اوصاف و احکام و ارکان عقد بیع و ثمن معامله در قانون مدنی

عقد بیع در قانون مدنی ، ثمن معامله در عقد بیع ، بیع شرط در قانون مدنی ، بایع و مبیع ، بیع خیاری و اصطلاحاتی نظیر اینها در هنگام معامله و قوانین مربوط به معاملات و خرید و فروش بارها به کار برده میشود . در این مقاله قصد داریم علاوه بر تعریف این اصطلاحات با اوصاف عقد بیع و احکام و ارکان و مواد قانونی عقد بیع در قانون مدنی و شرایط و وظایف فروشنده و مشتری هم آشنا بشویم.با ما همراه باشید.

تعریف عقد بیع در قانون مدنی

بیع یک اصطلاح فقهی و حقوقی است که به معنای خرید و فروش است. عقد بیع در قانون مدنی به این صورت تعریف شده است « بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم » از این تعریف بر می آید که عقد بیع یک عقد معوض است. این تعریف یعنی وقتی دو نفر با هم عقد بیع منعقد می کنند، یکی از دو نفر متعهد می شود مالی را به دیگری واگذار کند و در مقابل، دیگری در ازای آن پولی را پرداخت می کند .

ماده ۱۹۰ قانون مدنی می‌گوید برای صحت هر معامله ‌شرایط ذیل اساسی است‌:

۱.     قصد طرفین و رضای آنها.
۲.      اهلیت طرفین‌.
۳.     موضوع معین که مورد معامله باشد.
۴.     مشروعیت جهت معامله‌.

ارکان عقد بیع در قانون مدنی

ایجاب و قبول

اولین رکن تشکیل دهنده عقد بیع، ایجاب و قبول است. ایجاب و قبول در عقد بیع در قانون مدنی به معنای توافق فروشنده و خریدار در مورد قرارداد خرید و فروش است. ایجاب اولین مرحله از انعقاد یک قرارداد خرید و فروش است. ایجاب یعنی پیشنهاد فروش از طرف فروشنده؛ مثل اینکه فروشنده ای خانه خود را در بنگاه معاملات برای فروش قرار می دهد .این کار فروشنده به معنی این است که قصد فروش خانه خود را دارد. بعد از این، خریدار نیز با پذیرش پیشنهاد فروش از فروشنده، مرحله قبول را شکل می دهد. پس ایجاب به معنای پیشنهاد فروش از طرف فروشنده و قبول، به معنای پذیرش پیشنهاد فروش از طرف خریدار است .

خریدار و فروشنده در عقد بیع

عقد بیع مانند هر عقد دیگری باید شرایط صحت معامله را داشته باشد. یکی از این ارکا ، اهلیت دو طرف معامله است.  رکن بعدی عقد بیع، دو طرف این قرارداد هستند. خریدار و فروشنده دو طرف اصلی در عقد بیع هستند که به آنها متعاملین یعنی دو طرف عقد بیع یا منعقدکنندگان قرارداد نیز گفته می شود .

در اصطلاح حقوقی به فروشنده (بایع) و به خریدار (مشتری) گفته می شود. بایع و مشتری باید اهلیت انعقاد قرارداد را داشته باشند؛ یعنی باید عاقل، بالغ و رشید باشند و همچنین هر دوی طرفین عقد بیع باید برای انعقاد عقد بیع، قصد و رضایت کامل داشته باشند .

مال فروخته شده در عقد بیع در قانون مدنی

سومین رکن تشکیل دهنده عقد بیع، وجود یک مال برای فروش است. به این مال در اصطلاح حقوقی، مبیع گفته می شود. مبیع کالایی است که فروشنده به خریدار می فروشد و یا خریدار آن را از فروشنده خریداری می کند.  این مال (یعنی مبیع) باید شرایط مال مورد معامله را از قبیل قابلیت خرید و فروش و انتقال، قابلیت تسلیم، مالیت داشتن و … را نیز داشته باشد تا بتوان آن را مورد خرید و فروش قرار داد.

ثمن معامله در عقد بیع

رکن بعدی در عقد بیع در قانون مدنی ، ثمن معامله در عقد بیع است. به طور کلی، ثمن به معنای بهایی است که ضمن معامله و عقد بیع، مشخص می شود تا خریدار آن را در ازای مبیع، به فروشنده بپردازد. لذا ثمن را باید مشتری به فروشنده بپردازد و مبیع را باید فروشنده به بایع تسلیم نماید.

حکم خاص عقد بیع و بیع شرط در قانون مدنی

گذشته از ماده ۳۴ اصلاحی مورخ ۱۸/۱۰/۱۳۵۱ قانون ثبت اسناد و املاک که بیع شرط در قانون مدنی را در زمره معاملات با حق استرداد محسوب کرده و تملک خریدار را متزلزل و حتی وی را در حکم طلبکار شناخته است، ماده ۴۶۰ قانون مدنی مقرر کرده است که «در بیع شرط مشتری نمی‌تواند در مبیع تصرفی که منافی خیار باشد از قبیل نقل و انتقال و غیره بنماید.» همچنین، حسب ماده ۵۰۰ همان قانون «در بیع شرط مشتری می‌تواند مبیع را برای مدتی که بایع حق خیار ندارد، اجاره دهد و اگر اجاره منافی با خیار بایع باشد، به وسیله جعل خیار یا نحو آن حق بایع را محفوظ دارد، والاّ اجاره تا حدی که منافی با حق بایع باشد باطل خواهد بود».

درباره حکم ماده ۴۶۰ قانون مدنی که قانونگذار برای حفظ حقوق فروشنده، خریدار را از تصرفی که منافی خیار باشد منع می‌کند، مرحوم دکتر «سیدحسن امامی» نوشته است: «در بیع خیاری ملکیت مشتری نسبت به مبیع در مدت خیار متزلزل است، ملکیت مزبور به انقضای خیار مستقر می‌شود و مشتری می‌تواند هرگونه تصرفی در مبیع بنماید.» بدین ترتیب، امامی مالکیت خریدار شرطی را متزلزل دانسته و نتیجه گرفته که بر خلاف سایر خیارها، مالکیت در بیع شرط در قانون مدنی محدود است.

بر خلاف این نظر، عده‌ای دیگر مانند مرحوم استاد «محمد عبده» (بروجردی) اعتقاد داشتند که معنی خیار شرط این نیست که تاثیر عقد و حصول نقل و انتقال موقوف به انقضای زمان خیار باشد، بلکه با وقوع عقد، نقل و انتقال حاصل می‌شود و مبیع به مشتری و ثمن به بایع تعلق می‌گیرد. در نهایت، صاحب خیار حق دارد عقد را فسخ کند و در این صورت، هر مالی به صاحبش بر می‌گردد.

یکی از حقوقدانان درباره مفاد ماده ۴۶۰ قانون مدنی و تحلیل آن می‌گوید: مفاد ماده شگفت می‌نماید، چرا که انتقال و تلف مورد معامله از فسخ نیست و با آن منافاتی ندارد، مگر اینکه گفته شود در خیار شرط مقصود این است که عین مبیع برای باز پس گرفتن آماده بماند. پس، مفاد شرط است که مالک را از تصرف‌های مضر به این مقصود باز می‌دارد.

قصد طرفین و رضای آنها

هرگاه در معامله‌ای، این شرایط موجود باشد، آن معامله صحیح و دارای آثاری است که قانون لازمه آن معامله دانسته است. قانون مدنی آثار بیع را در ماده ۳۶۲ با عبارات زیر بیان می‌کند:

۱.     به مجرد وقوع بیع، مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می‌شود.

۲.     عقد بیع، بایع را ضامن درک مبیع و مشتری را ضامن درک ثمن قرار می‌دهد.

۳.     عقد بیع، بایع را به تسلیم مبیع ملزم می‌کند.

۴.     عقد بیع مشتری را به تأدیه ثمن ملزم می‌کند.

مالکیت مبیع و ثمن معامله در عقد بیع

بیع عقدی تملیکی است و در صورتی که مبیع (مال موضوع عقد بیع)، عین خارجی یا در حکم آن باشد، به وسیله خودِ عقد به مالکیت مشتری (خریدار) منتقل می‌شود، اگرچه هنوز مبیع تسلیم مشتری نشده و ثمن (وجه یا پول) به بایع (فروشنده) داده نشده باشد. این امر از ماده ۳۳۸ قانون مدنی استفاده می‌شود که بیع را چنین تعریف می‌کند: «بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم.» به طور معمول تسلیم مبیع (دادن مال مورد بیع به خریدار) نشان‌دهنده اراده فروشنده در تعیین مبیع است.

وجود اجل (مدت) برای تسلیم مبیع یا تأدیه (پرداخت) ثمن، مانع از تملیکی بودن عقد بیع نخواهد بود و از لحظه تشکیل عقد، مبیع عین معین به خریدار و ثمن به فروشنده منتقل می‌شود، هر چند که برای تسلیم آنها مدتی مقرر کرده باشند. وجود خیار فسخ (اختیار بر هم زدن معامله) در عقد بیع مانع از انتقال مبیع به مشتری نمی‌‌شود بنابراین هرگاه در معامله یک قطعه زمین، فروشنده شرط کرده باشد تا ۶ ماه حق فسخ معامله را دارا باشد، بلافاصله پس از عقد مالکیت زمین به خریدار انتقال پیدا می‌کند، نه آن که انتقال مالکیت پس از انقضای ۶ ماه حاصل شود.

ضمان درک

ضمان درک عبارت است از مسئولیت هر یک از بایع و مشتری نسبت به مستحق للغیر درآمدن مبیع و ثمن. درباره واژه «مستحق ‌للغیر» نیز باید اینگونه توضیح داد: هرگاه معلوم شود که مال مورد معامله در عقد، متعلق به ناقل نبوده بلکه متعلق به شخص ثالثی بوده است، گفته می‌شود که مال مستحق للغیر یعنی متعلق حق غیر است.
بدین ترتیب هرگاه مبیع متعلق به دیگری باشد، فروشنده ضامن است پولی را که بابت ثمن چنین کالایی گرفته است، به خریدار بازگرداند، چنانکه بخش نخست ماده ۳۹۱ قانون مدنی می‌گوید: «در صورت مستحق للغیر درآمدن کل یا بعض از مبیع، بایع باید ثمن مبیع را مسترد دارد.» با توجه به تعریفی که از ضمان درک به عمل آمد، مشخص می‌شود که ضمان درک را نمی‌توان از آثار عقد بیع تلقی کرد، بلکه منشا آن، ممنوع بودن دارا شدن غیر عادلانه است.

ماده ۳۹۰ قانون مدنی نیز مقرر می‌دارد: «اگر بعد از قبض ثمن، مبیع کلاً یا جزئاً مستحق للغیر درآید، بایع ضامن است اگر چه تصریح به ضمان نشده باشد.

تسلیم مبیع

هنگامی که عقد بیع منعقد می‌شود، نخستین التزامی که به موجب قرارداد بر عهده بایع قرار می‌گیرد، تسلیم و دادن مبیع است. تسلیم در لغت به معنای گردن نهادن، واگذار کردن و سپردن است و معنای حقوقی آن به معنای لغوی نزدیک است. درباره اثر حقوقی تسلیم باید گفت که مسئولیت تلف به طرف قرارداد منتقل می‌شود، در حالی که اگر کالا قبل از تسلیم تلف شود، فروشنده حقی نسبت به ثمن ندارد. مقتضای معاوضی بودن عقد بیع در قانون مدنی این است که در قبال الزام مالک به تسلیم مبیع، مشتری نیز به پرداخت ثمن ملزم شود، بنابراین فروشنده می‌تواند اجرای این تعهد را از دادگاه بخواهد. پرداخت نکردن ثمن، جز در خیار تفلیس و تأخیر ثمن، در هیچ موردی به بایع حق فسخ بیع را نمی‌دهد اما حق حبس برای وی همواره محفوظ است.

به موجب عقد بیع در قانون مدنی ، بایع ملزم به تسلیم مبیع و مشتری ملزم به تأدیه (پرداخت) ثمن خواهد بود. منشأ این لزوم امور زیر است:

۱.  اینکه چون هرگاه مبیع عین خارجی باشد، به موجب عقد ملکیت مبیع به مشتری منتقل می‌شود، پس از عقد، بایع ملک دیگری را در تصرف دارد بنابراین باید آن را به مالکش بدهد.

۲. ملزم بودن بایع به تسلیم مبیع، ناشی از آثار خود بیع است.

۳. الزام فروشنده به تسلیم مبیع ریشه قراردادی دارد.

تأدیه ثمن در عقد بیع

پس از انعقاد عقد بیع، صرف نظر از اثر فوری آن که انتقال مالکیت است، نخستین تعهدی که بر عهده مشتری قرار می‌گیرد، پرداخت ثمن در عقد بیع است. این پرداخت یا تأدیه بر مبنای «عدالت معاوضی» است زیرا طرفین در مقابل آنچه می‌دهند، می‌خواهند چیزی به دست آورند و بایع نیز در مقابل تسلیم مبیع، پرداخت ثمن را انتظار دارد.

گفته شد که در اثر انعقاد عقد بیع در قانون مدنی ، مشتری ملتزم به تأدیه ثمن است و این تأدیه بر مبنای تراضی و توافقی است که بین بایع و مشتری وجود دارد زیرا این دو بر حسب قرارداد توافق کرده‌اند که دو تعهد در مقابل یکدیگر داشته باشند و نظر به همین ریشه قراردادی داشتن این التزامات است که تا زمانی که هر یک از طرفین، تعهد خود را انجام نداده است، دیگری می‌تواند از حق حبس استفاده کند. همچنین بایع می‌تواند در صورت دریافت نکردن ثمن، بر طبق مقررات خیار تاخیر ثمن، بیع را فسخ کند، به بیان دیگر طرفین به صورت ضمنی قبض و اقباض عوضین (مبیع و ثمن) را شرط کرده‌اند و عقد مبتنی بر این دو تعهد مستقر شده است.
به همین دلیل است که عقد بیع در قانون مدنی را می‌توان «تملیک عوضین» و «تعهد به تسلیم آنها» تعریف کرد که تا زمانی که جزء اخیر این تعریف (تسلیم) محقق نشود، جزء نخست که انتقال مالکیت است، نیز به طور کامل مستقر نمی‌شود. زیرا هر یک از طرفین می‌توانند با توجه به خیارات قانونی عقد را فسخ کنند.

قانون مدنی در بند ۴ ماده ۳۶۲ به این التزام مشتری تصریح کرده است: «عقد بیع مشتری را به تأدیه ثمن ملزم می‌کند».

گردآورنده :  موسسه حقوقی سروش نافع دادمان