در عصر حاضر به دلیل مشغله‌های زیاد کاری و زندگی در کلان شهرها، وجود ملک و زمین‌های بسیار، بحث وکالت بلا عزل یا سند وکالتی را داغ نگه داشته است. همه ما بیشتر این کلمات را در عرصه خرید و فروش ملک و ماشین شنیده‌ایم. نقل و انتقال ملک برای فروختن یک ملک یا زمین دارای هزینه‌های زیادی است. به همین دلیل بسیاری از افراد از به نام زدن سند خودداری کرده و یک سند وکالتی و وکالت فروش ملک تنظیم می‌کنند و همه کارهایشان به صورت قانونی با همان سند انجام می‌شود. خرید و فروش با وکالت بلا عزل و وکالتنامه دارای معایب و مزایای خاص خود است.
بهتر است قبل از انجام چنین معاملاتی همه نکاتی که در رابطه با این موضوع وجود دارد را مطالعه کنید و دقت کافی در انجام عقد قرارداد داشته باشید. توصیه می‌کنیم با افرادی که نمی‌شناسید به هیچ عنوان معاملات وکالتی انجام ندهید.
اعطای وکالت در فروش ملک یا وکالت در مقام بیع به معنای تفویض نیابت و اختیارات لازم جهت انتقال مالکیت اموال موکل توسط وکیل و انجام تشریفات قانونی ثبت این انتقال است. وکالت در فروش ملک معمولا در دفاتر اسناد رسمی و با تنظیم وکالت نامه رسمی اعطا می شود.
اعطای وکالت در فروش ملک
جهات متعددی وجود دارد که منجر به اعطای وکالت در فروش ملک می شوند. اهم این موارد به شرح ذیل است:
♦ در صورتی که مالک به دلیل احتیاج به ثمن، قصد فروش فوری ملک خود را داشته باشد می تواند از طریق اعطای وکالت در فروش، بیع را به صورت قطعی منعقد نموده و اقدامات مربوط به تنظیم سند رسمی را به خریدار واگذار نماید.
♦ معمولا پروسه انتقال سند رسمی طولانی و زمان بر است و همین موضوع، یکی از انگیزه های اعطای وکالت در فروش ملک است.
♦ چنانچه ملک موضوع قرارداد در رهن بوده و مالک بخواهد پیش از فک رهن، ملک را منتقل نماید، تنظیم اسناد رسمی انتقال مالکیت با مانع قانونی مواجه می شود. در چنین مواردی مالک با تفویض وکالت در مقام بیع ، اختیار انجام تشریفات انتقال قطعی را به خریدار واگذار می نماید. در صورتی که چنین اختیاری به خریدار اعطا نشده باشد و ملک نیز در زمان معهود آزاد نشود، خریدار ناچار به طرح دعاوی الزام به فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت خواهد بود.
♦ در صورتی که ملک فاقد سابقه ثبتی بوده و سند رسمی نداشته باشد.
♦ اگر سند رسمی ملک مفقود شده باشد.
♦ اگر به دلایلی مثل فقدان پایان کار، تقسیم نامه یا صورت مجلس تفکیکی، صدور سند رسمی برای ملک میسر نباشد. در چنین مواردی اگر خریدار فاقد اختیارات لازم جهت پیگیری امور باشد، می تواند نسبت به طرح دعاوی الزام به اخذ پایان کار، الزام به ثبت رسمی تقسیم نامه و الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی اقدام نماید.
♦ اگر انتقال رسمی ملک به دلیل عدم پرداخت جریمه های شهرداری ممکن نباشد، وکالت در مقام بیع این اختیار را به خریدار می دهد تا با پرداخت جریمه یا اعتراض به آن در کمیسیون ماده ۷۷ شهرداری ، نسبت به انتقال رسمی ملک اقدامات لازمه را به عمل آورد.
نکته: حدود اختیارات وکیل در فروش، تابع مفاد وکالتنامه است و اعمال وکیل خارج از حدود اذن، منوط به تنفیذ اقدامات از جانب موکل می باشد.
شرایط وکالت فروش ملک
در خرید و فروش ملک، دو طرف به عنوان خریدار و فروشنده وجود دارند که رعایت شرایطی از جانب هر دو ضروری‌ست. برخی از این شرایط را به‌صورت خلاصه می‌توان این گونه بیان کرد:
- تنظیم مبایعه نامه و وکالتنامه
- وکالت بلاعزل
- ضرورت انتقال سریع ملک
- فروش وکالتی با چند وکالتنامه
- مدت در وکالتنامه
- تنظیم وکالت فروش ملک به صورت رسمی
تنظیم مبایعه نامه و وکالتنامه:
وکالت یک نوع قرارداد است که در آن وکیل، صرفا نماینده موکل است.
به این معنا که اگر کاری به او سپرده شود، خود موکل هم می‌تواند شخصا آن را انجام دهد.
در نتیجه اگر وکالت فروش ملک بین طرفین تنظیم شود، فروشنده می‌تواند به شخص دیگری هم وکالت داده و ملک را بفروشد. تنها راه‌حلی که می‌توانید برای جلوگیری از این کار از آن استفاده کنید،
تنظیم مبایعه‌نامه رسمی است که نشان دهنده معامله خرید و فروش بین شما باشد.
وکالت بلاعزل:
یکی از اشتباهات رایج خریداران این است که تصور می‌کنند با داشتن وکالت بلاعزل از فروشنده،
همه حقوق آن‌ها تامین می‌شود. این در حالی‌ست که وکالت بلاعزل به این معناست که یکی از طرفین به‌صورت یک جانبه نمی‌تواند قرارداد را فسخ کند.
در حالی که در وکالت ساده این امکان برای هر یک از طرفین وجود دارد.
اما باید بدانید که در هر یک از انواع وکالت، فوت فروشنده یا خریدار یا دیوانگی او باعث از بین رفتن وکالت می‌شود و اگر شما، خریدار باشید و فروشنده فوت کند، ملکی که وکالت آن را دارید به ورثه فروشنده منتقل می‌شود مگر آنکه مبایعه‌نامه داشته باشید و این امر را ثابت کنید.
ضرورت انتقال سریع ملک:
وکالت فروش ملک برای انجام امور اداری و در نهایت تنظیم سند به خریدار داده می‌شود
و از زمان تنظیم وکالتنامه تا انتقال سند به نام خریدار ممکن است، اتفاقات زیادی از جمله:فوت هر یک از طرفین یا فروش مال توسط فروشنده به افراد دیگر و…، حادث شود.در نتیجه مطمئن‌ترین راه این است که در اولین فرصت سند را به نام خود انتقال دهید.
فروش وکالتی باچند وکالتنامه:
همیشه این گونه نیست که مالک اصلی که ملک به نام اوست، فروشنده باشد،
به این صورت که ممکن است شما به عنوان خریدار، ملک را از شخصی بخرید که او هم ملک را وکالتی خریده است و به نام او سند منتقل نشده و این زنجیره تا چند دست وجود داشته باشد.در این موارد لازم است، وکالتنامه اولیه که توسط مالک تنظیم شده را با دقت کافی مطالعه نمایید و از صحت آن مطمئن شوید.
مدت در وکالتنامه:
یکی از موارد ضروری که در وکالت فروش ملک باید توجه کافی به آن داشته باشید این است که :
در متن وکالتنامه مدت تعیین نشده باشد.چرا که همیشه زمان پیگیری امور اداری و انتقال سند از ابتدا مشخص نیست و در نتیجه با ذکر مدت و انقضای آن، وکالت باطل می‌شود.
تنظیم وکالت فروش ملک به صورت رسمی:
مهم‌ترین نکته‌ای که در رابطه با تنظیم وکالت فروش ملک باید به آن توجه کنید این است که :وکالتنامه خود را به صورت رسمی یعنی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم کنید تا در استفاده و ارائه آن به مراجع اداری و قضایی مشکلی نداشته باشید.در غیر این صورت تنظیم وکالتنامه اعتباری ندارد و اثبات آن بسیار مشکل است.
به علاوه مواردی که در وکالتنامه قید می‌کنید به اندازه رسمیت داشتن آن اهمیت دارد و باید با دقت و توجه کافی آن را تنظیم نمایید.
موارد انحلال وکالت در فروش ملک
- استعفای وکیل
- عزل موکل
- فوت و حجر هر یک از وکیل و موکل
- اقاله
- انقضای مدت
- ورشکستگی موکل
- از بین رفتن موضوع وکالت
تعیین ثمن در صورت اعطای وکالت در فروش ملک
در صورتی که موکل ضمن وکالتنامه، ثمن مدنظر خود را نیز تعیین کرده باشد، وکیل حق ندارد ملک را به کمتر از آن مبلغ بفروشد. اگر ملک به قیمتی بالاتر از قیمت مدنظر موکل به فروش برسد، ما به التفاوت متعلق به موکل است و وکیل حق تصرف در آن را ندارد.
اگر وکالتنامه در مورد ثمن ساکت باشد، وکیل موظف است در تعیین ثمن، غبطه و مصلحت موکل را رعایت نماید.