دانستن نحوه مترکشی و محاسبه زیربنای آپارتمان و ساختمان ، مهارتی است که یادگیری آن برای افراد مختلفی لازم است. اگر قصد خرید آپارتمان دارید و یا به عنوان کارشناس مشاور املاک فعالیت می‌کنید، بهتر است روش انجام محاسبه متراژ و زیربنای آپارتمان و ساختمان را بیاموزید. اداره ثبت و شهرداری‌ها قوانینی را برای نحوه مترکشی و محاسبه زیربنای آپارتمان و ساختمان در نظر گرفته‌اند که به مهندسین و ناظرین ابلاغ شده است.
در موارد بسیاری مشاهده می‌شود که متراژ ساختمان از آن چه هنگام خرید و فروش اعلام می‌شود کمتر است یا با آن تفاوت‌هایی دارد. به همین دلیل لازم است قبل از اقدام به معامله، خود به مترکشی و محاسبه مساحت و زیربنای ملک بپردازید. نحوه مترکشی و محاسبه زیربنای آپارتمان و ساختمان پیچیدگی‌ها و قواعدی دارد که در این مقاله از مجموعه نکات حقوقی مجله دادمان به آن‌ها می‌پردازیم.
نحوه مترکشی و محاسبه زیربنای آپارتمان و ساختمان
محاسبه متراژ آپارتمان و مساحت ساختمان، قوانین و قواعدی دارد که یادگیری آن برای کسانی که قصد خرید ملک دارند یا به عنوان مشاور املاک فعالیت می‌کنند لازم است.اما قبل از آن با بعضی اصطلاحات در این زمینه آشنا می شویم.
زیربنا چیست؟
زیربنا یکی از اصطلاحاتی است که در قوانین ثبتی و شهرداری زیاد شنیده می‌شود. معنای این اصطلاح با مساحت ملک متفاوت است. به مساحت هر یک از طبقه‌های یک ساختمان زیربنا گفته می‌شود. هنگام محاسبه مساحت کل بنا، مساحت سطح طبقات روی زمین و زیر زمین را با هم جمع می‌کنند.
مفروزات و مشاعات در آپارتمان
برای مترکشی و محاسبه زیربنای آپارتمان و ساختمان، باید برخی قوانین مربوط به مالکیت را بدانیم. در آپارتمان‌ها مالکیت قسمتهای اختصاصی با مالکیت فضاهای مشترک متفاوت است. بنابراین باید بدانیم کدام قسمت‌ها را مترکشی کنیم.
مشاعات ساختمان
به قسمتهای مشترک ساختمان در اصطلاح قانونی مشاع گفته می‌شود. منظور از قسمتهای مشترک، قسمت‌هایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان نیست و به تمامی مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آن‌ها تعلق می‌گیرد. این قسمت‌ها برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده و در اسناد مالکیت، ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده است.
عرصه ساختمان، راهرو، پله و پاگرد که در خارج از قسمتهای اختصاصی قرار گرفته است، محل اختتام پله و ورود به بام وپله‌های ایمنی و پله های فرار، حیاط، حیاط خلوت، محوطه ساختمان، باغ و پارک که جنبه استفاده عمومی دارد، محل عبور کانال کولر و لوله بخاری داخل فضای آپارتمان (داکت)، ایوان وتراس(بالکن غیر مسقف)، انبار عمومی ساختمان، اتاق سرایداری در هر قسمت بنا که واقع شود، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه‌های فاضلاب، لابی، سالن اجتماعات، فضاهای ورزشی مانند سالن بدنسازی، استخر سونا و جکوزی، پشت بام و … جزء مشاعات محسوب می شوند و مساحت آن‌ها به عنوان مساحت آپارتمان اختصاصی محاسبه نخواهد شد.
بام و حیاط آپارتمان‌ها جزء مشترکات و مشاعات محاسبه می‌شود هر چند بعضی از واحدها به بام و حیاط دسترسی نداشته باشند.
راه‌پله‌ای که منحصراً مورد استفاده یک آپارتمان است، در صورتی که عملاً جزء محدوده آپارتمان و محصور باشد و در آن در راه‌پله مشاعی باز شود به نحوی که بتوان حدود آن را بخشی از محدوده آپارتمان محسوب و تعریف کرد، جزء آپارتمان است در غیر این صورت در محدوده مشاعات محسوب خواهد شد.
واحد یا انباری اختصاصی که در زیرپله احداث شده، تا جایی می تواند به عنوان یک واحد مفروز در نظر گرفته شود، که ارتفاع آن حداقل ۸ متر باشد و مابقی به عنوان زیرپله مشاعی تلقی می‌شود.
تراس‌ها و بالکن‌هایی که راه عبور جداگانه دارد و سقف بام طبقه زیرین باشد و تأسیسات روی آن نصب شده باشد، جزء محدوده مشاعات محسوب می‌شود.
فضای درونی نورگیر داخل ساختمان باید محاسبه شود و سپس این اندازه محاسبه‌شده از مقدار زیربنای آپارتمان کسر می‌شود.
مفروزات ساختمان
- فضای داخلی آپارتمان، چه تجاری و چه مسکونی، تراس و بالکن روباز و مسقف، پارکینگ اختصاصی و انباری اختصاصی جزء مفروزات آپارتمان به شمار می‌روند.
- برای مترکشی و محاسبه زیربنای آپارتمان و ساختمان فضای بین دیوارها را در نظر می‌گیریم.
- دیواری که بین آپارتمان و فضاهای مشاع قرار گرفته باشد جزء مفروزات محسوب می‌شود.
- دیوارهایی که بین دو واحد آپارتمان باشند، مالکیت مشترک دارند البته در صورتی که جزء اسکلت ساختمان نباشند.
- پارکینگ‌های بدون دیوار با عرض حداقل ۲.۵ و حداکثر ۳ متر و طول ۵ متر با توجه به نقشه، برای هر واحد محاسبه می‌شود.
- بالکن‌ها چه روباز و چه مسقف، جزء زیربنای هر واحد محاسبه می‌شوند.
- در آپارتمان‌های دوبلکس، فضای هر طبقه به صورت جداگانه مترکشی و مجموع آن‌ها به عنوان زیربنای ساختمان محاسبه می‌شود.
- در مورد آپارتمان‌های دوبلکس، راه‌پله میان دو طبقه، جزء طبقه پایینی محاسبه می‌شود.
قبل از محاسبه زیربنای آپارتمان و ساختمان ، باید محدوده مشاعات و مفروزات مشخص شود. اداره ثبت قوانینی در این زمینه دارد که در هنگام تعیین متراژ و ثبت سند بر اساس آن‌ها عمل می‌شود.
محاسبه مساحت آپارتمان چگونه انجام می‌شود؟
مترکشی و متراژ زیربنای آپارتمان و ساختمان و محاسبه مساحت آپارتمان یا ملک‌هایی که شکل هندسی مشخصی مثل مستطیل یا مربع داشه باشند، آسان است. در این موارد هر یک از اضلاع را اندازه‌گیری و سپس مساحت ساختمان را اندازه‌گیری می‌کنیم.
در مورد ساختمان‌هایی که شکل و فرم مشخصی ندارند باید مراحل زیر انجام شود:
- ساختمان را تا حد امکان به اشکال هندسی ساده تقسیم کنید.
- می‌توانید در صورت امکان فضاهای مختلف را با گچ مشخص و از هم جدا کنید.
- هر ضلع را با حروف جداگانه نام‌گذاری کنید تا اندازه‌گیری آسان‌تر شود.
- در این حالت با چند شکل هندسی مانند مربع، مستطیل و یا مثلث روبه‌رو خواهید شد.
- اضلاع هر یک از این شکل‌ها را اندازه‌گیری و مساحت آن‌ها را طبق فرمول‌های زیر محاسبه کنید:
- مساحت اشکال مربعی با ضلع a برابر است با a×a
- مساحت اشکال مستطیلی با ضلع‌های a و b برابر است با a×b
- مساحت اشکال مثلثی با ارتفاع a و قائده b برابر است با a×b÷۲
- مساحت ذوزنقه‌ای با ارتفاع a و قائده بزرگ b و قائده کوچک c برابر است با b+c×a÷۲
گاهی در ساختمان‌ها با اشکالی شبیه نیم‌دایره مواجه خواهید شد. برای به دست آوردن مساحت تقریبی این گونه فضاها، لازم است به روش زیر عمل کنید:
- قسمت کمان و قوس نیم‌دایره را رها کنید و اندازه قسمت صاف یا قطر آن را حساب کنید.
- قطر را تقسیم بر دو کنید تا شعاع نیم‌دایره به دست آید.
- حال که شعاع را به دست آورده‌اید می‌توانید با استفاده از این فرمول مساحت دایره را محاسبه کنید: مساحت دایره= شعاع×شعاع×۱۴
- چون شکل مورد نظر ما نیم‌دایره است، باید مساحت دایره را تقسیم بر دو کنیم: مساحت دایره= شعاع×شعاع×۱۴÷۲
- اگر شکلی که به دست آورده‌اید دقیقا نیمی از دایره نیست، باید تخمین بزنید که چه حجمی از یک دایره را در برمی‌گیرد. برای مثال اگر حدس می‌زنید که یک چهارم دایره باشد، پس از محاسبه مساحت دایره، آن را تقسیم بر چهار کنید.
- پس از محاسبه مساحت هر شکل به صورت جداگانه، مساحت‌های به دست آمده را با هم جمع کنید و به این ترتیب مساحت کل زیربنا را حساب کنید.
برای محاسبه زیربنای آپارتمان و ساختمان ، بهتر است آن را به بخش‌های مختلف با اشکال هندسی مشخص تقسیم و سپس مساحت هر یک از این اشکال را محاسبه کنیم. به این ترتیب کار تعیین زیربنا آسان‌تر می‌شود.
محاسبه متراژ آپارتمان با استفاده از کف‌پوش‌ها
در صورتی که فضای آپارتمان مورد نظر، موزائیک یا سرامیک شده باشد، اندازه‌گیری آسان‌تر است. این کف‌پوش‌ها اندازه‌های استانداردی دارند. می‌توانید این کف‌پوش‌ها را به عنوان واحد اندازه‌گیری خود در نظر بگیرید و با استفاده از فرمول زیر اندازه هر ضلع و در نهایت مساحت کل آپارتمان را محاسبه کنید.
برای مثال اگر کف آپارتمان موزائیک شده باشد، اندازه اضلاع را به این شکل به دست می‌آوریم:
اندازه ضلع موزائیک × تعداد موزائیک‌ها
یک روش آسان برای محاسبه متراژ آپارتمان، به خصوص در زمانی که وسایل اندازه‌گیری مناسب در اختیار ندارید، استفاده از کف‌پوش‌هایی مانند موزائیک یا سرامیک است. این کف‌پوش‌ها اندازه‌های استاندارد دارند و از طریق ضرب این اندازه با تعداد کف‌پوش‌ها اضلاع و در نهایت مساحت اتاق به دست می‌آید.
جمع‌بندی
♦ یادگیری نحوه مترکشی و محاسبه زیربنای آپارتمان و ساختمان ، برای کسانی که قصد خرید آپارتمان دارند و یا می‌خواهند در زمینه مشاوره املاک فعالیت کنند لازم است.
♦ نحوه مترکشی و محاسبه زیربنای آپارتمان و ساختمان از طریق روش‌های متعددی انجام می‌شود.
♦ قبل از مترکشی، باید فضاهای مفروز را از فضاهای مشاع تفکیک کنیم. این تفکیک با استفاده از قوانین اداره ثبت انجام می‌شود.
♦ راهرو، پله و پاگرد که در خارج از قسمتهای اختصاصی قرار گرفته است، محل اختتام پله و ورود به بام و پله‌های ایمنی و پله‌های فرار، حیاط، حیاط خلوت، محوطه ساختمان، باغ و پارک که جنبه استفاده عمومی دارد، محل عبور کانال کولر و لوله بخاری داخل فضای آپارتمان (داکت)، ایوان وتراس(بالکن غیر مسقف)، انبار عمومی ساختمان، اتاق سرایداری در هر قسمت بنا که واقع شود، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه‌های فاضلاب، لابی، سالن اجتماعات، فضاهای ورزشی مانند سالن بدنسازی، استخر سونا و جکوزی، پشت بام و … جزء فضاهای مشاع محسوب می‌شوند.
♦ فضاهای داخلی آپارتمان، تراس و بالکن روباز و مسقف، پارکینگ اختصاصی و انباری اختصاصی جزء مفروزات آپارتمان هستند و به عنوان زیربنای هر واحد محاسبه می‌شوند.
♦ محاسبه زیربنای خانه‌هایی که شکل هندسی واحد و مشخصی داشته باشند، ساده است. برای این کار هر ضلع را اندازه‌گیری می‌کنیم و سپس مساحت را با استفاده از فرمول‌های مربوطه به دست می‌آوریم.
♦ برای محاسبه زیربنای خانه‌هایی که شکل هندسی مشخصی ندارند، آن‌ها را به چند شکل جداگانه تقسیم می‌کنیم.
♦ مساحت هر شکل را به صورت مجزا به دست می‌اوریم و سپس با هم جمع می‌کنیم.
♦ یک راه سریع برای به دست آوردن مساحت اتاق‌هایی که کف‌پوش موزائیکی یا سرامیکی دارند، استفاده از اندازه استاندارد این کف‌پوش‌ها است.