هر روز قراردادهای زیادی در جامعه بین افراد منعقد، یا به اصطلاح بسته می‌شود. قرارداد کار، اجاره، خرید کالا و خدمات، همکاری و… یکی از مواردی که پرتکرار است و بار مالی و حقوقی زیادی دارد قرارداد نویسی در امور ملکی است. تک تک بندهای این قرارداد پراهمیت هستند و به هیچ عنوان نباید ساده‌انگارانه از کنارشان گذشت. در ادامه این نوشتار از مجموعه نکات و دانستنی های حقوقی مشاورین املاک دادمان به تشریح اصول قرارداد نویسی در امور ملکی خواهیم پرداخت.
چارچوب اصلی قرارداد نویسی در امور ملکی
در بحث نحوه قرارداد نویسی در امور ملکی دو کلمه عقد و قرارداد دو واژه مترادف هستند که ماده ۱۸۳ قانون مدنی آن را چنین تعریف کرده است:
عقد عبارت است از اینکه یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر تعهد بر امری نمایند و مورد قبول آن‌ها باشد.
شرایط اساسی برای صحت قرارداد امور ملکی
طبق ماده ۱۹۰ قانون مدنی برای صحت هر معامله شرایط اساسی ذیل الزامی است:
- طرفین و رضای آن‌ها
- اهلیت طرفین
- موضوع معین که مورد معامله باشد
- مشروعیت جهت معامله
عناصر تشکیل دهنده قراردادهای ملکی
به‌طورکلی باید موارد زیر که حکم استخوان‌های قرارداد را دارند مدنظر باشند :
- عنوان قرارداد
- طرفین قرارداد
- موضوع قرارداد
- مدت قرارداد و تمدید
- مبلغ قرارداد و نحوه پرداخت
- شروط و تعهدات طرفین در قرارداد
- خسارت ناشی از عدم انجام تعهد
- حوادث قهری و غیر مترقبه
- موارد فسخ قرارداد
- ضمانت‌نامه در قرارداد
- کسورات قانونی بیمه و مالیات
- داوری و حل اختلاف
- شرایط اختصاصی در قرارداد
- ضمائم و پیوست‌ها در قرارداد
۱- عنوان در قرارداد ملک
منظور از عنوان قرارداد ملک اسم و عنوانی است که طرفین برای قراردادشان انتخاب می‌کنند. مثلاً پیش فروش، مبایعه نامه، مشارکت. عنوان قرارداد باید با متن قرارداد از نظر آثار قرارداد و بار تعهدات حقوقی برابری و انطباق داشته باشد.
۲- طرفین قرارداد
در یک قرارداد حداقل دو نفر شرکت دارند که ممکن است شخص حقیقی یا حقوقی باشند. لازم است قبل از انعقاد عقد، بررسی‌هایی درباره اشخاص حقیقی و حقوقی انجام گیرد. مواردی مانند بررسی امکانات و توان مالی و بررسی صلاحیت‌های قانونی
۳- موضوع قرارداد
موضوع قرارداد در ماده ۲۱۴ قانون مدنی تحت عنوان مورد معامله تعریف شده است:
مال یا عملی که هر یک از طرفین، تعهد به تسلیم یا ایفاء آن می‌کنند.
موضوع قرارداد باید:
- مالیت داشته باشد.
- منفعت عقلایی داشته باشد.
- منفعت مشروع داشته باشد.
- قابل انتقال باشد.
- موجود باشد.
- مقدور باشد.
- معلوم و معین باشد.
۴- مدت قرارداد ملک و تمدید آن
مدت قرارداد در قرارداد نویسی در امور ملکی معمولاً از زمان امضای آن محاسبه می‌شود. مدت زمان قرارداد باید دارای یک بازه زمانی خاص و تعریف شده باشد.
برای مثال از شروع سال جدید و یا از یک تاریخ مشخص مثل اول مهر ماه سال ۱۳۹۹٫
۵- مبلغ در قرارداد نویسی در امور ملکی
از جمله نکات مهم در هر قراردادی توافق بر سر قیمت و بهای کالا و یا انجام تعهد است. دقت شود که اگر قرارداد ارزی است نیز بهای باید به صراحت مشخص شود. مثلاً فرانک سوئیس یا پوند انگلیس
۶- شروط و تعهدات طرفین قرارداد
دو طرف می‌توانند در هنگام انعقاد قرارداد شروطی را بین خود در نظر بگیرند. اما هر شرطی قابل قبول نیست. مثلاً نمی‌توان شرطی قرار داد که با مقتضای عقد در تضاد باشد. مثال معروف شرط باطل در قرارداد شرط عدم برقراری رابطه جنسی در ازدواج است.
۷- خسارت ناشی از عدم انجام تعهدات
در این بند از عناصر تشکیل دهنده قرارداد نویسی در امور ملکی باید تمام مسئولیت‌های قانونی و عواقب ناشی از عدم انجام تعهدات توسط متعهد است آورده شود. مثلاً در قرارداد خرید ملک قید شود که اگر خریدار وجه معامله را در زمان معین پرداخت نکند روزانه باید مبلغ مشخصی خسارت بپردازد. یا اگر فروشنده در تاریخ مشخص در بیع نامه در محضر حاضر نشده و مقدمات انتقال سند را تا آن تاریخ فراهم نکند، باید خسارت بپردازد.
۸- حوادث قهری و غیرمترقبه
قوای قاهره عاملی خارجی و بازدارنده است که در اجرای قرارداد انجام تعهدات را غیرممکن می‌کند. در صورت تحقق آن نمی‌توان خسارت گرفت.برای مثال در قرارداد مشارکت در ساخت می‌توان توافق کرد که اگر تعطیلی کار موقتی باشد در مدت توقف دو طرف نسبت به هم تکلیفی ندارند و بعد از رفع حادثه دوباره تعهدات به جریان می‌افتد. اگر حوادث قهری باعث تعطیل شدن دائمی کار شود قرارداد فسخ و طرفین با هم برای کارهای انجام شده تسویه حساب می‌کنند. مصادیق قوه قاهره حوادث طبیعی مانند زلزله، سیل، طوفان، آتش‌سوزی، جنگ، شورش است.
اصول حقوقی قرارداد نویسی در امور ملکی
در ادامه عناصر تشکیل دهنده قراردادهای ملکی اصول حقوقی قرارداد نویسی در امور ملکی را مورد بحث قرارمیدهیم از جمله فسخ قرارداد و داوری و حل اختلاف.
۹- موارد فسخ قرارداد
فسخ در لغت به معنای نقض، زایل گردانیدن، تباه گردانیدن و شکستن آمده است. در قانون به انحلال ارادی قرارداد فسخ گفته می‌شود و در اصطلاح حقوقی عبارت است:
پایان دادن حقوقی به قرارداد به وسیله یکی از دو طرف قرارداد یا شخص ثالث.
فسخ قرارداد مخصوص عقود لازم است چراکه در عقود جایز هرکدام از طرفین می‌تواند هر وقت اراده کند عقد را بر هم زند. شاید سؤال برایتان پیش بیاید که عقد لازم و جایز چه عقودی هستند؟ در پاسخ باید گفت:
به عقد یا قراردادی که هیچ کدام از دو طرفِ آن حق فسخ نداشته باشد، عقد لازم گفته می‌شود. مانند عقد بِیع (خرید و فروش) و یا عقد اجاره. عقد جایز نیز عقدی است که هرکدام از دو طرف هر وقت که بخواهند می‌توانند عقد را به هم بزند. حتی نیاز به وجود دلیل هم نیست. قرارداد وکالت از این نوع است. موکل می‌تواند هر وقت بخواهد قراردادش را با وکیل فسخ کند.
ملاحظات مربوط به فسخ قرارداد در قرارداد نویسی ملک
مبنای فسخ قرارداد متفاوت است. یعنی یا مبتنی بر حقی است که به وسیله توافق ایجاد شده یا به وسیله حکم مستقیم قانون به وجود آمده است. چنین حقی ممکن است برای یکی از طرفین، هر دو یا شخص ثالث بوجود بیاید.
توافق طرفین
طرفین می‌توانند ضمن عقد یا خارج از آن برای یک طرف، هر دو طرف یا شخص ثالث حق فسخ قرار دهند. به این حق اصطلاحاً خیار شرط گفته می‌شود. در مواد ۳۹۹ و ۴۰۰ قانون مدنی این‌چنین اشاره شده است:
ماده ۳۹۹ قانون مدنی:
در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هر دو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد.
ماده ۴۰۰ قانون مدنی:
اگر ابتدا مدت خیار ذکر نشده باشد ابتدا آن از تاریخ عقد محسوب است و الا تابع قرارداد متعاملین است.
اجازه قانونی
گاه قانون به افراد اجازه می‌دهد که بتوانند با فسخ قرارداد از ضرر و زیانشان جلوگیری کنند. مثلاً کسی که خانه اجاره کند و متوجه شود که قابل سکونت نیست. قانون در این مورد این‌گونه تکلیف کرده:
هرگاه معلوم شود عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده مستاجر می‌تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر حق فسخ ندارد. عیبی که موجب فسخ اجاره می‌شود عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت (سختی) در انتفاع (نفع بردن و بهره‌برداری) باشد.
شرایط فسخ در قرارداد نویسی ملک
- قصد و اراده فسخ کننده.
- رضایت: فسخ کننده باید راضی به فسخ معامله باشد و کسی او را مجبور نکرده باشد.
- اهلیت: کسی که می‌خواهد توافق مکتوب را فسخ کند باید اهلیت این کار را داشته باشد و از نظر سن و عقل مشکلی نداشته باشد.
آثار فسخ
اثر فسخ نسبت به آینده است و باعث می‌شود عقد از آن زمان منحل شود و اثری نسبت به گذشته ندارد. بنابراین منافعی که معامله داشته تا این زمان باید برای کسی باشد که مالک بوده است. ولی نمائات (از ریشه‌ی (نمو) به معنای ثمره و منافع مال) و منافع متصله را نمی‌توان از مورد معامله جدا کرد. لذا منافع منفصله تا زمان فسخ برای کسی است که به واسطه قرارداد مالک بوده و پس از آن برای کسی است که مالک جدید شده است.