کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری برای همه شهرنشین‌ها به‌ویژه افرادی که درگیر ساخت و ساز یا خرید و فروش ملک بوده‌اند، نامی آشناست. این کمیسیون وظیفه رسیدگی به تخلفات ساختمانی را دارد یعنی اگر بنایی بدون اخذ پروانه ساخته شود، بنای ساخته شده مطابق با پروانه اخذ شده نباشد یا بعد از پایان ساخت، بخش‌های دیگری به بنا اضافه شود، کمیسیون مذکور به آن رسیدگی می‌کند.
گواهی پایان کار: تشکیل پرونده و تاییدیه کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری
وقتی کار ساختمان به پایان رسید، باید یک سری مدارک آماده و تحویل شهرداری شود:
- 🔹اول : فرم تکمیل شده درخواست پایان کار پروانه ساختمان
- 🔹دوم: رسید پرداخت عوارض نوسازی اگر ساخت و ساز برای نوسازی بوده است.
- 🔹سوم: سند مالکیت رسمی
- 🔹چهارم: درخواست به شهردار برای اخذ دستور
- 🔹پنجم: ثبت شماره و تاریخ در دبیرخانه و تعیین زمان برای بازدید کارشناس دفتر فنی
نکته: کارشناسان دفتر فنی و شهرداری از ساختمان تمام شده بازدید می کنند.
در نتیجه موارد زیر هم مورد نیاز هست:
- ✅بازدید کارشناس دفتر فنی شهرداری از محل
- ✅بازدید کارشناس شهرداری از محل و تنظیم گزارش وضع موجود
- ✅فرم تکمیل‌شده گزارش عملیات روند اجرای ساختمان از سوی مهندس ناظر.
تعیین تخلف ساختمانی
بعد از اینکه مدارک پایان کار به شهرداری ارائه گردید، باید منتظر نظر کارشناس کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ماند. اگر ملک خلافی نداشته باشد، کار زیادی باقی نمی‌ماند. در این مرحله، ملک به قسمت محاسبات می‌رود که این قسمت شامل ارائه رسید عوارض، گزارش ناظر در مرحله اتمام و برگ اتمام بناست.
برگ اتمام بنا شامل پیش‌نویس پایان کار و تأیید رئیس بازرسی است.
اما اگر ملک دارای تخلف ساختمانی باشد، در کمیسیون داخلی و در کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری بررسی می‌شود. در این زمان، از مالک با درخواست کتبی می‌خواهند که ظرف ۱۰ روز در این باره توضیح دهد و سپس درباره آن تصمیم می‌گیرند. پس از آن، تأیید رئیس بازرسی، معاون شهرسازی و شهرداری صادر و به دبیرخانه شهرداری منطقه تسلیم می‌شود.
در این میان، اگر رأی کمیسیون ماده صد قانون شهرداری مبنی بر جریمه باشد، به مالک جریمه تعلق می‌گیرد و اگر مالک جریمه را پرداخت کند، عملیات تمدید پروانه ساختمان یا اخذ گواهی پایان کار ساختمان مالک انجام می‌شود. اما اگر او جریمه را پرداخت نکند، پرونده به کمیسیون تجدید نظر ماده ۱۰۰ شهرداری ارجاع و رأی تخریب از سوی کمیسیون صادر می‌شود. حکم تخریب از سوی شهرداری به مالک ابلاغ می‌شود و اگر ظرف ۲ ماه قلع بنا صورت نگیرد، شهرداری رأساً اقدام و هزینه‌ها را از مالک دریافت می‌کند.
ساخت و ساز بدون پروانه ممنوع
یکی از مهم‌ترین وظایف مأموران شهرداری نظارت بر ساخت‌وسازها در شهر و جلوگیری از احداث بنای غیرمجاز است.
شهرداری برای انجام این وظایف خود، اختیارات زیادی دارد. مثلاً شهرداری بدون مراجعه به دادگاه حق جلوگیری از عملیات ساختمانی دارد، هرچند حق تخریب بنایی را که ساخته شده است، ندارد. به عبارت دیگر شهرداری حق جلوگیری از عملیات ساختمانی بر خلاف پروانه ساختمانی را دارد و می‌تواند ادامه عملیات ساختمانی را از طریق مأموران شهرداری و در صورت نیاز به کمک نیروهای انتظامی متوقف کند .
علاوه بر این ممکن است شهرداری تمام اسباب و وسایل ساخت و ساز را جمع‌آوری کند. البته جمع‌آوری آلات و ادوات مورد استفاده در تخلف، فقط در صورتی امکان دارد که راه دیگری برای جلوگیری از ساختن بنای غیرمجاز نباشد. اگر این وسایل جمع شود به صورت امانت در اختیار شهرداری خواهد بود تا پس از فراهم شدن شرایط قانونی احداث بنا، به صاحب ان مسترد شود.
اختلاف‌های مربوط به پارکینگ برای ساختمان جدید
طبق کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری برای اینکه برای ساختمان جدید پروانه صادر شود یا اضافات ساختمانی مجوز بگیرد از ابتدا به فکر پارکینگ باشید. اختلاف‌های مربوط به پارکینگ قسمت زیادی از جر و بحث‌های همسایگی را در بر می‌گیرند. برای اینکه برای ساختمان جدید پروانه صادر شود یا اضافات ساختمانی مجوز بگیرد باید پارکینگ با رعایت مواردی در ساختمان پیش‌بینی شده باشد. بر این اساس:
۱- پارکینگ در زیر زمین جزو تراکم محسوب نخواهد شد.
۲- رمپ پارکینگ که در فضای باز ساختمان پیش‌بینی شده است، جزو سطح زیربنا محسوب نخواهد شد.
۳- حداکثر ارتفاع پارکینگ ۳ متر و حداقل ارتفاع ورودی پارکینگ ۸/۱ متر باید باشد.
۴- پارکینگ در زیرزمین با پله یا آسانسور باید دارای دسترسی مستقیم طبقات باشد.
۵- شیب رمپ پارکینگ حداکثر ۱۷درصد خواهد بود
۶- فضایی که برای پارکینگ پیش‌بینی شده است باید به نحوی باشد که هر اتومبیل به طور مستقل به ابعاد ۵ در ۵/۲ متر به علاوه فاصله مناسب برای مسیر حرکت بتواند داخل و خارج شود.
۷- ورودی پارکینگ باید طوری در نظر گرفته شود که حتی‌الامکان نیاز به قطع درخت نباشد.
۸- حداقل عرض رمپ برای دسترسی پارکینگ مسکونی ۵/۲ متر و در تجاری‌ها ۵/۳ متر است.
۹- در پارکینگ‌های ساختمانی تجارتی واقع در زیرزمین یا همکف باید فاصله مرکز به مرکز ستون‌ها حداقل ۵/۵ متر باشد.
تخلف عدم استحکام بنا
تخلف عدم استحکام بنا از دید فنی می‌تواند در برگیرنده مجموعه وسیعی از امور مربوط به ساختمان شامل مراحل و موارد پی‌سازی و بررسی ژئوتکنیکی و شناسایی خاک‌های محل احداث و روش اجرای شالوده‌ها، ستون‌های ساختمان و دیوارهای باربر، پله‌ها و خرپاها و فاصله و تناسب آنها با هم، ارتفاع ساختمان، مصالح مورد استفاده در ساختمان و مقاومت آنها باشد که می‌بایست بر اساس ضوابط شناخته‌شده مهندسی و معماری لحاظ شود.
شهرداری طبق قانون بر تمامی مراحل طراحی، کنترل و در جریان احداث بنا نظارت می کند چرا که نظارت در مرحله احداث و جلوگیری از ایجاد بنای غیرمستحکم به طور مسلم منطقی‌تر و مفیدتر از مواردی است که ساختمان غیرمستحکم ساخته شود و پس از پایان ساخت بخواهند در مورد آن تصمیم‌گیری کنند.
طبق قانون شهرداری، اتخاذ تدابیر مؤثر درباره بناهای خطرناک واقع در معابر از جمله وظایف دیگر شهرداری است که هم شامل ساختمان‌های مجاز و هم غیرمجاز می‌شود.
بند ۱۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری در این خصوص این موارد را در بر می‌گیرد:
«اتخاذ تدابیر مؤثر و اقدام لازم برای حفظ شهر از خطر سیل و حریق و همچنین رفع خطر از بناها و دیوارهای شکسته و خطرناک واقع در معابر عمومی و کوچه و اماکن عمومی و دالان‌های عمومی و خصوصی و… »
طبق تبصره ۶ کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری :
«موارد تخلف مانند عدم استحکام بنا، عدم رعایت اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی در ساختمان، رسیدگی به موضوع در صلاحیت کمیسیون های ماده صد قانون شهرداری است».
به نظر می‌رسد در مورد تخلف عدم استحکام بنا، کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری می‌تواند با توجه به روح قانون و قواعد حقوقی مستنبط از آن، دو تصمیم بگیرد:
۱- رأی به اصلاح و رفع عیب در صورت امکان
۲- رأی تخریب ساختمان غیرمستحکم.