دعاوی ملکی ، گستره وسیعی از دعاوی حقوقی و کیفری را در بر می گیرد که از قوانین گسترده و پراکنده ماهوی و شکلی و آیین دادرسی نشأت گرفته است و متأسفانه موجب انباشت پرونده های قضایی در محاکم دادگستری شده است که از دلایل آن می توان به عدم اطلاع افراد از نحوه نگارش قرارداد های خرید و فروش املاک ، عدم اطلاع از شروط ، تعهدات قراردادی و ایفای تعهدات ، عقد قرارداد ومبایعه نامه در برخی آژانس های املاک که متأسفانه جهت تسریع در انعقاد قرارداد و اخذ کمیسیون از طرفین قرارداد به معضلات حقوقی و پیچیدگی های دعاوی املاک اشاره کرد. و بحثی در خصوص قرارداد های پیش فروش آپارتمان که در دهه اخیر با توجه به نوسانات مسکن ، افراد با پرداخت مرحله ای ثمن معامله در صدد خانه دار شدن می باشند که باز هم متأسفانه سودجویی برخی از سازندگان ، قوانین و اصلاحات پر ابهام ، دعاوی سازنده با مالک اصلی ملک و غیره منتهی به طرح دعاوی طولانی مدت در محاکم شده است . پیچیدگی روابط حقوقی طرفین مبایعه نامه و اشخاص ثالث متعرض به بیع مذکور ، پیچیدگی قوانین و رویه های متفاوت محاکم ، عدم اطلاع از قوانین و مقررات آیین دادرسی خاصه حقوق قانونی جلسه اول رسیدگی ، مواعد و زمان ها ، نحوه طرح دعوی ، نحوه نگارش دادخواست ، نحوه نگارش لایحه دفاعیه و جوابیه ، تقدم و تأخر در طرح دعاوی ، حقوق اشخاص ثالث که ممکن است در دعوی ورود نمایند و نحوه دفاع در مقابل ایشان ، دعاوی ملکی پیچیده هم چون دعاوی فسخ و بطلان ، اعلام بطلان ، الزام به ایفای تعهدات قراردادی ، دعاوی خسارت وجه التزام قراردادی ، دعاوی تأخیر در ایفای تعهدات ، دعاوی عدم انجام تعهدات ، دعاوی اموال و املاک مشاعی ، دعاوی رفع تصرف و خلع ید و اجرت المثل و هزاران هزار دعاوی ملکی متنوع و گوناگون ، اخذ مشاوره حقوقی از وکیل ملکی و اعطای وکالت به وکیل متخصص دعوای ملکی را با توجه به هزینه های دادرسی و زمان های طولانی و پیچیدگی معاملاتی را ضروری می نماید.
دعوای اثبات مالکیت
مالکیت حقی است که به موجب آن شخص می تواند در حدود قوانین ، تصرف در مالی را به خود اختصاص دهد و از تمام منافع آن استفاده کند . یکی از دعاوی ملکی که در مراجع قضایی شاهد آن هستیم دعوای اثبات مالکیت ملک است که جزو پیچیده ترین پرونده های ملکی محسوب می شود و به جهت رویه های متفاوت و گاهی متعارض محاکم دررسیدگی به این پرونده ها و نیز نوع آشنایی مردم و در برخی موارد عدم تسلط کافی وکلا و قضات با قوانین و رویه ها باعث گردیده که فرآیند رسیدگی به دعاوی اثبات مالکیت طولانی تر شود و در بسیاری مواقع این پرونده ها به نتیجه مطلوب ختم نشود . مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک در صورتی که ملکی به ثبت رسیده باشد دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده است یا اینکه ملک مذکور از مالک رسمی به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت . ولی اگر ملکی به ثبت نرسیده باشد و سند رسمی در مورد آن صادر نگردیده باشد و در مورد مالکیت آن اختلاف ایجاد شود می بایست شخصی که مدعی مالکیت است از طریق مراجع قضایی و طرح دعوای اثبات مالکیت ، حقانیت خود را ثابت نمایند.
مواردی که می توان از آن ترک مالکیت را اثبات نمود :
۱- تصرف ملک
طبق ماده ۳۵ قانون مدنی ، تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود همانطورکه در این ماده قانونی هم ذکر گردید صرف تصرف نمی تواند دلیل مالکیت باشد چرا که در صورتی که ثابت شود که تصرف غاصبانه است تصرف او متزلزل می گردد و نمی توان دلیل بر مالکیت متصرف قرار گیرد همچنین کسی که به عنوان امین با نماینده دیگری مالی را در تصرف دارد مالک آن محسوب نمی شود. طبق ماده ۳۶ قانون مدنی تصرفی که ثابت شود ناشی از سبب ملک یا ناقل قانونی نبوده معتبر نخواهد بود بنابراین کسی به قهر و زور بر مالی مسلط شود حق استفاده از اماره تصرف را ندارد البته قانون تسلط را اصولا مشروع فرض کرده است و مدعی مالکیت باید خلاف این فرض را در دادگاه ثابت کند.
۲- مبایعه نامه عادی
در صورتی که شخصی ملک را در تصرف داشته باشد ولی شخص دیگر با ارائه مبایعه نامه ادعا نماید که ملک به صورت قانونی به وی فروخته شده است در این مورد مدعی می تواند با طرح دعوای اثبات مالکیت و مبایعه نامه عادی خویش مالکیت خود را اثبات نماید .
۳- شهود
یکی از ادله ای که می توان از طریق آن مالکیت را اثبات نمود ، استناد به شهادت شهود می باشد مثلا مدعی می تواند به وسیله شهود ثابت نمایدکه قبلا مال در تصرف او بوده و بعدا متصرف به وسیله قوه قهریه یا به حیطه و تقلب آن را غصب و تصرف نموده است و یا ثابت نماید که مال از طرف متصرف به او انتقال داده شده است .