معامله فضولی عبارت است از معامله برای دیگری یا به مال دیگری بدون داشتن نیابت. ساده‌ترین حالت معامله فضولی، فروش فضولی مال غیر است، یعنی اینکه شخصی بدون داشتن نمایندگی از مالک، مال متعلق به مالک را بفروشد.
ماده ۲۴۷ قانون مدنی: معامله به مال غیر، جز به عنوان ولایت یا وصایت یا وکالت، نافذ نیست ولو این که صاحب مال باطناً راضی باشد ولی اگر مالک یا قائم‌مقام او پس از وقوع معامله آن را اجازه نمود در این صورت معامله، صحیح و نافذ می‌شود.
انواع معامله فضولی
معامله فضولی تملیکی: شخص فضول، مالی را بدون رضایت صاحب مال به دیگری می‌فروشد.
معامله فضولی عهدی: شخص به حساب فرد دیگری متعهد می‌شود معامله‌ای را برای شخص دیگر انجام دهد.
حکم معامله فضولی چیست؟
معامله فضولی هم مانند سایر معامله‌ها سه نوع دارد:
- معامله‌ی صحیح
- معامله‌ی باطل
- معامله‌ی غیرنافذ
معامله‌ی فضولی در دو حالت باطل می‌شود!
حالت اول : اگر شخص مالک بعد از در جریان قرار گرفتن از معامله، عدم رضایت خود را اعلام کند معامله باطل می‌شود.
حالت دوم : اگر وکالتی که شخص وکیل برعهده گرفته است بنا به دلایلی باطل شده باشد و بعد از آن اقدام به معامله کند، معامله‌ی انجام گرفته باطل می‌شود.
ماده ۲۵۱ قانون مدنی اینطور می‌گوید: رد عقد فضولی، به هر لفظ یا فعلی که بر عدم رضای به آن، دلالت کند، حاصل می‌شود.
معامله‌ی غیر نافذ چیست؟
معامله‌ی غیرنافذ معامله‌ای است که در آن نقصی وجود داشته باشد و معامله نه صحیح است و نه باطل. صحیح شدن معامله وابسته به حل و برطرف شدن آن نقصی است که باعث غیرنافذ شدن معامله شده است.
در معامله‌ی فضولی این نقص، همان عدم رضایت مالک است. هر وقت رضایت مالک برای معامله جلب شود این نقص برطرف شده و معامله صحیح می‌شود. رضایت مالک می‌تواند به صورت صریح یا ضمنی باشد.
مطابق ماده ۲۴۸ قانون مدنی؛ اجازه‌ی مالک نسبت به معامله فضولی حاصل می‌شود به لفظ یا فعلی که دلالت بر امضای عقد نماید.
نکته: اجازه ی مالک در صورتی شرط است که مالک اهلیت داشته باشد؛ یعنی صغیر و یا سفیه و مجنون نباشد.
نکته: عقد فضولی غیرنافذ است و در صورت تنفیذ (اجازه) مالک، نافذ خواهد شد. اجازه مالک یک ایقاع است و باید شرایط اساسی صحت معاملات را داشته باشد.
نکته: رد معامله فضولی نیز مانند تنفیذ آن یک ایقاع است و باید توسط شخص دارای اهلیت و اختیار، بصورت صریح و ضمنی و لفظی یا فعلی اعلام شود و بروز خارجی پیدا کند. رد معامله فضولی باعث بطلان آن می‌شود و پس از رد عقد فضولی توسط مالک، دیگر امکان اجازه آن وجود ندارد.
نکته: اگر مالک حین معامله فضولی در مجلس عقد حضور داشته باشد و سکوت کند، سکوت او به معنای اعلام رضایت نیست و پس از عقد باید رضایت او را جلب کرد.اگر مالک پس از معامله فضولی عقد را رد کند، معامله منتفی است و مالک نمی‌تواند پس از آن عقد را به طور مجدد اجازه دهد.
نکته: اگر شخصی بصورت فضولی، خانه دیگری را اجاره داده و مالک بعد از آگاهی از اجاره فضولی، شخصاً خانه را به فرد دیگری اجاره دهد، چنین اقدامی، رد ضمنی معامله (اجاره) فضولی محسوب خواهد شد.
اشخاص دخیل در عقد فضولی
مالک: مالک همان کسی است که صاحب واقعی مال است که از این معامله بی خبر است یا رضایت به انجام آن ندارد. برای یک معامله ی صحیح، رضایت مالک شرط اصلی است.
فضول: فضول همان شخصی است که اقدام به فروش مالی کرده است که خود صاحب آن نیست و بدون رضایت مالک قصد فروش آن را دارد.
اصیل: شخص اصیل هم، کسی است که در عقد فضولی با فضول معامله می‌کند.
ماده ۲۶۳ قانون مدنی:«هر گاه مالک معامله را اجازه نکند و مشتری هم بر فضولی بودن آن جاهل باشد، حق دارد که برای ثمن و کلیه غرامات به بایع فضولی رجوع کند و در صورت عالم بودن فقط حق رجوع برای ثمن را خواهد داشت.»
نکته: اعلام قبولی عقد فضولی از سوی مالک دلیل بر تأیید قبض عوض نیست مگر آنکه دلیل یا قرینه قطعی نیز بر تأیید قبض عوض وجود داشته باشد.
حکم کیفری معامله فضولی
اگر شخص فضول در عقد فضولی سوء نیت داشته باشد و معامله را با سوء نیت و اهداف مجرمانه ای که در سر دارد انجام دهد، مرتکب جرم انتقال مال غیر یا معامله نسبت به مال غیر شده و مجازات برای او در نظر گرفته شده است. مجازات معامله فضولی که همراه با سوء نیت باشد تحت عنوان فروش یا انتقال مال غیر به یک تا هفت سال حبس و جزای نقدی معادل مالی که فروخته و برگرداندن مال به صاحبش محکوم خواهد شد. البته اگر ارزش مال تا ۱۰۰ میلیون تومان باشد مجازات شخص ۶ ماه تا ۳/۵ سال حبس و جزای نقدی معادل مال اخذ شده خواهد بود. اگر فضول با تصور این که مالک موضوع معامله بوده یا در انعقاد معامله نسبت به آن دارای سمت قانونی بوده است مثل این که از جانب مالک وکالت داشته است اما مطلع نباشد که این وکالت باطل شده است، مرتکب جرم نشده است. درواقع تفاوت معامله فضولی و فروش مال غیر در داشتن و نداشتن سوءنیت شخص فضول می باشد.
معامله فضولی ملک مشاع
ملک مشاع، ملکی است که بیش از یک مالک دارد و مالکان نمی توانند سهم اختصاصی خود را در ملکشان تعیین کنند زیرا کلیه آنها در جزء جزء ملک شریک هستند. در خصوص ملک مشاع هر یک از شرکاء می توانند نسبت به حصه اختصاصی خود از لحاظ حقوقی هر قراردادی را منعقد نمایند اما هر گونه دخل و تصرف مادی در ملک موضوع قرارداد، مستلزم اجازه سایر شرکا خواهد بود. با این تفاسیر اگر یکی از شرکا نسبت به مال مشاع که بیشتر از سهم او است معامله ای صورت دهد، این عقد فضولی بوده و اگر با سوء نیت این اقدام را معمول دارد، مرتکب جرم معامله به مال غیر شده است.
ماده۲۵۲ قانون مدنی: لازم نیست اجازه یا رد فوری باشد. اگر تأخیر موجب تضرر طرف اصیل باشد مشارالیه می‌تواند معامله را به هم بزند.
ماده۲۵۳ قانون مدنی: در عقد فضولی اگر مالک قبل از اجازه یا رد فوت نماید اجازه یا رد، با وارث است.
با سلام آپارتمان تجاری را از شخصی اجاره نموده ام پس از گذشت کمتر از یکماه متوجه شدم که مالک شخص دیگری شاید باشد که البته در کشمکش حقوقی قضایی هستند. در این مدت در آن ملک مشغول به کار نشدم و سپس مبادرت به نوشتن فسخ نامه با موجر و فسخ قرارداد اجاره نمودم. ودیعه ملک مورد اجاره را موجر با کمال میل به من مسترد گردانید و هیچگونه ضرر وزیانی شامل بنده نشد. سوال اینجاست بنده باید به همین فسخ بسنده کنم ویا برای جلوگیری از تبعات حقوقی و قضایی از جانب مالک احتمالی بعدی در صورت احراز شرایط مالکیت به دادسرا مراجعه کنم