قانون در کنار اختیار قرار دادن شروط برای طرفین معامله، برای هر یک از طرفین حق فسخ در نظر گرفته است که در شرایط خاصی می توانند از این حق خود استفاده کنند. به طور مثال یکی از طرفین طرف دیگر معامله را فریب داده باشد یا کالای مورد معامله معیوب و دارای عیب باشد یا قیمت تمام شده کالای مورد معامله تفاوت زیادی با قیمت عرفی کالا داشته باشد و… از جمله شرایطی هستند که برای یکی یا هر دو طرف معامله حق فسخ ایجاد میکنند، که به اینها خیارات گفته می شود و خیار عیب در ملک مبحث این مقاله از مجله حقوقی دادمان می باشد.
به طور کلی در معاملاتی که میان افراد صورت می گیرد امکان اینکه هر یک از طرفین برای اطمینان خاطر خود یا طرف مقابل شرطی ضمن قرارداد مطرح کند، وجود دارد. البته آن شرط هم باید قانونی باشد تا صحت معامله بر هم نخورد.
خیار عیب در ملک چیست؟
قانون مدنی خیار عیب در ملک را اینطور تعریف کرده است که اگر بعد از معامله ظاهر شود که مبیع (کالا) معیوب بوده، مشتری مختار است در قبول مبیع معیوب یا اخذ ارش یا فسخ معامله!
بنابراین همانطور که گفته شد خیار عیب در ملک یکی از انواع حق فسخ می باشد. این حق فسخ در یک معامله ممکن است برای مشتری باشد یا برای فروشنده
به طور مثال اگر بعد از انعقاد قرارداد معلوم شود که کالای فروخته شده معیوب بوده است یعنی قرار بر این بوده که کالای سالم به مشتری تحویل داده شود اما کالای معیوب تحویل داده شده است، در این فرض مشتری به موجب خیار عیب دارای حق فسخ می باشد یعنی اختیار دارد در این که معامله را فسخ کند یا کالا را با عیبش بپذیرد و یا اینکه از فروشنده بابت عیب کالا خسارت بگیرد.
در فرض دیگری چنانچه ثمن معامله پول نباشد یعنی مشتری در قبال خرید کالای مورد نظر خود با توافق با فروشنده به جای پول نقد یک کالای دیگر در عوض به فروشنده بدهد، در این فرض اگر بعد از تحویل کالا فروشنده متوجه شود که ثمن معامله دارای عیب می باشد، اختیار دارد در این که معامله را فسخ کند کالا را با عیبش بپذیرد و یا بابت عیب کالا از خریدار یا مشتری خسارت مطالبه کند.
خیار عیب در ملک چه شرایطی دارد؟
ممکن است مورد معامله ملک باشد تفاوتی ندارد که معامله در خصوص خرید و فروش ملک باشد یا اجاره ملک، چنانچه پس از تحویل ملک مشخص شود ملک دارای عیب و ایراد می باشد که مستاجر یا خریدار از آن عیب اطلاعی نداشته است، از امتیازات خیار عیب برخوردار می شود.
به عنوان مثال فرض کنید که سقف خانه ای در حالی که چکه می کند توسط فروشنده به فروش رفته است ولی هنگام معامله یا به دلیل مخفی بودن، این موضوع مشخص نبوده یا ممکن است این عیب مشخص بوده اما خریدار ملک دقت کامل را به خرج نداده و متوجه این موضوع نشده است. اما حالا که از عیب ملک مطلع شده است در این فرض ٣ راه پیش روی خریدار ملک می باشد:
- خریدار معامله را فسخ کند و ثمن معامله را مطالبه نماید
- معامله را فسخ نکند و عیب ملک را بپذیرد
- معامله را فسخ نکند ولی از طرف اول معامله ارش یا خسارت دریافت کند.
خیار عیب در قرارداد اجاره
در قرارداد اجاره ملک، مستاجر بر طبق قانون دو اختیار پیش روی خود ندارد:
- به موجب عیب قرارداد اجاره ملک را فسخ نماید
- یا با قبول عیب، مبلغ اجاره را بدون کم و کاستی به شخص موجر پرداخت نماید.
در نظر داشته باشید در صورتی که عیب ملک توسط موجر به هر طریقی برطرف شود در این صورت مستاجر اختیار قرارداد اجاره را نخواهد داشت.
شرایط فسخ قرارداد فروش ملک به موجب خیار عیب در ملک
چنانچه قرار بر این بوده است که ملک مورد معامله صحیح و سالم به دست مشتری برسد اما ملک دارای عیب و ایراد به مشتری تحویل داده شود، در این شرایط اگر مشتری بخواهد از حق فسخ خود استفاده کند و معامله را به دلیل وجود عیب در ملک مورد معامله فسخ کند باید به چند نکته توجه کند:
نکته اول: عیب ملک هنگام انعقاد قرارداد مخفی باشد: منظور از مخفی بودن عیب کالا در زمان قرارداد این است که مشتری در تاریخ معامله متوجه معیوب بودن ملک نشده باشد. فرقی نمی کند که عیب کالا به عمد پوشیده شده بود و قابل تشخیص نبوده است و یا مشتری سهل انگاری کرده باشد. به هرحال کالای معیوب به مشتری تحویل داده شده است و او از این موضوع هنگام بستن قرارداد آگاه نبوده است.
نکته دوم: خیار عیب ملک فوری است: به عبارتی زمان عمل کردن به فسخ معامله به دلیل معیوب بودن ملک فوری است. بنابراین هر زمان که مشتری از عیب ملک مطلع شد و تصمیم گرفت که معامله را فسخ کند باید در یک مدت زمان عرفی (فوریت عرفی) اقدام به فسخ معامله کند. در غیر این صورت چنانچه مدت زمانی بگذرد که نشان دهد مشتری از فسخ منصرف شده است دیگر امکان فسخ وجود ندارد و تنها می تواند مطالبه خسارت کند.