14 نکته مهم که درباره تفاوت بین تفكيک و افراز از نظر شكلی و ماهيتی نمیدانیم!!!

هرچند بعضی از حقوقدانان و وکلا و یا اهل قانون ممکن است تفاوت بین تفكيک و افراز قائل نباشند و در بعضی از قوانین هم متاسفانه بین افراز و تفکیک خلط شده باشد ولی باید گفت که افراز و تفکیک دارای دو مفهوم حقوقی است که در این نوشتار از مجموعه نکات حقوقی موسسه دادمان به بیان آن می پردازیم .

 از منظر قانونی و عرف ثبتی، تفکیک عبارت است از تقسیم مال غیر منقول به قطعات کوچکتر مثلا زمین به متراز 5000 متر که مالک یا مالکین آنرا به قطعات 500 متری تفکیک تقسیم می کنند.

از طرفی تعریف افراز عبارتست از تقسیم کردن مال غیر منقول مشاعی بین دو یا چند نفر شریک ، که یا از طریق تراضی بین شرکاء و یا تقسیم اجباری در قالب صدور دستور فروش توسط دادگاه، انجام می شود. در واقع افراز استقلال بخشیدن به مالکیت مشترک از طریق اعطای هر بخش از مال مشترک به یکی از شرکا است.

تفاوت بین تفكيک و افراز از نظر شكلی و ماهيتی

از نظر شكلی و ماهيت بین “تفکیک” و “افراز” تفاوت هایی به شرح زیر وجود دارد:

تفاوت 1 :

🔹در تفكيک، وجود حالت اشاعه ضرورت ندارد، و ملک با داشتن مالک واحد قابل تفكيک است؛ ولی، در افراز، بايد حالت اشاعه؛ يعنی، مالكيت بيش از يک نفرباشد

تفاوت 2 :

🔹 تفكيک، با رضايت و در حالت تفاهم مالكان مشاع است؛ و افراز، عدم تفاهم و رضايت و وجود اختلاف نسبت به حصّه ی يكديگر و قصد، قطع حالت اشتراک می‌باشد.

تفاوت 3 :

🔹یکی دیگر از مهمترین تفاوت بین تفكيک و افراز  این است که در تفكيک، توجّهی به مقدار سهم مالكان در كلّ ۶ دانگ لزومی ندارد و بعد از تفكيک به ‌هنگام تنظيم تقسيم نامه، رعايت حقوق و سهم هر يک از مالكان مشاع مطرح می‌گردد كه با توافق نسبت به كسری و زيادت يا صلح و هبه، رفتار خواهد شد؛ امّا، در افراز، رعايت و توجّه به سهم معادل حصّه ی هر يک از مالكان مشاعی ضروری بوده و اگر اين رعايت در ملک به عللی با توجّه به تصرّف شركاء و به وضعيّت ديگر مقدور نباشد، بايد تعديل صورت گيرد و مقدار اضافی ملک، كه در سهم شريک قرار می‌گيرد، بهای آن تقويم و در صورت‌مجلس افرازقیدشود .

تفاوت 4 :

🔹 تفكيک، فقط تقسيم ملک است؛ امّا، افراز، تقسيم ملک توام با تعيين سهام مالكان مشاعی است و قطعات افرازی به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص می‌يابد.

به همين دليل، حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد؛ ولی، در تفكيک، اين، ضروری نيست و مالک می‌تواند ملک خود را با رعايت مقرّرات حاكم بر تفكيک ( ضوابط و مقرّرات شهرداری) به هر ترتيبی كه می خواهد، تفكيک نمايد.

تفاوت 5 :

🔹 سنّ مالک يا مالكان، دخالتی در امر تفكيک ندارد؛ امّا، به صراحت مادّه ی ۳۱۳ قانون امور حسبی؛ اگر ميان مالكان، محجور يا غايب باشد، تقسيم با دادگاه خواهد بود.

تفاوت 6 :

🔹تنظيم تقسيم نامه پس از تفكيک ميان مالكان مشاعی برای استيلاء بر سهم مفروزی ضروری است و چنان چه مالكان مشاع بعد از تفكيک برای تنظيم تقسيم نامه ميان خود توافق نداشته باشند يا قطعات تفكيكی را متّفقاً انتقال ندهند، تفكيک اقدامی بی‌حاصل و كَاَن لَم يَكُن تلقّی شده و در اين شرايط با وجود صورت‌مجلس تفكيكی شركاء به ناچار بايد تقاضای افراز نمايند.

( افراز به دليل عدم توافق مالكان برای تنظيم تقسيم‌نامه).

تفاوت 7 :

🔹در صورت اعتراض به تفكيک از طرف يكی از شركاء، ادامه ی عمليّات، متوقّف می‌شود و با رضايت معترض می‌توان ادامه ی اقدام را انجام داد؛ ولی، اعتراض به افراز در حين اقدام از شركای ديگر پذيرفته نيست و پس از اتمام می‌توانند اعتراض نمايند و رسيدگی به اعتراض نسبت به افراز ملک، در صلاحيّت مراجع قضایی است.

تفاوت 8 :

🔹 انجام عمل افراز يا عدم افراز، در حكم رای مراجع قضایی است و با افراز ملک و عدم اعتراض در مهلت مقرّر، هر مالک مشاع می‌تواند بر سهم مفروزی خود تسلّط پيدا نموده و با تسليم سند مالكيّت مشاع به واحد ثبت، سند مالكيّت ۶ دانگ قطعه ی اختصاصی را تقاضا و دريافت نمايد. با توجّه به اين‌كه، چنان چه سرانه يا حقّ مرغوبيّت به او تعلّق گرفته، بايد رسيد توديع آن به صندوق ثبت يا اقرارنامه ی رسمی ذی‌نفع را مبنی بر وصول اين حقّ قبل از صدور سند مالكيّت مفروزی، به اداره ی ثبت تسليم نمايد.

تفاوت 9 :

🔹 صورت‌مجلس تفكيكی ملک با انتقال قطعه يا قطعاتی از آن به غير يا انتقال سهم مشاعی به شريک ديگر يا تنظيم تقسيم‌نامه يا به طور كلّی تنظيم سندی قطعی بر روی آن اعتبار پيدا می كند؛ امّا، در افراز با انقضای مهلت اعتراض هر قطعه در سهم مالک آن مستقرّ گرديده و اين امر با استقراع تعيين می‌شود.

پس، می توان گفت: برای حصول نتيجه و تسلّط بر سهم مفروزی، تفكيک، اقدامی ۲ مرحله ای و افراز، اقدامی يک مرحله‌ای است.

تفاوت 10 :

🔹 تفكيک، در اداره ی ثبت انجام می‌گيرد؛ امّا، افراز، هم در اداره ی ثبت و هم در دادگاه.

تفاوت 11 :

🔹در افراز، رای صادر می‌شود؛ ولی، در تفكيک، صورت‌جلسه ی تفکیک صادر میشود

تفاوت 12 :

🔹در افراز، اجبار حاكم است؛ ولی، درتفكيک، مسامحه.

تفاوت 13 :

🔹در تفكيک، سهم تمامی افراد جدا و ملک از حالت مشاع خارج می‌شود يا اگر مالک يک نفر باشد، ملک به قطعات كوچک‌تر تقسيم می‌گردد؛ امّا، در افراز، فقط سهم خواهان جدا می شود و بقيّه ی ملک، مشاع باقی می‌ماند.

تفاوت 14 :

🔹آخرین تفاوت بین تفكيک و افراز این است که در صورتی كه بر تفكيک اعتراض شود، موضوع اعتراض در اداره ی ثبت رسيدگی می‌شود؛ امّا، اگر بر افراز اعتراض گردد، پرونده جهت بررسی به دادگاه ارسال می شود.