۱۴ نکته مهم که درباره تفاوت بین تفکیک و افراز از نظر شکلی و ماهیتی نمیدانیم!!!

هرچند بعضی از حقوقدانان و وکلا و یا اهل قانون ممکن است تفاوت بین تفکیک و افراز قائل نباشند و در بعضی از قوانین هم متاسفانه بین افراز و تفکیک خلط شده باشد ولی باید گفت که افراز و تفکیک دارای دو مفهوم حقوقی است که در این نوشتار از مجموعه نکات حقوقی موسسه دادمان به بیان آن می پردازیم .

 از منظر قانونی و عرف ثبتی، تفکیک عبارت است از تقسیم مال غیر منقول به قطعات کوچکتر مثلا زمین به متراز ۵۰۰۰ متر که مالک یا مالکین آنرا به قطعات ۵۰۰ متری تفکیک تقسیم می کنند.

از طرفی تعریف افراز عبارتست از تقسیم کردن مال غیر منقول مشاعی بین دو یا چند نفر شریک ، که یا از طریق تراضی بین شرکاء و یا تقسیم اجباری در قالب صدور دستور فروش توسط دادگاه، انجام می شود. در واقع افراز استقلال بخشیدن به مالکیت مشترک از طریق اعطای هر بخش از مال مشترک به یکی از شرکا است.

تفاوت بین تفکیک و افراز از نظر شکلی و ماهیتی

از نظر شکلی و ماهیت بین “تفکیک” و “افراز” تفاوت هایی به شرح زیر وجود دارد:

تفاوت ۱ :

🔹در تفکیک، وجود حالت اشاعه ضرورت ندارد، و ملک با داشتن مالک واحد قابل تفکیک است؛ ولی، در افراز، باید حالت اشاعه؛ یعنی، مالکیت بیش از یک نفرباشد

تفاوت ۲ :

🔹 تفکیک، با رضایت و در حالت تفاهم مالکان مشاع است؛ و افراز، عدم تفاهم و رضایت و وجود اختلاف نسبت به حصّه ی یکدیگر و قصد، قطع حالت اشتراک می‌باشد.

تفاوت ۳ :

🔹یکی دیگر از مهمترین تفاوت بین تفکیک و افراز  این است که در تفکیک، توجّهی به مقدار سهم مالکان در کلّ ۶ دانگ لزومی ندارد و بعد از تفکیک به ‌هنگام تنظیم تقسیم نامه، رعایت حقوق و سهم هر یک از مالکان مشاع مطرح می‌گردد که با توافق نسبت به کسری و زیادت یا صلح و هبه، رفتار خواهد شد؛ امّا، در افراز، رعایت و توجّه به سهم معادل حصّه ی هر یک از مالکان مشاعی ضروری بوده و اگر این رعایت در ملک به عللی با توجّه به تصرّف شرکاء و به وضعیّت دیگر مقدور نباشد، باید تعدیل صورت گیرد و مقدار اضافی ملک، که در سهم شریک قرار می‌گیرد، بهای آن تقویم و در صورت‌مجلس افرازقیدشود .

تفاوت ۴ :

🔹 تفکیک، فقط تقسیم ملک است؛ امّا، افراز، تقسیم ملک توام با تعیین سهام مالکان مشاعی است و قطعات افرازی به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص می‌یابد.

به همین دلیل، حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد؛ ولی، در تفکیک، این، ضروری نیست و مالک می‌تواند ملک خود را با رعایت مقرّرات حاکم بر تفکیک ( ضوابط و مقرّرات شهرداری) به هر ترتیبی که می خواهد، تفکیک نماید.

تفاوت ۵ :

🔹 سنّ مالک یا مالکان، دخالتی در امر تفکیک ندارد؛ امّا، به صراحت مادّه ی ۳۱۳ قانون امور حسبی؛ اگر میان مالکان، محجور یا غایب باشد، تقسیم با دادگاه خواهد بود.

تفاوت ۶ :

🔹تنظیم تقسیم نامه پس از تفکیک میان مالکان مشاعی برای استیلاء بر سهم مفروزی ضروری است و چنان چه مالکان مشاع بعد از تفکیک برای تنظیم تقسیم نامه میان خود توافق نداشته باشند یا قطعات تفکیکی را متّفقاً انتقال ندهند، تفکیک اقدامی بی‌حاصل و کَاَن لَم یَکُن تلقّی شده و در این شرایط با وجود صورت‌مجلس تفکیکی شرکاء به ناچار باید تقاضای افراز نمایند.

( افراز به دلیل عدم توافق مالکان برای تنظیم تقسیم‌نامه).

تفاوت ۷ :

🔹در صورت اعتراض به تفکیک از طرف یکی از شرکاء، ادامه ی عملیّات، متوقّف می‌شود و با رضایت معترض می‌توان ادامه ی اقدام را انجام داد؛ ولی، اعتراض به افراز در حین اقدام از شرکای دیگر پذیرفته نیست و پس از اتمام می‌توانند اعتراض نمایند و رسیدگی به اعتراض نسبت به افراز ملک، در صلاحیّت مراجع قضایی است.

تفاوت ۸ :

🔹 انجام عمل افراز یا عدم افراز، در حکم رای مراجع قضایی است و با افراز ملک و عدم اعتراض در مهلت مقرّر، هر مالک مشاع می‌تواند بر سهم مفروزی خود تسلّط پیدا نموده و با تسلیم سند مالکیّت مشاع به واحد ثبت، سند مالکیّت ۶ دانگ قطعه ی اختصاصی را تقاضا و دریافت نماید. با توجّه به این‌که، چنان چه سرانه یا حقّ مرغوبیّت به او تعلّق گرفته، باید رسید تودیع آن به صندوق ثبت یا اقرارنامه ی رسمی ذی‌نفع را مبنی بر وصول این حقّ قبل از صدور سند مالکیّت مفروزی، به اداره ی ثبت تسلیم نماید.

تفاوت ۹ :

🔹 صورت‌مجلس تفکیکی ملک با انتقال قطعه یا قطعاتی از آن به غیر یا انتقال سهم مشاعی به شریک دیگر یا تنظیم تقسیم‌نامه یا به طور کلّی تنظیم سندی قطعی بر روی آن اعتبار پیدا می کند؛ امّا، در افراز با انقضای مهلت اعتراض هر قطعه در سهم مالک آن مستقرّ گردیده و این امر با استقراع تعیین می‌شود.

پس، می توان گفت: برای حصول نتیجه و تسلّط بر سهم مفروزی، تفکیک، اقدامی ۲ مرحله ای و افراز، اقدامی یک مرحله‌ای است.

تفاوت ۱۰ :

🔹 تفکیک، در اداره ی ثبت انجام می‌گیرد؛ امّا، افراز، هم در اداره ی ثبت و هم در دادگاه.

تفاوت ۱۱ :

🔹در افراز، رای صادر می‌شود؛ ولی، در تفکیک، صورت‌جلسه ی تفکیک صادر میشود

تفاوت ۱۲ :

🔹در افراز، اجبار حاکم است؛ ولی، درتفکیک، مسامحه.

تفاوت ۱۳ :

🔹در تفکیک، سهم تمامی افراد جدا و ملک از حالت مشاع خارج می‌شود یا اگر مالک یک نفر باشد، ملک به قطعات کوچک‌تر تقسیم می‌گردد؛ امّا، در افراز، فقط سهم خواهان جدا می شود و بقیّه ی ملک، مشاع باقی می‌ماند.

تفاوت ۱۴ :

🔹آخرین تفاوت بین تفکیک و افراز این است که در صورتی که بر تفکیک اعتراض شود، موضوع اعتراض در اداره ی ثبت رسیدگی می‌شود؛ امّا، اگر بر افراز اعتراض گردد، پرونده جهت بررسی به دادگاه ارسال می شود.