسب و پیشه ملک تجاری به مستاجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود.
مواردی که حق کسب و پیشه ملک تجاری و سرقفلی از بین می رود:
۱. انتقال به غیر: در صورتی که حق انتقال به غیر وجود نداشته باشد و مستاجر آن را به دیگری انتقال دهد مالک میتواند با پرداخت نصف حق سرقفلی مغازه به مالک سرقفلی یا خریدار محل را تخلیه کند.
۲. در صورت تغییر شغل: اگر در سند سرقفلی (اجاره نامه) شغل خاصی قید شود و مالک سرقفلی بدون اخذ رضایت مالک به تغییر شغل اقدام کند تمام حق و حقوق قانونی وی از بین می رود و مالک ملک میتواند بدون پرداخت مبلغی ملک خود را تخلیه کند.
۳. تعدی و تفریط: تعدی یعنی خارج شدن از حدود اذن مالک و تفریط یعنی عدم انجام تعهدات قراردادی یا متعارف برای حفظ مال دیگری و بنابراین اگر دارنده حق سرقفلی تعدی و تفریط کند مالک ملک میتواند بدون پرداخت مبلغی ملک خود را تخلیه کند.
الزامات اثباتی مستأجر در دعوای الزام به تنظیم اجاره‌نامه رسمی
برخلاف ظاهر ساده این دعوا با توجه به حالات احتمالی متفاوت، الزامات اثباتی قابل طرح نیز متفاوت میباشد؛ اما قدر مسلم، وضعیت مستأجر جهت تمدید اجاره‌نامه‌ای که مدت آن منقضی شده است از لحاظ اثباتی مطمئن و مسئولیت وی در این خصوص کمتر است؛ اما مشکل آنجا است که مستأجر مأذون از طرف مالک یا نماینده وی در استیفاء منفعت به‌عنوان اجاره بوده است؛ اما هیچ مدرک و سندی با مضمون قرارداد اجاره وجود ندارد. در این صورت مستأجر جهت اثبات دعوا بایستی از سایر ادله استفاده نماید.
به‌عنوان مثال اگر تصرف حسب تراضی با مالک یا انعقاد عقد اجاره، به صورت شفاهی است بایستی از سایر ادله و قرائن و امارات مثل شهادت شهود جهت اثبات رابطه استیجاری خود استفاده نماید؛ بنابراین، مستأجر جهت اثبات رابطه استیجاری خود و قانونی بودن تصرف و استیفاء منفعت الزاماً محتاج مدرک و مستند کتبی عادی یا رسمی نیست.
استفاده از سایر ادله در اثبات این رابطه نیز ممکن است، چنانکه قسمتی از رأی شعبه ۱۷ دادگاه تجدیدنظر تهران در نقض رأی شماره ۱۰۰۵ دادگاه عمومی تهران مورخ ۲/۵/۱۳۷۸ به شرح ذیل مبین این استنتاج است: «با توجه به مواد ۱، ۳، ۷ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶، رابطه استیجاری نه تنها از طریق تنظیم سند و ارائه قرارداد مکتوب قابل اثبات است، بلکه در فرض تراضی و یا انعقاد عقد اجاره بدون مکتوب نمودن آن، استناد به سایر ادله اثبات و طرق کشف حقیقت از جمله تحقیق و معاینه محلی ممکن است. عدم استماع دعوا خواهان بدون توسل به این طریق و به صرف عدم ارائه قرارداد کتبی، مبتنی بر اشتباه است.»
نهایتاً اینکه مستأجر جهت اثبات دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اول باید تصرف فعلی یا سابق خود را (اگر به قهر و غلبه یا بدون مجوز قانونی از ملک خارج شده) اثبات نماید که در این باب درخواست تحقیق و معاینه محل یا استناد به شهادت شهود در جهت اثبات دعوا (الزام به تنظیم سند رسمی) مثمر ثمر خواهد بود.
<< قانون سرقفلی >>
ماده ۱ – اماکنی که برای سکنی با تراضی با موجر به عنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره به تصرف متصرف داده شده یا بشود اعم از اینکه سند رسمی یا سند عادی تنظیم شده یا نشده باشد مشمول مقررات این قانون است.
ماده ۲ – موارد زیر مشمول این قانون نمی‌باشد:
الف) تصرف ناشی از معاملات با حق استرداد یا معاملات‌رهنی؛
ب) خانه‌های سازمانی و سایر محل‌های مسکونی که از طرف وزارتخانه‌ها و مؤسسات دولتی و وابسته به دولت یا اشخاص اعم از حقیقی یا حقوقی به مناسبت شغل در اختیار و استفاده کارکنان آنها قرار میگیرد. این موارد تابع قوانین خاص خود یا طبق قرارداد فی مابین است؛
ج) الحاقی ۲۴/۱۱/۱۳۷۲ – محل کار پزشکان که تابع قرارداد فی مابین بوده و درصورت نبودن قرارداد تابع قانون مدنی است.
تبصره ۱(الحاقی ۲۴/۱۱/۱۳۷۲)- وصول هرنوع وجهی تحت عنوان این موضوع در مطب‌های استیجاری و واگذاری محل مطب به غیر درصورتی‌که در متن قرارداد بین موجر و مستأجر ذکر نشده باشد ممنوع است.
تبصره ۲ (الحاقی ۲۴/۱۱/۱۳۷۲)- استفاده از محل‌های مسکونی در محل‌هایی که در قرارداد موجر و مستأجر عنوان استفاده از مطب قید نگردیده بدون رضایت مالک ممنوع است.
<< قوانین سرقفلی در اجاره بها >>
ماده ۳ – اجاره‌بهای هر محل همان است که در اجاره‌نامه قید شده و اگر اجاره‌نامه‌ای نباشد به مقداری است که بین طرفین مقرر یا عملی شده است و درصورتی که مقدار آن احراز نشود، دادگاه طبق موازین قضائی نسبت به تعیین مقدار مال‌الاجاره اقدام خواهد کرد.
تبصره – در مواردبطلان اجاره و استیفای مستأجر از مورد اجاره، موجرمستحق دریافت اجرت‌المثل میباشد.
ماده ۴ – مستأجر باید در موعد تعیین شده اجارهبها را بپردازد و درصورت امتناع از پرداخت تمام اجارهبها به موجر یا نماینده قانونی او تا ده روز بعد از آخر هر ماه یا هر موعد تعیین شده دیگر موجر میتواند با رعایت این قانون درصورتی که اجاره‌نامه رسمی داشته باشد به دفترخانه تنظیم‌کننده سند مراجعه نماید.
دفترخانه موظف است در تاریخ وصول تقاضا، اخطاریه‌ای به مستأجر ارسال و از تاریخ ابلاغ اگر تا ده روز بدهی خود را نپردازد یا رضایت موجر را فراهم نسازد مدارک را برای صدور اجراییه جهت وصول اجور معوقه به ثبت محل ارسال نماید. درصورتی که مستاجر دلیل موجهی بر عدم پرداخت به دادگاه صالح ارائه کند دادگاه عملیات اجرایی را متوقف و اجراییه را ابطال مینماید و درصورت اثبات استنکاف مستأجر از پرداخت اجارهبها موجر میتواند تقاضای وصول اجاره بهای معوقه بنماید.
<< قوانین سرقفلی در اجاره نامه >>
ماده ۵ – دفاتر اسناد رسمی مکلفند علاوه بر نکاتی که به موجب قوانین و مقررات باید رعایت شود نکات زیر را در اجاره نامه تصریح کنند:
- اقامتگاه موجر به طور کامل و مشخص؛
- نشانی کامل مورد اجاره و قید اینکه از لحاظ رابطه اجاره این محل اقامتگاه قانونی مستأجر میباشد مگر اینکه طرفین به ترتیب دیگری تراضی نموده باشند؛
- عین مستاجره در تصرف کدام یک از طرفین میباشد و درصورتی که در تصرف مستاجر نباشد تحویل آن در چه مدت و یا با چه شرایط صورت خواهد گرفت؛
- تعیین اجاره بها و نحوه پرداخت و مهلت نهایی پرداخت هر قسط؛
- تصریح به آن‌که مستأجر حق انتقال به غیر را کلاً یا جزئاً یا به نحو اشاعه دارد یا ندارد؛
- تعهد مستأجر به تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر پس از انقضای مدت اجاره یا تجدید اجاره با تراضی؛
- حق فسخ موجر درصورت تخلف مستأجر از پرداخت اجاره بها در موعد مقرر یا سایر شروط اجاره نامه.
تبصره – موجر و مستأجر می‌توانند برای یکی از طرفین عقد اجاره یا هر دو حق فسخ شرط کنند.
گلچینی از سوالات حق سرقفلی ملک تجاری و حق کسب و پیشه ملک تجاری
آیا مستاجر می تواند در مدت اجاره، محل مورد اجاره را به دیگری واگذار کند؟در صورتی که به دیگری واگذار کند تکلیف سر قفلی پرداختی به مالک چه می شود؟
بله می تواند واگذار کند، مگر اینکه موقع اجاره این حق را سلب کرده باشند. و درصورت واگذاری مبلغی را به عنوان سرقفلی مغازه از مالک یا مستاجر جدید می گیرد. (طبق ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر ۷۶)
آیا ملکی که سرقفلی آن متعلق به دیگری است را میتوان انتقال داد؟
بله مطابق قانون مدنی و قوانین راجع به روابط موجر و مستاجر انتقال ملک به دیگری باعث از بین رفتن حق سرقفلی مستاجر نمیشود و مستاجر کماکان حق سرقفلی نسبت به مورد اجاره را دارد مگر اینکه در عقد اجاره شرط شده باشد که در صورت انتقال ملک از طرف مالک به دیگری برای مالک حق فسخ وجود داشته باشد.
آیا میزان و ارزش سرقفلی مغازه را می توان مورد مزایده قرارداد؟
خیر، در رای وحدت رویه شماره ۱۷۷۹-۷۱/۷/۱۲شورای عالی ثبت آمده است : نظر به اینکه مزایده سرقفلی مغایر با حقوق اشخاص ثالث است لذا هر گونه اقدام در این مورد وجه قانونی ندارد.
آیا مالک از فروش سرقفلی مغازه درصدی میگیرد؟
اگر مستاجر در اجاره نامه حق انتقال به غیر داشته باشد به مالک درصدی تعلق نمیگیرد و حق سرقفلی به مستاجر میرسد ولی در صورتی که حق انتقال به غیر نداشته و با رضایت مالک انتقال دهد در این مورد در صورت توافق میتواند درصد بگیرد.
آیا زوجه (همسر) از میزان و ارزش سرقفلی مغازه و حق کسب و پیشه یا تجارت ارث می برد؟
بله بر خلاف مالکیت عرصه، زوجه (زن) از حق سرقفلی و حق کسب و پیشه ملک تجاری نیز ارث می برد (نظریه ۷۴۵۰۶-۶۷/۶/۱۶اداره حقوقی قوه قضاییه)
درخواست تخلیه ملک باید به کدام مرجع تقدیم شود؟
بنابه ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر ۷۶ در صورتی که ملک مسکونی هدف تخلیه ملک مستاجره باشد درخواست تخلیه باید به شورای حل اختلاف ارسال شود و در صورتی که ملک تجاری بوده و دارای سرقفلی و کسب و پیشه و تجارت مغازه باشد باید به دادگاه ارسال شود.
پرداخت قیمت روز سرقفلی در اجاره های مشمول روابط مؤجر و مستأجر ۱۳۵۶ چیست؟
با توجه به رأی وحدت رویه صادره از دیوان عالی کشور حق کسب و یا پیشه یا تجارت توسط کارشناس رسمی دادگستری محاسبه می شود.
تفاوت و تشابه سرقفلی واقعی و سرقفلی حاصل از حق کسب و پیشه چیست؟
حق کسب و پیشه و یا تجارت تابع قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ می باشد و مطابق با آن وقتی که مستأجر ملک تجاری را اجاره می نموده با مرور زمان و جمع آوری مشتری، حق کسب و پیشه یا تجارت برای مستأجر به وجود می آمده که در زمان تخلیه ملک این حق باید به مستأجر پرداخت شود اما در سرقفلی مستأجر با پرداخت وجهی به مالک اصطلاحاً سرقفلی ملک را خریداری می نماید و باید در زمان تخلیه به نرخ روز به مستأجر پرداخت شود.
گردآورنده : موسسه حقوقی سروش نافع دادمان
سلام خدا قوت من مغازه ای در سال ۷۷سرقفلی
خریده ام به مبلغ ۴۰ میلیون از مستاجر قبل ۶ میلیون هم به مالک برای تنظیم قرداد جدید و رضایت دادم مالک قبلی هم اجاره رسمی از مالک داشت تاریخ ۵۹ که کلیه منافع را با رضایت مالک به من واگذار نمود مغازه من ۳۰ متر است و یک زیر زمین هم مساحت ۲۰ متر داشته و دارد روی سر مغازه هم قسمتی از یک هتل است که آن هم سند جداگانه دارد و در اختیار شخص دیگری است مالک مغازه و هتل همه یک نفر بود رحمت خدا رفت یک نفر دیگر همه این ملک را خریداری کرد حالا می‌خواهد به مستاجر ین بفروشد مغازه من که ۳۰ متر است یک سند دار د آیا برای خرید ملک مغازه چند درصد از کل قیمت (ملک و سرقفلی)به مالک تعلق میگیرد و مالک برای زیر زمین مغازه میتواند مبلغ اضافه بگیرد در صورت این که این زیر زمین حدود ۵۰ سال پیش ساخته شده و در اختیار مستاجر ین بوده مالک جدید ۵ سال است خرید ه