اجور معوقه یعنی چه ؟ در این مقاله از بخش دانستنی ها و نکات حقوقی و کیفری دادمان به بررسی تعهدات مستاجر نسبت به اجور معوقه و نحوه مطالبه و وصول اجور معوقه و دادگاه صالح رسیدگی به آن و همچنین قوانین مربوطه می پردازیم.
اجور به معنی اجرت ها و جمع اجر می باشد. معوقه به معنی به تاخیر افتاده، عقب افتاده و معوق مانده است. اجور معوقه در مباحث حقوقی به معنای اجاره بها و مال الاجاره می باشد. مستاجر می بایست اجاره بها را به در موعد مقرر به موجر بپردازد. در واقع موجر در قبال دریافت اجاره بها به مستاجر حق استفاده از مال و ملک خویش را می دهد.
موجر به کسی اطلاق می شود که ملک استجاری را اجاره می دهد و به او مالک نیز می توان گفت. اما اگر اجاره بها در موعد مقرر پرداخت نشود به آن اجور معوقه می گویند که موجر یا مالک می تواند با مراجعه به دادگاه صالح درخواست رسیدگی و مطالبه و وصول اجور معوقه را بنماید که در این خصوص سوالی که مطرح می گردد این است که دادگاه صالح رسیدگی کننده به دعوای مطالبه اجور معوقه کجاست و موجر باید به کدام مرجع قضایی مراجعه نماید.
تعهدات مستاجر نسبت به اجور معوقه
در ماده ۴۹۰ قانون مدنی ذکر شده است که مستاجر باید مال الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است تادیه کند و در صورت عدم تعیین موعد نقدا باید بپردازد. به عنوان مثال: اگر بین موجر و مستاجر توافقی مبنی بر پرداخت اجاره بها ششم هر ماه صورت گرفته باشد، مستاجر می بایست ششم هر ماه مبلغ اجاره را پرداخت کند و تا قبل از ششم هر ماه ذمه مستاجر مستقر نمی شود.
در قرارداد اجاره علاوه بر مبلغ اجاره بها زمان مقرر برای پرداخت اجاره بها نیز باید ذکر شود. مثلا: ماهانه یا سالیانه. اعسار مستاجر تعهد او از پرداخت اجاره بها را ساقط نمی کند و حتی به موجر حق فسخ اجاره را می دهد. موجر می تواند به خیار تخلف از شرط پرداخت اجاره بها در موعد معین که از قواعد عمومی است، استناد کند. به عبارت دیگر با انعقاد اجاره نامه مستاجر متعهد شده است که اجاره بها را بپردازد و طرفین شرط کرده اند که به شرط استفاده از مکان استیجاری مال الاجاره را بپردازد و امتناع مستاجر از پرداخت آن تعدی از شرط است و این امکان را تحت شرایطی به موجر می دهد تا قرارداد را فسخ کند.
در حالت عادی، قرارداد اجاره با انقضا مدت اجاره به پایان می رسد. روش های پرداخت اجاره بها بستگی به توافق طرفین در حین تنظیم قرارداد دارد. می تواند به صورت نقدی و در قبال دریافت رسید باشد و یا واریز به حساب مشخصی که موجر معرفی کرده است. هیچ الزامی بر انتخاب روش خاص وجود ندارد و کاملا به توافق طرفین بستگی دارد .
نحوه مطالبه و وصول اجور معوقه و دادگاه صالح رسیدگی به آن
برای بررسی نحوه مطالبه و وصول اجور معوقه و دادگاه صالح رسیدگی به آن ابتدا لازم گفته شود که در دعوی مطالبه اجور معوقه موجر که درخواست وصول اجاره بها را دارد خواهان و مستاجر که از پرداخت اجاره بها امتناع کرده عنوان خوانده را دارا است. خوانده یعنی موجر می تواند به موجب دادخواست خواهان الزام مستاجر به پرداخت اجور معوقه را درخواست کند. اگر جمع اجور معوقه تا بیست میلیون تومان ( دویست میلیون ریال ) باشد، مرجع صالح به رسیدگی این دعوی شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است. برای مثال اجور معوقه مورد مطالبه موجر هفده میلیون تومان ( صد و هفتاد میلیون ریال ) باشد دادخواست وی در شورای حل اختلاف بررسی می گردد. حال فرض کنیم ملک استیجاری در شهرستان تبریز می باشد و موجر در شهرستان ارومیه زندگی می کند. شورای حل اختلاف کجا صالح به رسیدگی است؟ شهرستان تبریز یا شهرستان ارومیه؟ پاسخ شهرستان تبریز است. زیرا ملک استیجاری در تبریز واقع است و موجر می بایست در آن جا طرح دعوی کند . حال اگر اجور معوقه مورد مطالبه موجر بیش از بیست میلیون تومان ( بیش از دویست میلیون ریال ) باشد، در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک است . با توجه به مثال بالا، این بار مالک باید به دادگاه شهرستان تبریز مراجعه کند .
ذکر چندین نکته خالی از لطف نیست :
نکته اول:
بر فرض تقسیط بندی مال الاجاره تا وقتی موعد پرداخت آن نرسیده بر ذمه مستاجر مستقر نمی شود حتی اگر فوت کند حال نمی شود .
نکته دوم :
به محض انعقاد اجاره نامه مستاجر ملزم به پرداخت اجاره بهاست، خواه از ملک استیجاری استفاده کرده یا نکرده باشد. به عبارت دیگر مستاجر نمی تواند به بهانه عدم استفاده از ملک از پرداخت اجاره بها امتناع بورزد .پ
نکته سوم :
در صورت تلف شدن یا غیر قابل استفاده بودن ملک ، مستاجر از پرداخت اجاره بها برای مدت باقی مانده مدت اجاره، بری خواهد بود .
نکته چهارم :
سوالی که مطرح می شود این است که آیا موجر جز اجور معوقه، شارژ ساختمان یا هزینه انشعابات مثل آب، برق و . . . را نیز می تواند مطالبه کند یا خیر؟
پاسخ مثبت است. موجر می تواند هم زمان با دادخواست مطالبه اجور معوقه، هزینه های مذکور و سایر هزینه هایی که بر ذمه مستاجر بوده و از پرداخت آن خودداری کرده است را مطالبه نماید .