قرارداد اجاره به شرط تملیک می‌تواند قراردادی برای تهیه و واگذاری اموال منقول و غیرمنقول توسط فروشنده به خریدار تلقی گردد مشروط بر اینکه چنانچه مبلغ قرارداد در اقساط معین شده مسترد گردد، خریدار مالک اموال مزبور خواهد شد. این عقد از یک سو با اجاره هماهنگی دارد و از سوی دیگر با عقد بیع، زیرا تملیک منافع در ابتدای آن ظهور پیدا می‌کند و در پایان منجر به تملیک عین می‌گردد.
تفاوت قرارداد اجاره با قرارداد اجاره به شرط تملیک چیست ؟
تفاوت اصلی این دو قرارداد وجود شرطی ضمن عقد است که این امکان را ایجاد می‌کند که بعد از پایان مدت اجاره، مال به تملک مستاجر در بیاید. به بیان ساده‌تر و روان‌تر، قیمت مورد اجاره (مال) به صورت اقساطی تقسیم می‌شود که هر قسط به نوعی مانند اجاره بها به صورت ماهانه به موجر پرداخت می‌شود. مالکیت مال تا تمام شدن اقساط که تاریخ اجاره نامه هم محسوب می‌شود، با موجر است. در پایان قرارداد اگر مستاجر به تمامی تعهدات خود به درستی عمل کرده باشد، می‌تواند مالکیت مورد اجاره را در اختیار بگیرد.
چه اشخاصی از نمونه قرارداد اجاره به شرط تملیک استفاده می‌کنند؟
این قرارداد به طور معمول میان اشخاصی برقرار می‌شود که حداقل یکی از آن‌ها شخص حقوقی باشد. البته هیچ مانعی برای تنظیم این قرارداد میان اشخاص حقیقی وجود ندارد ولی آنچه متداول است حضور اشخاص حقوقی و شرکت‌های بزرگ خصوصی و دولتی است. شرکت‌های خصوصی و دولتی، شرکت‌های لیزینگ انواع ماشین و به خصوص بانک‌ها از جمله اشخاصی هستند که معاملات بسیاری با این نوع قرارداد انجام می‌دهند.
انواع نمونه قرارداد اجاره به شرط تملیک:
- اجاره به شرط تملیک با شرط فعل
- اجاره به شرط تملیک با شرط نتیجه
اجاره به شرط تملیک با شرط فعل
در این نوع از قرارداد، موجر یا مالک اصلی، مبلغی که بابت مورد اجاره باید پرداخت شود را به عنوان اجاره بها در نظر می‌گیرد. علاوه بر این اجاره بها، شروط خاصی را نیز برای مستاجر در نظر می‌گیرد. مستاجر علاوه بر پرداخت اجاره بها و عمل به شروط تعیین شده، باید رضایت موجر را هم کسب کند. در آخر زمانی مالکیت به مستاجر انتقال پیدا می‌کند که موجر به آن راضی باشد.
اجاره به شرط تملیک با شرط نتیجه
در این نوع از قرارداد، انتقال مالکیت تنها به شرط انجام تمام تعهدات انجام می‌شود. در این قرارداد به مستاجر تضمین داده می‌شود که اگر اجاره بها را پرداخت کند و شروط قرارداد را انجام دهد، مانعی برای انتقال مالکیت وجود ندارد.در واقع با پرداخت آخرین قسط از اجاره، مالکیت خود به خود به مستاجر منتقل می‌شود و اقداماتی مانند تنظیم سند، راهی برای اثبات بیشتر این مالکیت است. درعقد اجاره مستاجر مالک منافع مال در مدت اجاره است اما با اضافه شدن شرط تملیک در پایان مدت اجاره نیز با انجام شروط و پرداخت اجاره بها می تواند مالکیت مال را دریافت کند.
نکته: سابق بر این تنظیم قرارداد اجاره به شرط تملیک در ابتدا برای معامله املاک صورت می گرفت؛ امروزه اما اجاره به شرط تملیک در خصوص خرید سایر اموال و دارایی ها نیز کاربرد دارد.
نکته: قرارداد اجاره به شرط تملیک توسط بانک ها و مؤسسات اعتباری نیز برای اعطای تسهیلات مسکن به متقاضیان، مورد استفاده قرار می گیرد.
شرایط انقضای قرارداد اجاره به شرط تملیک
در صورتی که مدت اجاره به پایان رسیده باشد و اجاره کننده نیز به تعهدات خود عمل کرده باشد؛ مال مورد اجاره به مالکیت مستأجر در می آید و قرارداد یاد شده خاتمه می یابد.
اگر مدت اجاره به پایان رسیده باشد اما اجاره کننده به تعهدات خود عمل نکرده باشد؛ مالک محق است که مال مورد اجاره را پس بگیرد.
همچنین لازم به ذکر است که قرارداد ممکن است در طول مدت اجاره نیز توسط مالک یا اجاره کننده فسخ شود و قرارداد یاد شده خاتمه یابد.
وظایف مستأجر در قرارداد اجاره به شرط تملیک
- مال مورد اجاره در دست اجاره کننده به امانت سپرده شده است؛ بنابراین مسئول حفظ و نگهداری آن می باشد.
- اجاره کننده مکلف است که اقساط اجاره بها را در موعد مقرر پرداخت نماید.
- همچنین اجاره کننده باید تنها به همان صورت که در قرارداد ثبت شده است از مال موردنظر استفاده کند.
- وظایف مالک در قرارداد اجاره به شرط تملیک
- مالک باید مال مورد اجاره را سالم و بدون نقص به مستأجر تحویل دهد.
- هزینه های تعمیر و نگهداری مال مورد اجاره در تعهد مالک است مگر آنکه در قرارداد به نحو دیگری توافق شده باشد.
- لازم است که مالک، اطلاعات لازم برای استفاده از مال مورد اجاره را در اختیار مستأجر قرار دهد.
- هزینه های انتقال مالکیت در تعهد مالک می باشد.
ویژگی‌های عقد اجاره به شرط تملیک
- عقد اجاره به شرط تملیک یکی از عقود لازم می باشد. عقد لازم عقدی است که هیچ یک از طرفین بدون رضایت طرف دیگر نمی تواند آن را به صورت یک جانبه فسخ کند.
- عقد اجاره به شرط تملیک یکی از عقود تملیکی میباشد. یعنی سبب انتقال مالکیت عین مستاجره به مستاجر می شود.
- عقد اجاره به شرط تملیک یکی از عقود معوض است. عقد معوض، عقدی است که ۲ موضوع دارد یعنی تملیکی که به مستاجر صورت می‌گیرد در مقابل پرداخت اقساطی است که از جانب مستاجر به مالک پرداخته شده است. و این تملیک به صورت رایگان و مجانی نیست و دارای معوض می باشد.
- شباهت این عقد با عقد اجاره بیش از سایر عقود است بنابراین حقوق و تکالیفی که برای طرفین عقد اجاره به شرط تملیک در نظر گرفته می‌شود همان حقوق و تکالیف طرفین عقد اجاره می باشد که به موجب قانون مدنی و قوانین موجر و مستاجر بیان شده است.
- عقد اجاره به شرط تملیک چه آن را جز عقود معین یا غیر معین بدانیم نوعی عقد است و طرفین به آن ملزم هستند و مفاد آن الزام آور است.
- در صورتیکه اوصاف عین مستأجره در این عقد مانند اوصاف این باشد که در عقد بیان گردیده است حق فسخ ایجاد می گردد همچنین طرفین می توانند با توافق برای یکی از طرفین در زمان عقد خیار شرط درج نمایند.