طرح دعوای اثبات مالکیت به طرفیت تمام ناقلین به خصوص ناقل اولیه الزامی می باشد و در بسیاری مواقع عدم رعایت این نکته باعث صدور قرار رد دعوا می گردد لذا رعایت این نکته بسیار ضروری می باشد. دعوای اثبات مالکیت می بایست در دادگاه محل وقوع ملک مطرح گردد و تمامی مدارک مستندات همراه دادخواست تقدیمی ارائه شود . پس از ارجاع پرونده به شعبه تشکیل جلسه رسیدگی و بررسی مدارک و مستندات مدعی ، در صورتی که حقانیت وی احراز شد دادگاه رأی بر اثبات مالکیت وی صادر می کند رأی اثبات مالکیت نیازی به صدور اجراییه ندارد و پس از اینکه رأی صادره قطعی گردید محکوم له به عنوان مالک رسمی ملک شناخته می شود و می تواند از حق مالکانه خویش استفاده نماید. در صورتی که ملک موضوع دعوای اثبات مالکیت در تصرف شخص دیگری باشد، مدعی می تواند دعوای اثبات مالکیت و خلع ید را توأمان مطرح نماید.
دعوای اثبات وقوع بیع
طبق ماده ۳۳۹ قانون مدنی همین که طرفین به بیع ملک توافق کنند ، عقد بیع منعقد می گردد و به غیر از موارد خاص ، در اکثر موارد به صرف توافق طرفین ولو آن که مکتوب نشده باشد بیع تشکیل می گردد. طبق نظر وکیل متخصص املاک لازم است که دعوای اثبات وقوع بیع به دنبال اثبات رابطه قراردادی بین دو طرف است هر چند نتیجه اثبات بیع می تواند مالکیت خریدار باشد ، اما دعوای اثبات بیع ممکن است به اسباب مختلف اقامه شود به عبارت دیگر مالکیت می تواند به وسیله اسباب غیر از بیع ایجاد شود . به گفته وکیل املاک دادخواست اثبات وقوع بیع با دادخواست اثبات مالکیت متفاوت است . دعوای اثبات وقوع بیع در مورد املاک ثبت شده و نشده اقامه می شود . در مقابل دادخواست اثبات مالکیت در مورد املاک در صورتی قابل طرح است که ملک به ثبت نرسیده باشد . اثبات وقوع بیع در مورد املاک معمولا وقتی مطرح می شود که سند مکتوبی همچون مبایعه نامه جهت الزام فروشنده به تنظیم سند در دست نیست اما دعوای اثبات مالکیت چه بسا به استناد پرداخت وجه وقوع بیع را ثابت نماید.
وکیل املاک هم چنین خاطر نشان می سازد، هر یک از طرفین عقد بیع که بخواهد بیع را به اثبات برساند اعم از خریدار و یا فروشنده می تواند علیه طرف مقابل طرح دعوا نماید اگر فروشنده مالک رسمی ملک نباشد ، خریدار برای طرح دعوای اثبات وقوع بیع علاوه بر فروشنده مالک رسمی ملک را نیز طرف دعوا قرار دهد. دادگاه پس از بررسی مستندات وقوع بیع اگر ادله و مستندات را کافی دانست حکم به تأیید وقوع بیع صادر می کند. و دعوای اثبات وقوع بیع در دادگاهی اقامه می شود که ملک در حوزه قضائی آن واقع شده است . بیع از زمان ایجاب وقبول و قبل از طرح دعوا منعقد شده است . بنابراین دادگاه فقط بیع را تأیید می کند . داد نامه تأیید بیع جنبه اعلامی دارد و به همین دلیل در این دعوا اجرائیه صادر نمی شود.
دعوای اثبات وقوع بیع
یکی از دعاوی ملکی دعوای اثبات وقوع بیع می باشد این دعوا در مواردی مطرح می گردد که مبایعه نامه به صورت عادی بین طرفین تنظیم گردیده ولی فروشنده آن را انکار می نماید و یا این که بیع صورت گرفته وخریدار ثمن را پرداخت نموده است ولی مبایعه نامه تنظیم نگریده است لذا شخص مدعی می تواند ازطریق طرح دعوای اثبات وقوع بیع حقانیت خود را اثبات نماید اما دراکثر مواقع طرح این دعوا به تنهایی در مراجع قضایی قابل استماع نمی باشد لذا می بایست دعوای اثبات وقوع بیع همراه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح گردد چرا که رأی دادگاه بر اثبات و تنفیذ وقوع بیع جنبه اعلامی داشته و قابلیت اجرایی ندارد و در صورتی که الزامی به تنظیم سند رسمی مطرح نشود باعث تعارض در مالکیت می گردد. از جمله مدارکی که می توان برای طرح دعوای اثبات وقوع بیع ارائه نمود عادی و شهادت شهود مستندات پرداخت وجه می باشد.
نحوه طرح دعوی اثبات وقوع بیع
دعوای اثبات وقوع بیع می بایست به طرفیت فروشنده یا خریدار و در صورتی که فروشنده مالک رسمی نباشد، به طرفیت مالک رسمی هم اقامه گردد. و در دعوای اثبات وقوع به دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی می باشد . پس از ارائه دادخواست مبنی بر اثبات وقوع بیع و دلایل و مستندات ، در صورتی که دادگاه تشخیص دهد به صورت گرفته است رأی بر تأیید اعلام وقوع بیع را صادر می نماید .
رأی صادره جنبه اعلامی دارد بنابراین نسبت به آن اجراییه صادر نمی شود ولی در صورتی که هم زمان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نیز مطرح شده باشد نسبت به آن اجراییه صادر می شود.
دعوای ابطال بیع / ابطال مبایعه نامه
طبق ماده ۱۹۰قانونی مدنی در صورت یکی از شرایط مذکور در این ماده که برای صحت عقد لازم است وجود نداشته باشند، سبب بطلان عقد خواهد .
مواردی که در ماده ۱۹۰ قانون مدنی ذکر گردیده عبارتنداز :
۱- قصد طرفین و رضای آنها
۲- اهلیت طرفین
۳- موضوع معین که مورد معامله باشد
۴- مشروعیت معامله
در صورتی که طی مبایعه نامه ، ملک خرید و فروش شود هر یک از طرفین اعم از خریدار و فروشنده می توانند به جهت فقدان یکی از شروط اساسی معامله دعوای تأیید و اعلام بطلان را مطرح نمایند. مانند این که ادعا نمایند ملک به صورت فضولی فروخته شده و مالک رضایت ندارد و یا اینکه یکی از طرفین هنگام انعقاد مبایعه نامه محجور بوده ، و یا موارد بسیاری که در مراجع قضایی شاهد آن هستیم . دعوای ابطال بیع از جمله دعاوی ملکی محسوب می شود که در طرح آن می بایست بسیار دقت نمود و به جهت پیچیدگی های خاص آن قبل از طرح مشاوره با وکیل دادگستری می تواند بسیار موثر باشد.
نحوه طرح دعوای ابطال بیع
دعوای ابطال بیع از طرف هرکدام از خریدار و فروشنده برعلیه طرف دیگر مطرح می گردد و دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی می باشد. خواهان بایستی دادخواست خود را تحت عنوان اعلام و تأیید بطلان مبایعه نامه مطرح نماید چرا که دادگاه معامله را ابطال نمی کند بلکه تنها بطلان معامله را تأیید می نماید.
پس از تقدیم دادخواست و مدارک و مستندات در صورتی که دادگاه تشخیص دهد معامله به جهت فقدان یکی از شرایط اساسی باطل بوده است رأی بر تأیید بطلان معامله را صادر نماید رأی صادره نیاز به اجراییه ندارد چرا که فقط جنبه اعلامی داشته و پس از قطعیت رأی خواهان می تواند با استفاده از آن نسبت به احقاق حقوق خویش اقدام نماید.