الزام به تنظیم سند رسمی املاک ، عنوان دعوایی است که مستند به مبایعه نامه عادی جهت تنظیم سند رسمی مطرح میشود. در مواردی که ملکی با سند عادی( مبایعه نامه) خریداری شود و سند رسمی ملک به نام فروشنده بوده، لکن فروشنده به هر دلیلی از تنظیم سند انتقال به نام خریدار امتناع نماید و وکالت رسمی جهت انتقال به خریدار داده نشده باشد، خریدار می تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در دادگاه مطرح و فروشنده(یا مالک) را به تنظیم سند الزام نماید.
در این نوشتار از مجله حقوقی موسسه دادمان ۱۰ نکته کاربردی که در الزام به تنظیم سند رسمی املاک در دفاتر اسناد رسمی باید در نظر گرفت را مورد بررسی قرار می دهیم، اما قبل از آن چند اصطلاح رایج را مورد بررسی قرار می دهیم.
قولنامه چیست؟
در بحث الزام به تنظیم سند رسمی با واژه قولنامه زیاد برخورد می کنیم. قولنامه یک تعهد و قول مکتوب است؛ زمانی که خریدار و فروشنده قصد انجام معامله را دارند اما شرایط و مقدمات لازم برای انجام معامله در زمان حاضر هنوز فراهم نیست مثلا ثمن آماده برای پرداخت نباشد، وعده بیع در آینده را داده و تنها قول انجام معامله را درآینده به یکدیگر می دهند که این تعهد” قول به انجام معامله” نامیده می شود و چنان چه این قول بصورت مکتوب باشد و بین خود قراردادی منعقد نمایند که به موجب آن طرفین متعهد شوند که معامله را با شرایط معین و ظرف مهلت خاص انجام دهند آن را ” قولنامه” می نامند.
این توافق سبب انتقال مالکیت مبیع و ثمن نیست و تنها وعده به بیع در آینده است اما به موجب ماده ۱۰ قانون مدنی قراردادی خصوصی بوده و نسبت به کسانی که آن را منعقد کرده‌اند، معتبر است مگر اینکه مخالف صریح قانون باشد.
مبایعه نامه چیست؟
اما هر زمان که طرفین معامله قصد خرید و فروش مالی را در حال حاضر داشته، مبیع معلوم و معین گردیده و ثمن تعیین شود، و در مورد نحوه پرداخت ثمن و تحویل مبیع و سایر شرایط مورد نظر در زمان تنظیم قرارداد توافق صورت پذیرد و بخشی از ثمن و یا مبیع تسلیم گردد، عقد بیع چه به صورت شفاهی یا کتبی واقع می شود و انتقال مالکیت مبیع و ثمن صورت می پذیرد. حال اگر بیع مورد نظر مکتوب و نوشته شود به آن “بیع نامه” یا ” مبایعه نامه “ گویند.
بنچاق چیست؟
قبل از تصویب قانون ثبت و صدور سند مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی، هنگام انجام معامله نوشته ای تنظیم و توسط افراد معتمد و علمای دینی مهر و امضا و دلیل و سند مالکیت دارنده محسوب می شد که به آن بنچاق می گفتند.
در زمان حال وقتی ملکی خریداری می شود، سندی حاوی مشخصات جغرافیایی، مشخصات پلاک ثبتی، مساحت ملک ، مشخصات خریدار و فروشنده، تمام هزینه‌هایی که طرفین انجام داده‌اند، شماره های مربوط به آب، برق، تلفن و غیره (که در دفترچه مالکیت نیست) توسط دفتر اسناد رسمی تنظیم می گردد که بنچاق یا همان “برگ معاملات تک برگی” نامیده می شود.
بنچاق همان سند منگوله دار است که با گذشت زمان ، ثبت و با رسمی شدن آن در دفتر اسناد رسمی، تبدیل به سند منگوله دار شد.
۱۰ نکته کاربردی که در الزام به تنظیم سند رسمی املاک
بعد از آشنایی با سه اصلاح رایج و کاربردی قولنامه ، مبایعه نامه و بنچاق در ادامه به کاربردی ترین نکاتی که برای الزام به تنظیم سند رسمی املاک باید به آن توجه کرد اشاره می کنیم.با ما همراه باشید.
نکته اول :
چنان چه معامله ملکی بعد از سال ۱۳۹۱ انجام شود، جهت انجام هرگونه نقل و انتقال لازم است بنچاق را به سند تک برگی تبدیل کرد.
دادگاه صالح به رسیدگی دعوای تنظیم سند رسمی ملک:
کلیه دعاوی مربوط و مرتبط با ملک، باید در دادگاه محل وقوع ملک مطرح شود و این دادگاه صالح به رسیدگی است.
نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی:
به موجب مواد ۲۲، ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت، کلیه معاملات نسبت به عین و منافع املاکی که سابقه ثبتی دارند باید به صورت رسمی انجام و در دفتر ثبت املاک درج شود.
انجام معامله با اسناد عادی همچون مبایعه نامه، قابلیت استناد در دادگاه ها و ادرات دولتی و شهرداری ها را نداشته و به چنین نوشته هایی ترتیب اثر داده نمی شود. بنابراین چون خریدار با سند عادی مالک قانونی محسوب نمی شود، فروشنده یا انتقال دهنده ملکف به تنظیم سندرسمی انتقال به نام خریدار است.
در صورتی که چندین معامله نسبت به یک ملک صورت گرفته باشد(یا به اصطلاح ملک چندین دست چرخیده باشد) دعوای الزام به تنظیم سند باید علیه تمام ایادی ما قبل و همچنین کسی که ملک به صورت رسمی به نام وی می باشد مطرح ، در نهایت حکم به الزام تنظیم سند انتقال، علیه مالک رسمی صادر می گردد.
در دادخواست حتما باید مشخصات دقیق ملک، پلاک ثبتی، آدرس و موقعیت آن ذکر شود. چنان چه برای ملک صورت مجلس تفکیکی صادر نشده باشد ذکر پلاک ثبتی مادر(اصلی) کافی است.
دادگاه مالکیت خوانده دعوا را از طریق استعلام ثبتی از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک احراز می نماید.
خواهان می تواند برای جلوگیری از نقل و انتقال ملک توسط مالک تا تعیین نتیجه قطعی، ضمن دادخواست صدور دستور موقت مبنی بر جلوگیری از نقل و انتقال و توقیف ملک موضوع دعوا را تقدیم دادگاه کند تا فروشنده در این مدت نتواند ملک را به شخص دیگری منتقل نماید.
صدور دستور موقت منوط به پرداخت حداقل ۱۰ درصد ارزش ملک به عنوان خسارات احتمالی در صندوق دادگستری می باشد. بعد از صدور حکم قطعی به نفع خواهان، خسارات احتمالی به وی مسترد می گردد.
نکته دوم:
چنان چه ملکی در رهن بوده و قرارداد رهن مربوط به زمان قبل از فروش باشد، ابتدا باید ملک فک رهن شده و سپس تنظیم سند رسمی انتقال مقدور است. زیرا نقل و انتقال ملکی که در رهن است یا به دلیل وثیقه بازداشت شده باشد، امکان پذیر نیست. لذا ابتدا باید دعوای الزام به فک رهن به طرفیت فروشنده و مرتهن مطرح شود. تعدادی از محاکم طرح همزمان الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی را به صورت توامان در یک دادخواست نمی پذیرند پس بهتر است این دعاوی به صورت جداگانه مطرح شود.
نکته سوم:
در صورت رضایت مرتهن (رهن گیرنده) به انتقال ملک، نیازی به طرح دعوی فک رهن نیست وبرخی از قضات طرح مستقیم دعوای الزام به تنظیم سند با حفظ حقوق مرتهن را می پذیرند. زیرا مالک جدید جایگزین راهن( رهن دهنده) شده و خللی به حقوق مرتهن وارد نمی شود.
ولی زمانیکه ملک در رهن بانک است باید دعوای فک رهن به طرف فروشنده مالک و بانک مطرح شود.
نکته چهارم:
تنظیم سند رسمی در خصوص ساختمان های نوساز منوط به وجود پایان کار و صورت مجلس تفکیکی و گواهی عدم خلاف شهرداری می باشد. بنابراین اگر برای ملکی پایان کار و صورت مجلس تفکیکی اخذ نشده باشد باید در دادخواست بدوا تقاضای اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی و گواهی عدم خلاف در ستون خواسته قید شود.
نکته پنجم:
اگر ساختمانی همراه با پارکینگ و انباری فروخته شده باشد در دادخواست، الزام به انتقال رسمی توابع ملک (پارکینگ و انباری) نیز باید قید شود.
نکته ششم:
در صورتی که تاریخ معینی برای تحویل ملک تعیین شده باشد اما فروشنده ملک را تحویل نداده باشد خواسته الزام به تحویل ملک را هم می توان با دادخواست تنظیم سند مطرح نمود.
نکته هفتم:
در صورتی که تاریخ مشخص و دفتر خانه ای معین برای تنظیم سند در مبایعه نامه توافق شده باشد، فروشنده مکلف است در تاریخ مقرر در دفترخانه حاضر شده و سند را منتقل نماید. اصولا پرداخت بخشی از ثمن معامله نیز برای تاریخ دفترخانه تعیین می شود که خریدار نیز متعهد است در تاریخ دفترخانه ثمن پیش بینی شده را تادیه نماید یا دلایل تامین وجه همچون چک تضمینی به نام خریدار را به دفترخانه ارائه نماید.
نکته هشتم:
خریدارمکلف است در تاریخ مقرر به دفترخانه مراجعه و رسید تامین وجه را ارائه و گواهی عدم حضور از دفترخانه دریافت نماید و ضم دادخواست به دادگاه ارائه نماید یا عدم حضور فوشنده با هر دلیلی اثبات شود؛ درغیراینصورت دعوای وی پذیرفته نمی شود.
در این گواهی سردفتر تایید می نماید که در تاریخ مقرر، خریدار در دفترخانه حاضر شده و فروشنده بدون عذر موجه از حضور و انجام تعهد انتقال سند امتناع نموده است.
رویه غالب اکثر محاکم، ارائه گواهی عدم حضور را همراه با دادخواست لازم می داند.
نکته نهم:
در صورتی که در مبایعه نامه، دفترخانه یا تاریخ حضور مشخص نشده باشد، خریدار باید با ارسال اظهارنامه رسمی، شماره دفترخانه و تاریخ حضور را به فروشنده اطلاع دهد. در صورت عدم حضور فروشنده در تاریخ معین در اظهارنامه و دریافت گواهی عدم حضور، خریدار می‌تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مطرح کند.
نکته دهم:
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی تنها نسبت به املاک ثبت شده قابلیت استماع دارد. در خصوص املاک ثبت نشده باید دادخواست اثبات مالکیت طرح نمود.
نحوه اجرای رای الزام به تنظیم سند رسمی ملک
پس از قطعی شدن رای برای فروشنده اجراییه صادر و اگر محکوم علیه ظرف ۱۰ از تاریخ ابلاغ اجراییه حکم را اجرا ننماید، خریدار با تشکیل کلاسه اجرایی تقاضای اجرای رای را نموده و مدیر اجرا به دفترخانه ای که برای تنظیم سند تعیین شده است، اعلام می نماید که پس از آماده شدن سند، واحد اجرا را مطلع کند تا نماینده دادگاه ( اصولا دادورز) جهت امضای سند (به جای محکوم علیه) اقدام کند.
ماده ۱۴۵ قانون اجرای احکام مدنی در این خصوص مقرر می‌دارد:
هرگاه مالک حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نشود، نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار امضا می‌کند.
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟
انتقال مالکیت یک ملک می‌تواند از طریق دو نوع سند صورت پذیرد، سند عادی و سند رسمی، به موجب ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، اسنادی که در اداره ثبت اسناد یا دفاتر رسمی اسناد رسمی یا نزد سایر مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آنها بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، رسمی است. به موجب ماده ۱۲۸۸ قانون مدنی اسنادی که رسمی نباشند، عادی محسوب می‌شوند. در قوانین موضوعه ایران، اسناد رسمی دارای اعتبار بالاتری نسبت به اسناد عادی می‌باشند و نمی‌توان نسبت به آنها ادعای انکار و تردید مطرح کرد و برای از اعتبار انداختن آن باید جعلی بودن آن اثبات گردد یا آن که اثبات شود سند واجد ویژگی‌های مذکور در ماده ۱۲۸۷ نمی‌باشد.
یکی دیگر از ویژگی‌هایی که سند رسمی را نسبت به سند عادی برتر می‌سازد در مالکیت املاک است؛ به موجب ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد، وقتی برای یک ملک سند رسمی ثبت شود، دولت فقط کسی را مالک خواهد شناخت که به عنوان مالک در سند رسمی نامش قید شده باشد یا به موجب سندی رسمی مالکیت ملک از مالک رسمی به وی منتقل شده باشد. همچنین در مورد برخی از اموال منقول نیز وجود سند رسمی برای اثبات مالکیت ضروری است، به طور مثال در خصوص خودرو، به موجب رویه قضایی محاکم دادگستری اسناد عادی همچون برگه سبز خودرو و کارت خودرو برای اثبات مالکیت نزد محاکم کافی نمی‌باشند و صرفاً نشانه مالکیت اند نه سند مالکیت.
با وجود برتری سند رسمی نسبت به سند عادی خصوصاً در زمینه انتقال مالکیت اموال، همواره انتقال مالکیت با سند رسمی انجام نمی‌شود بلکه در بسیاری از موارد و بنا به شرایط، طی یک سند عادی مالکیت ملک را واگذار میشود و در مقابلش بهای آن پرداخته میشود. با این حال، هر مالکی نیاز دارد تا با اخذ سند رسمی، مالکیت خویش بر مال خود را استوار سازد و از مزایای آن بهره‌مند شود. بنابراین حتی اگر در یک سند عادی قید نشده باشد، که فروشنده مکلف به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت می‌باشد، این تکلیف بر عهده او می باشد. در واقع تنظیم سند رسمی انتقال تعهدی مازاد بر انتقال مالکیت نیست و اگر به موجب عقدی ولو شفاهی فردی از مالی را از کسی بخرد، می‌تواند از وی بخواهد که سند رسمی این انتقال را تنظیم نماید. با این حال؛ فرض نوشته حاضر وقتی است که انتقال به وسیله یک سند عادی مکتوب شده باشد و به امضای طرفین رسیده باشد. در این موقعیت، اگر فروشنده از تنظیم سند رسمی امتناع ورزد، خریدار پیش از آن که ادعای مالکیت نماید، می‌بایست مطالبه تنظیم سند رسمی را مطرح نماید و به این ترتیب پس از آن که تحقق انتقال مالکیت به وسیله سند عادی نزد دادگاه روشن شد، از دادگاه بخواهد که فروشنده را ملزم به تهیه سند رسمی نماید تا وی بتواند رسماً مالک مالی شود که خریداری کرده است. بنابراین خواسته الزام به تنظیم سند رسمی، در واقع خواسته‌ای است که بر مبنای سندی عادی که مفاد آن قابل اثبات باشد، صورت می پذیرد و در آن الزام فروشنده به انجام تعهد قانونی خود مبنی بر تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت از دادگاه خواسته می شود.
مستندات قانونی دعوای الزام به تنظیم سند:
در خصوص دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اصل لزوم قراردادها و اصل صحت معاملات و اصل آزادی قراردادی و همچنین مواد ۱۰، ۱۹۰، ۱۹۱، ۲۱۹، ۲۲۲ و ۲۲۳ قانون مدنی کاربرد داشته که در ذیل به آنها اشاره می شود:
ماده ۱۰ قانون مدنی:
«قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد کرده‌اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است.»
ماده ۱۹۱ قانون مدنی نیز می‌گوید:
«عقد محقق میشود به قصد انشا به شرط مقرون بودن به چیزی که دلالت بر قصد کند.»
ماده ۲۱۹ قانون مدنی:
” عقودی که مطابق قانون واقع شود، بین متعاملین و قائم‌مقام آنها لازم‌الاتباع است، مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ گردد”.
ماده ۲۲۲ قانون مدنی:
” در صورت عدم ایفای تعهد، حاکم می‌تواند به کسی که تعهد به نفع او شده است، اجازه دهد که خود او عمل را انجام دهد و متخلف را به تأدیه مخارج آن محکوم کند”.
ماده ۲۲۳ قانون مدنی:
“هر معامله که واقع شده باشد محمول بر صحت است مگر این که فساد آن معلوم شود”.
ماده ۲۲۰ قانون مدنی:
” عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم می نماید بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل میشود ملزم می باشند”.
ماده ۳۶۲ قانون مدنی :
آثار بیعی که صحیحاً واقع شده باشد از قرار ذیل است:
- به مجرد وقوع بیع مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن میشود.
- عقد بیع بایع را به تسلیم مبیع ملزم مینماید
- عقد بیع مشتری را به تادیه ثمن ملزم می‌کند…
دادخواست الزام بر سند
باسلام ، سپاس از شما به خاطر ارائه مطالب حقوقی بسیار مفید و آگاهی شهروندان وآحاد مردم از حقوق قانونی شان ،
از محضر تان سوالی در این رابطه دارم ، پدر بنده سال ۱۳۵۱ مقدار۵۰۰۰ متر زمین(از زمین‌های اصلاحات ارضی) از شخصی که صاحب نسق بوده خریداری کرده ، وفروشنده تعهد نموده ، “هرآنچه از طرف اصلاحات ارضی به من سند محضری دادند من هم انتقال بدم به (فلانی) وهزینه آن اشتراکی می باشد و…
اکنون مطلع شدیم در سال ۱۳۸۴ سند(مشاع به همراه ۲۲ نفر دیگر مالک دیگر ) فروشنده فک رهن شده ، و ایشان به تعهد خود عمل ننموده اند ، حالا فروشنده فوت شده و آیا امکان اخذ سند ششدانگ برای ۵۰۰۰ متر برای ما وجود دارد یا خیر ؟ لطفا سازوکار آن را بفرمایید.
سپاس فراوان از شما بابت پاسخی که میفرمایید.