جاره در لغت از ریشه اجر به معنای رهانیدن، به فریاد رسیدن، چیزی را به فرد دادن میباشد. در اصطلاح عقدی است که به موجب آن مستأجر، در برابر مالی که به موجر میدهد، برای مدت معین مالک منافع عین مستأجره میشود. یعنی همان سلطه و اختیار استفاده مالک را از عین مورد اجاره دارد. بنابراین اجاره عقدی تملیکی و معوض و موقت میباشد.
ماده ۴۶۶ قانون مدنی مقرر می دارد: (اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود.اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند.)اجاره تملیک منفعت به عوض معلوم می باشد.
ارکان تشکیل دهنده عقد اجاره
- مؤجر (مالک یا اجاره دهنده)
- مستأجر (اجاره کننده)
- عین مستأجره یا مورد اجاره (آنچه اجاره داده می شود)
- اجاره بها (بهایی که اجاره کننده در قبال اجاره کردن پرداخت می کند).
طبق ماده ۴۶۷ قانون مدنی اجاره به اعتبار موضوع آن بر سه قسم است:
- اجاره اشیاء
- اجاره حیوان
- اشاره انسان
سه ویژگی مهم عقد اجاره
- عقد اجاره جزء عقود و قراردادهای لازم است.
عقد اجاره جزء عقود و قرارداداهای لازم است و هیچ یک از موجرین و مستاجرین تا پایان مدت قرارداد حق فسخ یک طرفه اجاره نامه را ندارند. بنابراین اگر مستاجر برای مدت یک سال خانه و یا آپارتمانی را اجاره کند و پس از شش ماه حتی اگر آن را تخلیه کند ولی موجر راضی به انحلال و فسخ قرارداد نباشد، مستاجر بازهم ملزم به پرداخت اجور ماهانه تا پایان مدت قرارداد می باشد. مگر اینکه در شرایط خاصی آن هم به حکم قانون باطل شود و یا به یکی از طرفین حق فسخ داده شود.
- عدم تاثیر فوت یا حجرهر یک از طرفین در عقد اجاره
اگر حتی بلافاصله بعد از امضای اجاره نامه موجر فوت کند اجاره معتبر است و ورثه موجر مکلف به تحویل عین مستاجره به شخص مستاجر یا قائم مقام او می باشند.
- عدم قابلیت انتفاع از عین مستاجره بدلیل عیب و خرابی
اگر حتی بلافاصله بعد از امضای اجاره نامه موجر فوت کند اجاره معتبر است و ورثه موجر مکلف به تحویل عین مستاجره به شخص مستاجر یا قائم مقام او می باشند.
نکته: عقد اجاره از حیث شرایط انعقاد و آثار ، تابع قواعد عمومی قراردادها است.
شرایط انعقاد عقد اجاره
- در انعقاد عقد اجاره ، طرفین باید قصد و رضا داشته باشند و در صورت فقدان قصد ، اجاره باطل و در صورت فقدان رضا ، اجاره غیر نافذ است.اشتباه و اکراه از عیوب اراده است و عقد اجاره را باطل یا غیر نافذ می نماید.
نکته: چنانچه ولی یا قیم مال محجور را اجاره دهند و او در حین اجاره رشید گردد،اجاره فضولی نمی شود و برای مدت باقی مانده صحیح و نافذ است ،زیرا نماینده در حدود صلاحیت خویش اقدام نموده است.
- چون اجاره عقدی معوض بوده و به موجب آن ، موجر و مستاجر در اموال خود تصرف می کنند، طرفین باید اهلیت داشته باشند.یعنی عاقل ، بالغ و رشید باشند.
نکته: ورشکسته نمی تواند بعد از صدور حکم توقف اجاره را واقع سازد زیرا ممنوع از تصرف در اموال خود می باشد.
- موضوع اجاره باید معلوم باشد، اگر مورد اجاره مجهول باشد یعنی مقدار یا جنس یا وصف آن برای طرفین،در هنگام عقد مشخص نباشد عقد اجاره باطل است.زیرا اجاره از عقود مبتنی بر معامله است نه مسامحه، لذا علم تفصیلی به مورد معامله در آن لازم است.
- مورد اجاره باید معین باشد، یعنی زمانی که مورد اجاره منافع یک عین معین است، مردد میان دو یا چند چیز نباشد والا اجاره باطل است.پس اگر موجر بگوید یکی از سه آپارتمانم را اجاره دادم و مستاجر قبول کند ، به دلیل مردد بودن مورد اجاره ، عقد باطل است. علاوه بر معین بودن عین مورد اجاره ، نوع منفعت نیز باید معین باشد.
- مورد اجاره باید مقدور التسلیم باشد در غیر اینصورت عقد اجاره باطل است.زیرا هدف اصلی از عقد اجاره این است که مستاجر از منافع عین مستاجره استفاده نماید.
- اجاره مال کلی را نباید نامعین پنداشت و این اجاره ها صحیح و نافذ است و پس از تعیین مصداق توسط موجر منافع آن به مالکیت مستاجر در می آید.مانند اجاره پنج خودروی پرشیا مدل ۹۵ از یک موسسه کرایه اتومبیل که در زمان انعقاد عقد مورد اجاره معین نیست.
نکته: در اجاره ی مال کلی تعیین مصداق با موجر است.
- مشروع بودن منفعت، منفعتی که در اثر اجاره منتقل می شود باید مشروع باشد،پس اگر خانه ای به منظور دایر کردن قمارخانه اجاره داده شود ، اجاره باطل است.
وظایف موجر در عقد اجاره
تسلیم عین مستاجره:
موجر موظف است عین مستأجره را جهت انتفاع مستأجر، به او تسلیم کند و در صورت امتناع موجر، مستأجر می تواند الزام او را بر تسلیم عین مستأجره از دادگاه درخواست نماید. در صورتی که اجبار موجر به تسلیم مورد اجاره ممکن نباشد، مستأجر خیار فسخ خواهد داشت و در صورتی که عقد را فسخ نکند می تواند اجرت المثل عین مستأجره را نسبت به مدت تصرف موجر از او درخواست کند.
نکته: در صورتی که شخص ثالث داشتن حقی را در مورد اجاره ادعا کند باید دعوای تخلیه را علیه موجر و مستأجر اقامه کند.
نکته: هر گاه شخص ثالث مزاحمت عملی داشته باشد مستأجر می تواند یا اجاره را بر هم زند و یا برای رفع مزاحمت و گرفتن اجرت المثل به خود مزاحم رجوع کند.
انجام تعمیرات و تحمل مخارج:
کلیه تعمیرات و مخارجی که برای امکان انتفاع مستأجر در عین مستأجره لازم است بر عهده مالک می باشد، مگر اینکه شرط خلاف شده باشد، یا آنکه عرف اقتضای امر دیگری را داشته باشد.
عدم تغییر در مورد اجاره:
موجر نمی تواند در عین مستأجره تغییری دهد که بهره برداری مستأجر را غیر ممکن سازد مگر در مواردی که تعمیر و تغییر برای حفظ عین مستأجره ضرورت داشته باشد و تشخیص این ضرورت نیز با دادگاه است.
وظایف مستاجر در عقد اجاره
تأدیه مال الاجاره:
مستأجر مکلف است مال الاجاره معین را، در اقساط و مواعدی که برای تأدیه آن در نظر گرفته شده است، به مالک تسلیم کند و در صورتی که موعدی برای پرداخت آن مشخص نشده باشد باید پس از تسلیم عین مورد اجاره آن را فورا بپردازد.
رعایت حدود متعارف در استعمال عین مستأجره:
مستأجر باید در استعمال عین مستأجره، رعایت متعارف را بنماید، یعنی در آن تعدی و تفریط نکند؛ در غیر این صورت در برابر مالک مسئول خواهد بود. ید مستأجر نسبت به عین مستأجره امانی است، مگر آنکه در آن تعدی و تفریط نماید؛ بنابراین هرگاه عین مستأجره بدون تعدی و تفریط در ید مستأجر ناقص یا تلف شود مستأجر در برابر مالک ضامن نیست، ولی در صورت تعدی و تفریط مسئول خواهد بود، هر چند که تلف و نقض مستند به عمل مستأجر نباشد.
استفاده در مورد اجاره:
مستأجر باید عین مستأجره را برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده به کار برد؛ در غیر این صورت ضامن خواهد بود. در صورتی که طرز مصرف و استفاده از عین مستأجره مشخص نشده باشد مستأجر باید از آن، طوری که عرف اقتضا می کند استفاده نماید.
عدم تغییر عین توسط مستأجر:
مستأجر حق ندارد بدون اذن مالک در عین مستأجره تغییری دهد و اگر در آن تغییری داد باید به صورت اولیه برگرداند.
فسخ قرارداد اجاره
زمانی که موجر یا مستاجر عقد یا قرارداد را برخلاف هدف خود ببینند و یا اینکه عیبی در موضوع عقد پیدا کنند، می توانند از این حق شرعی و قانونی خود استفاده کنند. به شرطی که این عیب مربوط به زمان گذشته نباشد و همچنین ایرادی که در موضوع اجاره است مربوط به آینده باشد. به عنوان مثال: وقتی شیرهای آب یک خانه در مدت اجاره خراب شده باشد این موضوع نمی تواند موجب فسخ قرارداد گردد زیرا زمانی که قرارداد بسته شده است شیرهای آب سالم بوده است.
انواع فسخ در قرارداد اجاره
خیار تخلف شرط: در این نوع عقد بین موجر و مستاجر شرایطی بنا می شود و اگر خلاف آن اقدام شود هر کدام از طرفین میتوانند با دیدن اولین تخلف، قرارداد را فسخ نمایند .
خیار عیب: زمانی که در کالای مورد نظر و خریداری شده عیب و نقصی وجود داشته باشد امکان فسخ معامله را برای خریدار به وجود میآورد.
خیار شرط: هرگاه در معامله ای شرط شود که یکی از طرفین یا یک شخص ثالثی حق فسخ معامله را در مدت زمان معینی را داشته باشد را خیار شرط گویند. که اگر برای خیار شرط مدت تعیین نشود باطل است.