طبق ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک کشور هم اینکه ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او به ثبت رسیده مالک خواهد شناخت دعوای ابطال سند مالکیت یکی از دعاوی ملکی می باشد که شخص مدعی است طبق اسناد و مدارکی که در نزد ایشان موجود است معامله منعقده بین خریدار و فروشنده و اقدامات آنها جهت انتقال سند رسمی و اخذ سند مالکیت باطل می باشد.
طبق نظر برخی از محاکم ابطال سند مالکیت اموال غیر منقول به استناد مبایعه نامه یا اسناد عادی معارض ، مخالف با ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک می باشد و حکم به ابطال سند صادر نمی کنند اما نظریه مورخ ۰۴/۰۸/۹۵ شورای نگهبان که بیان نموده اسناد عادی املاک در صورتی که قراین و ادله قانونی یا شرعی بر صحت آن وجود داشته باشد معتبر است ، به این اختلافات پایان داده است .
نحوه طرح دعوای ابطال سند مالکیت
در دعوی ابطال سند مالکیت خواهان بایستی دادخواست خود را به طرفیت طرفین معامله و ایادی بعدی مطرح نماید. به این دعوا در دادگاه محل وقوع ملک رسیدگی می شود در صورتی که اسناد و مدارک پیش از صدور سند مالکیت تنظیم شده باشد باید در دادخواست ارائه شده ابطال همه آنها را نیز خواستار شد مانند این که ابطال وکالتنامه ، ابطال سند قطعی غیر منقول، ابطال مبایعه نامه و الزام به تنظیم سند رسمی و …. بایستی به صورت توأمان تقاضا شود پس از ارائه دادخواست اسناد مدارک لازم جهت طرح دعوا ، پرونده به شعبه مربوطه ارجاع می گردد و پس از بررسی اسناد و دلایل و اخذ استعلام از اداره ثبت اسناد مبنی بر ابطال سند مالکیت صادر می گردد.
نحوه اجرای رأی ابطال سند مالکیت
پس از قطعی شدن رأی صادره محکوم له می تواند تقاضای صدور اجرائیه نماید و پرونده اجرایی تشکیل دهد. در صورتی که دعاوی ابطال مبایعه نامه ، ابطال وکالت نامه ، ابطال سند قطعی غیر منقول ، ابطال سند مالکیت ، الزام به تنظیم سند رسمی توأمان مطرح شده باشد می بایست اسناد تنظیمی پیش از سند مالکیت ابطال گردد تا به مرحله ابطال سند مالکیت برسد و پس از ابطال سند مالکیت در اداره ثبت اسناد و املاک مقدمات تنظیم سند رسمی به نام محکوم له در دفاتر اسناد رسمی فراهم می گردد که پس از آن محکوم له می تواند نسبت به اخذ سند مالکیت اقدام نماید.