موضوع حق سرقفلی در بین مالکین و مستاجران موضوعی دلچسب و مطبوع است. چرا که مالک برای واگذاری سرقفلی اصولا مبلغ زیادی را دریافت می کند و این تفکر را دارد که همچنان مالک ملک خواهد بود. البته حقیقت هم هست. حال مستاجر نیز با این تفکر که با پرداخت مبلغی به مراتب خیلی پایین تر از خرید آن ملک، صاحب آن می شود، اقدام به انجام این عمل حقوقی فی مابین خود می پردازند. سرقفلی را یک عمل حقوقی خواندیم. پس روشن است که این عمل حقوقی به همراه خود تبعاتی را به بار می آورد که گاهی عدم توجه به آنها می تواند موجبات خسارت به افراد را فراهم کند.
حق سرقفلی وفق قانون به چه معناست؟
در واقع حق سرقفلی مبلغی است که مستاجر برای حق پیشه یا تجارت خود در ابتدای اجاره و به صورت یکجا و بلاعوض به مالک یا مستاجر قبلی خود می پردازد. این حق از حقوق مالی متعلق به مستاجر و قابل نقل و انتقال می باشد. لذا میبایست از موارد فسخ سرقفلی اطلاعات کافی و مفید و صحیحی داشته باشید.
این نکته را به یاد داشته باشید که در صورتی که مالک با انتقال مورد اجاره به غیر موافق نباشد، می بایست مبلغی را که به عنوان حق سرقفلی دریافت کرده را به مستاجر برگرداند. البته این مبلغ به نرخ روز محاسبه می شود.
شرایط تخلیه سرقفلی از ناحیه مالک
از آنجائیکه با انتقال و واگذاری حق کسب و پیشه و حق سرقفلی به مستاجر، وی صرفاً مالک منافع عین مستاجرء میگردد، بنابراین حق استفاده از این عین مستاجره را در چارچوب ضوابط و مقرارت خاصی مندرج در قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ را دارد و در صورت تخلف از مقرارت مذکور موجر می تواند تقاضای تخلیه ملک را بنماید که در ذیل به بررسی پاره ای از آن می پردازم، تخلفات مستاجر می تواند شامل موارد ذیل باشد
الف: مواردی که مالک به پرداخت هیچ هزینه ای ملک را تخلیه می نماید.
- عدم پرداخت اجار بهاء در مواعد مقرره قانونی
- تغییر شغل بدون رضایت مالک
- مستاجر در عین مستاجره تعدی وتفریط نماید
ب: مواردی هم در قانون پیش بینی شده که در صورت حصول آن شرایط، موجر با پرداخت کل حق کسب و پیشه و حق سرقفلی می تواند، ملک را تخلیه نماید.
- تخلیه بعلت نوسازی
- تخلیه به جهت نیاز شخصی مالک و …
تخلیه به عدم پرداخت اجاره بهاء
به موجب ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، مستأجر مکلف است در موعد مقرر در اجاره نامه، اجاره عین مستاجره را و یا در آخرهر ماه اجاری، ظرف ده روز به موجر یا نماینده ی قانونی وی پرداخت نماید.
در صورتی که مستأجر در مهلت مقرر در ماده ی اخیر الذکر این قانون، از پرداخت مال الاجاره یا اجرت المثل خودداری نموده با توجه به نوع سند اجاره ای که با وی تنظیم گردیده، به شیوه ذیل باید عمل نمود.
الف) سند اجاره، رسمی باشد (در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده باشد)
با ابلاغ اخطار دفترخانه ی تنظیم کننده ی سند اجاره، موجر می تواند از طریق دفترخانه یا اجرای ثبت، صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست نماید.
ب) سند اجاره عادی باشد یا اجاره نامه ای تنظیم نشده نباشد
با ارسال اظهارنامه از طریق دفاتر ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. اگر سند رسمی باشد می بایست به دفترخانه تنظیم سند مراجعه نماید و درخواست مطالبه اجور معوقه را نمایید و دفترخانه اخطاریه ای صادر نموده و به اداره ثبت محل جهت ابلاغ به مستاجر ارسال میگردد.
موارد فسخ حق سرقفلی چیست و تحت چه عناوینی تحقق می یابد؟
برخی از آحاد مردم با تصور اینکه اگر این امر را تحت عناوین دیگری انجام دهند، می توانند مورد اجاره را به دیگری واگذار نمایند و در واقع دیگر نیازی به رضایت مالک نیست. این عناوین می تواند مصادیقی هم چون انتقال حق سرقفلی تحت عنوان وکالت، صلح، اجاره، رهن، امانت، شراکت، سرمایه گذاری و غیره باشد. در تمامی عناوین یاد شده عملا اداره محل استجاری به شخص دیگری واگذار می گردد و این انتقال از مصادیق بارز انتقال به غیر است و موجب فسخ سرقفلی.
تخلیه به سبب رفتار مستاجر
اگر بخواهیم رفتارهایی که از سوی مستاجر سر می زند و می تواند موجب فسخ حق سرقفلی شود را نام ببریم می توانیم به موارد ذیل اشاره کنیم که عبارتند از:
- انتقال منافع به غیر
- تغییر شغل
- تعدی و تفریط مستاجر در عین مستاجره
- عدم پرداخت اجاره بهاء
راجع به انتقال منافع به غیر در بالا صحبت کردیم. حال می خواهیم به توضیح اجمالی راجع به دیگر موارد بپردازیم.
تغییر شغل را می توان اینگونه بیان کرد هرگاه محل اجاره برای شغل خاصی اجاره داده شده باشد و مستاجر بدون جلب رضایت مالک شغل را تغییر بدهد از موارد به وجود آمدن حق تخلیه برای موجر است. البته به شرطی که شغل مشابه شغل قبلی نباشد.
در باب تعدی و تفریط هم می توان گفت هر عملی که سبب شود به اساس بنا ضرر وارد گردد جزء این دسته محسوب می شود. می دانیم که تعدی در لغت به معنای تجاوز به حقوق دیگری است.
حال نوبت مورد آخر است یعنی عدم پرداخت اجاره بهاء. این مورد نیز چه در سرقفلی و چه در عقد اجاره کاربرد دارد و اگر مستاجر اجاره بهای تعیین شده را بعد از مطالبه موجر پرداخت ننماید موجر حق فسخ را خواهد داشت. هر یک از مصادیق معنونه از موارد فسخ سرقفلی بحساب می آیند.
به این نکته توجه داشته باشید که در صورت بروز مشکل از سوی مستاجر که منتهی به صدور حکم تخلیه برای ایشان گردد، موجر می بایست نصف مبلغ حق پیشه را بپردازد.
دادخواست تخلیه از سوی موجر و علل آن
اصولا این درخواست به سهولت می تواند از سمت موجر ارائه گردد که عبارتند از:
- نوسازی
- نیاز شخصی موجر برای اشتغال به کسب یا پیشه یا تجارت
- نیاز شخصی برای سکونت
نکته: تنظیم دادخواست به خواسته نوسازی، به منظور ساختن ملک جدید است.
سلام، وقت بخیر. من یه سوالی داشتم سال ۶۵یک مغازه ای را پدر من بعنوان سرقفل اجاره داده اتد و چند سال بعد فوت شدند،چند باری اقدام کردیم اما جوابی. نکرفتیم، مستاجر پولی پرداخت نمیکنه و می گوید من شما را نمی شناسم و اجاره را به. حساب. دادگستری. واریز می کند. الان ما برای پس گرفتن مغازه. چه کاری می توانیم انجام دهیم، سند مغازه به اسم مادرم انتقال پیداکرده. است