یکی دیگر از نکات و دانستنیهای پرکاربرد حقوقی و کیفری دادمان قوانین مربوط به آپارتمان نشینی و ساختمان مورد فروش و واگذاری انیاری به افرادی غیر از ساکنین آپارتمان میباشد. در این بخش از نکات حقوقی و کیفری دادمان میخواهیم به قوانین مربوط به اجاره و فروش و واگذاری انباری و پارکینگ صحبت کنیم . با ما همراه باشید:
با فراگیر شدن زندگی آپارتمان‌نشینی ، قوانینی که برای این سبک زندگی مناسب است، مورد اهمیت و توجه قرار گرفته است. آگاهی به این قوانین و حقوق مالکین، برای هر فردی که مایل است در آپارتمان زندگی کند، ضروری به نظر می‌رسد تا از اختلاف‌هایی که ممکن است بین همسایه‌ها ایجاد شود، جلوگیری کند. یکی از مهم‌ترین قوانین تملک ساختمان‌ها، قوانین مربوط به اجاره و فروش انباری و پارکینگ به غیر است. آگاهی از حقوق خود و حقوق دیگر مالکین آپارتمان‌ها، از بسیاری از اختلاف‌ها جلوگیری می‌کند.
مشاعات و مالکیت به چه معنی است؟
مالکیت و اشتراکات در موضوعات متفاوتی میتواند مصداق پیدا کند. بحث مشاعات فقط دربارۀ ساختمان‌ها نیست، راجع به زمین، اتومبیل و هر چیزی که در آن مالکیت تعریف شود، سهم مشاعی نیز معنا پیدا می‌کند.برای مثال من با شریکم می‌توانم ماشینی بخرم، که ۷۵ درصد سهم من و ۲۵ درصد سهم او باشد. ما در ملکیت این ماشین، مشاعی مالک هستیم. یا یک زمین کشاورزی بخریم، و آن را با شریکمان نصف کنیم، در این صورت این زمین هم مشاعی است.
اما موضوع مورد بحث ما مجتمع مسکونی، اداری، تجاری و… ساخته شده روی یک قطعه از زمین است. به عبارتی فقط حالت خاصی از مشاعات( مشاعات آپارتمان) و همچنین اجاره و فروش انباری و پارکینگ را بررسی می‌کنیم.
مالکیت در یک ساختمان به چند شکل است؟
هر ساختمانی که از چندین واحد تشکیل شده و دارای مالک‌های متعدد باشد، مالکیت مالک به دو بخش زیر تعریف می‌شود:
- بخش اختصاصی( حصه)
- بخش مشاعی( اصطلاحا به‌عنوان مشترکات ساختمان شناخته می‌شود)
قسمت اختصاصی شامل چند بخش است:
- آپارتمانی که مالک آن است، واحد مسکونی، تجاری و… فرقی نمی‌کند و سند به نام مالک است.
- انباری ( یک ساختمان ممکن است انباری نداشته باشد، اگر ساختمان انباری داشته باشد، در سند حتما نوشته می‌شود. برای مثال: انباری شمارۀ ۵ متعلق به واحد ۵ است.)
- پارکینگ
اصطلاحا می‌گویند این بخش‌ها در حصۀ مالک است، یعنی در تملک اختصاصی مالک است. مالک آپارتمان، مالک اختصاصی آپارتمان خود، انباری و پارکینگ است.
دارندۀ آپارتمان، مالک اختصاصی بقیۀ بخش‌های ساختمان نیست و جز مالکیت‌های اشتراکی وی محسوب می‌شود. به این فضاها مشاعات یا مشترکات ساختمان گفته می‌شود. مانند راه‌پله، راهروی ورودی( لابی)، حیاط، پشت‌بام، نمای ساختمان( لزوما مشترکات ساختمان در افق نیست، در عمود نیز اشتراک وجود دارد)، راه‌های دسترسی( مثلا در پارکینگ، همۀ فضاها محل پارک ماشین نیست و بعضی بخش‌ها برای عبور و دسترسی است، همین طور برای انباری‌ها هم راه‌های دسترسی وجود دارد)
انباری و پارکینگ در سند آپارتمان ذکر می‌شود و جز مالکیت‌های اختصاصی مالک است.
آیا اجاره و فروش انباری و پارکینگ قانونی است؟
انباری و پارکینگ جز مشاعات آپارتمان نیست اما آن‌ها را جدا از واحد مسکونی نمی‌توان به غیر واگذار کرد. کلمۀ واگذار کردن، به دو معنی فروش و اجاره میتواند باشد؛ یعنی واگذاری به فروش یا واگذاری به اجاره.
اجازۀ واگذاری به فروش تنها قسمتی از این سه بخش اختصاصی وجود ندارد. یعنی آپارتمان شما به تنهایی قابل فروش نیست. چون در سند هر سه قسمت( آپارتمان، انباری، پارکینگ) درج شده است. اما در اجاره، می‌توانید شرط بگذارید. برای مثال من آپارتمان را به شما اجاره می‌دهم اما چون انباری را لازم دارم، آن را اجاره نمی‌دهم.
انباری و پارکینگ قابل فروش به افرادی غیر از مالکین آپارتمان نیست.
در یک صورت اجاره و فروش انباری و پارکینگ امکان‌پذیر است. شما می‌توانید انباری یا پارکینگ یا هردو را به یکی از مالکین همان مجتمع مسکونی بفروشید. برای مثال همسایۀ شما یک پارکینگ دارد اما دو ماشین خریده است. شما به پارکینگ احتیاجی ندارید، همسایه با شما صحبت می‌کند و پارکینگ شما را می‌خرد.
اگر پارکینگ یا انباری فروخته شود، در سند حتما تغییرات لحاظ می‌شود. اگر شما بخواهید آپارتمان‌تان را بفروشید، باید از حقوق مالکین آگاه بوده و بدانید که دیگر آن پارکینگ فروخته شده و نفر بعدی پارکینگ نخواهد داشت.
همچنین در شرایطی می‌توان آپارتمان و انباری و پارکینگ را به شخص غیرمالک در مجتمع مسکونی فقط به صورت اجاره، واگذار کرد. اگر تمامی مالکین موافقت داشته باشند، می‌توان به شخص غیرمالک، انباری یا پارکینگ را اجاره داد. اما حتی اگر تمامی مالکین توافق داشته باشند، انباری یا پارکینگ قابل فروش نیست.
با اجازۀ کتبی از بقیۀ مالکین آپارتمان، انباری و پارکینگ را می‌توانید اجاره دهید.
شما یک پارکینگ اضافه دارید، با بقیۀ مالک‌ها صحبت می‌کنید و از آن‌ها رضایت‌نامه کتبی می‌گیرید و می‌گویید من این پارکینگ را اجاره می‌دهم.
جالب است بدانید اگر کسی از پارکینگ شما بدون اجازه استفاده کرد، شما می‌توانید از او شکایت کرده و حتی اجارۀ زمانی که بدون کسب تکلیف از پارکینگ شما استفاده کرده است را بگیرید.
چرا برای اجاره دادن پارکینگ و انباری به غیرمالک، به رضایت‌نامۀ دیگر مالکان نیاز است؟
چون ماشین برای رسیدن به پارکینگ از فضای مشترکات ساختمان ( راهروهای دسترسی، ورودی و…) باید گذشت، فروش مشاعات آپارتمان هم امکان‌پذیر نیست. برای همین مالک پارکینگ باید رضایت دیگر مالکین مشاعات (حتی کسانی که پارکینگ ندارند) را برای اجاره دادن پارکینگ کسب کند.
انباری و پارکینگ مانند نوجوان زیر ۱۸ ساله است یعنی برای اجاره و فروش انباری و پارکینگ، انتقال بین سندها قیم می‌خواهد. بدون سند مفهوم نداشته و انباری و پارکینگ به تنهایی سند ندارند بلکه از یک سند به سند دیگر منتقل می‌شوند.
مگر مجموعه به صورت پارکینگ تعریف شود. در پارکینگ‌های طبقاتی، به ازای هر پارکینگ یک سند مستقل وجود دارد و وابسته به آپارتمان دیگری نیست. یا ممکن است تجار در بازار به انبار نیاز داشته باشند، ساختمانی می‌سازند که فقط انبار است، هر انبار یک سند دارد زیرا کاربرد ساختمان انباری است و قوانین اجاره و فروش انباری متفاوت خواهد شد.
طبق قانون نمی‌توان اقدام به فروش مشاعات آپارتمان کرد.
هزینۀ تعمیر و نگهداری مشاعات با چه کسی است؟
هزینۀ تعمیر و نگهداری مشاعات با همۀ ساکنین است. اگر برف بیاید برای پارو کردن پشت‌بام، طبقه اول نیز باید کمک کند و یا هزینۀ آسانسور با همۀ واحدها است. حتی اگر واحدی از آسانسور استفاده نکند. این هزینه به نسبت مساحت‌های هر واحد محاسبه می‌شود.
هزینۀ تعمیرات و نگهداری مشاعات به عهدۀ همۀ مالکین است مگر در صورت‌جلسه‌ای بین خودشان به توافق برسند و قوانینی داخل ساختمان خودشان وضع کنند.
مالکین می‌توانند در جلسه‌ای این موارد را تبدیل به صورت‌جلسه کنند. آن‌ها فقط در زمینۀ هزینه‌ها می‌توانند برخلاف قوانین تملک ساختمان‌ها توافق کنند. مثلا هزینۀ آب به نسبت نفرات هر واحد باشد نه مساحت آن، یا طبقۀ اول در هزینۀ آسانسور سهیم نباشد اما دقت داشته باشید که این توافق شامل اجاره و فروش انباری و پارکینگ نمی‌شود و قانون آن‌ها قابل تغییر نیست.
۹ نکته مهم درباره اجاره و فروش انباری و پارکینگ
-
مالک آپارتمان نمی‌تواند آپارتمان خود را به شخصی بفروشد و در عین حال پارکینگ یا انباری آن را که معمولاً در سند تفکیکی دارای پلاک جداگانه‌ای نیست، به دیگری انتقال دهد.
-
طبق قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی آن، انباری یا پارکینگ جزو قسمت‌های مشترک آپارتمان نیست و از قسمت‌های اختصاصی آپارتمان محسوب می‌شود.
-
باید یادآور شد به دلیل آن که پارکینگ یا انباری، از لوازم و ملحقات آپارتمان است، نمی‌تواند مالک مستقل داشته باشد بنابراین فروش انباری یا پارکینگ با روح قانون تملک آپارتمان‌ها که از قواعد آمره است، سازگاری ندارد.
-
همچنین در صورتی که به طور مثال، خریدار آپارتمان راضی شده باشد که آپارتمان را بدون پارکینگ یا انباری معامله کند، باز هم مالک نمی‌تواند آن‌ها را به غیر از مالکان آن مجموعه بفروشد.
-
در صورت فروش به غیر نیز، چنانچه مبایعه‌نامه عادی باشد، این عمل دارای اثر قانونی نیست و اگرمبایعه‌نامه رسمی باشد، مالک یا مالکان سایر طبقات به‌عنوان ذی‌نفع می‌توانند بطلان این معامله را از دادگاه خواستار شوند.
-
دیگران بدون داشتن مالکیت بر آپارتمان یا حق استفاده از قسمت‌های اشتراکی یک مجتمع مسکونی، نمی‌توانند به پارک خودرو در پارکینگ یا تصرف انباری اقدام کرده یا استفاده‌های دیگری از آن داشته باشند همچنین حق استفاده از قسمت‌های اشتراکی تنها برای مالکان یا متصرفان آپارتمان‌ها شناخته شده است.
-
با توجه به این موارد، باید گفت که این کار امکان عملی ندارد و مستلزم ایجاد مزاحمت برای مالکان و متصرفان سایر طبقات و تجاوز به حقوق آن‌ها محسوب می‌شود.
-
مالک آپارتمان نمی‌تواند آپارتمان خود را به شخصی بفروشد و در عین حال پارکینگ یا انباری آن را که معمولاً در سند تفکیکی دارای پلاک جداگانه‌ای نیست، به دیگری انتقال دهد.
-
انباری و پارکینگ را فقط به کسی که در همان ساختمان مالک واحدی است، فروخت. اگر همۀ مالکین رضایت داشته باشند، انباری و پارکینگ را می‌توان به فردی که مالک در ساختمان نیست، اجاره داد.
شما چه تبحری در بیان موارد قانونی و غیر قانونی دارید? ممنوعیت اجاره دادن پارکینگ به غیر ساکنین به استناد کدام قانون است؟پارکینک جزو قسمت‌های اختصاصی ملک است و مالک میتواند حق استفاده آن را به دختر و پسر و فامیل و هر کسی که ماذون باشد ببخشد چه مجانی چه در برابر مالاجاره. مگر مالک هر واحد حق دارد آمد و فت دیگران به واحد ها را اجازه بدهد یا ندهد ؟بهمین دلیل واضح, نیازی نیست که مالک در اجاره دادن پارکینگ بهر کسی از همه اجازه بگیرد ؟این خلاف حق مالکیت است. بهانه امنیت و غیره هم مصلحت است و مصلحت در مالکیت نافذ نیست و ناقض حق مالکیت هم نمی تواند باشد مگر به حکم مرجعی که حق کنترل حقوق ناشی از مالکیت را داشته باشد.
مگر درها جزو مشاعات نیستد؟ که هستند
برای ورود مگر نباید از در رد شد؟ که باید شد
در ضمن برای مشاعات چون جزو قوانین امری هستند
حتی توافق دیگر اعضای ساختمان بر علیه یک نفر دیگر امکان پذیر نیست
پس واگذاری پارکینگ به دیگران اگر امکان پذیر باشد
به مانند مال مشاع که میشه فروخت ولی تصرف نیاز به اذن شریک دیگر دارد
در اجاره پارکینگ به دیگران هم بدون توافق دیگران
امکان تصرف مادی وجود ندارد
سلام و درود
آیا در اجاره آپارتمان مستاجر در مشاعات تصرف نمی کند ؟ آیا از درب ساختمان وارد نمی‌شود ؟ وارد حیاط مشاعی نمی‌شود ؟
آیا در اجاره ملک میبایست اذن کلیه مالکین را گرفت ؟
باسلام و وقت بخیر، سوالی داشتم ،فردی که مالک واحد در آپارتمان هست ولی ساکن نیست و استفاده ای از آن واحد ندارد.هزینه های شارژ و خرید را به موقع پرداخت می‌کند یا مجبور به پرداخت استاندار سازی آسانسور هست ؟