برای مقایسه بین افراز و تفکیک و تقسیم ابتدا باید برخی مفاهیم مانند مال مشاع و مال غیر منقول را بشناسیم و در ادامه این نوشتار از مجله حقوقی دادمان به بررسی سه اصطلاح افراز و تفکیک و تقسیم و تفاوت آنها با هم میپردازیم.
مال مشاع :
مالی است که چند مالک دارد و چند نفر با هم مالک آن مال هستند به صورت مشترک برای مثال اگر زمینی یا ملکی به ورثه رسیده باشد آنان در آن ملک، مالکیت مشترک یا مشاع دارند یا اگر شما با کسی دیگر پول روی هم بگذارید و زمینی را خریداری کنید مالک مشترک به حساب می آیید.
مال غیر منقول :
به مالی گفته می شود که قابلیت جا به جایی ندارد و از نظر فیزیکی غیر قابل انتقال است مثل زمین و ملک و…
حال با دانستن این دو بهتر می توانیم مفاهیم افراز و تفکیک و تقسیم را مقایسه کنیم.
تعریف کلی سه اصطلاح افراز و تفکیک و تقسیم
تقسیم چیست؟
تقسیم همانطور که از لفظ آن پیداست به معنای جداسازی سهم شرکا است و خودش چند زیر مجموعه دارد.
برای مثال افراز و تفکیک خود نوعی تقسیم هستند و تقسیم لفظ عامی ست که برای این دو به کار می رود اما بین این دو یعنی افراز و تفکیک تفاوت وجود دارد.
نکته: تقسیم نامه هم همان سندی و یا نوشته ای ست که توافق به جداسازی و سهم هریک از شرکا در آن نوشته شده است.
افراز چیست؟
افراز یعنی جداسازی سهم هر یک از شرکا در مال مشترک یا مشاع. اگر زمینی یا ملکی به شما ارث رسیده و شما بخواهید سهم هریک از ورثه را جدا کنید تا آنان بتوانند آزادانه در سهم خود تصرف کنند به آن افراز می گویند.
برای مثال شما با برادر خود تنها وارثان متوفی هستید و در زمینی که از او به ارث رسیده هر کدام سه دانگ مالک هستند اما معلوم نیست این سه دانگ شامل کدام قسمت می شود پس اینگونه می شود که می گوییم وی تا زمانی که تقسیم یا افراز نشده در تمام مال سهم دارد اگر چه سهم وی ۳ دانگ است.
در ادامه مثال اگر زمینی ۳۰۰ متری به ارث برسد هر کدام مالک ۱۵۰ متر هستند و بر فرض انجام افراز اینگونه می شود که ۱۵۰ متر بالا به یک شریک و ۱۵۰ متر پایین زمین به شریک دیگر برسد. این تقسیم را هم می توان با توافق انجام داد که به آن افراز اختیاری می گویند و هم اگر توافق نبود؛ اداره ثبت چنین کاری می کند. که به آن افراز اجباری می گویند.
چه فایده دارد که مالی افراز بشود؟
در ادامه مبحث افراز و تفکیک و تقسیم و در پاسخ سوال بالا باید گفت اگر مال مشترک و مشاع باشد؛ عملکرد شرکا در آن بسیار محدود است به این علت که همگی در مال سهم دارند لذا یک نفر به تنهایی و بدون اجازه نمی تواند مثلا داخل خانه مشترک شود و سکونت کند و فروش سهم خود شریک اگر چه ممکن است اما برای خریدار دردسر ساز است چون مال مشترک است برای همین است که در افراز، سهم هریک مشخص می شود و وقتی سهم، مشخص شد دیگر شراکتی در کار نیست و هر کسی می تواند در قسمت خود هر تصرفی را که می خواهد انجام بدهد.
افراز در کجا به عمل می آید؟
باید بین دو صورت فرق گذاشت اول اینکه اگر ملک جریان ثبتی آن خاتمه یافته باشد؛ اداره ثبت صلاحیت دارد و اگر به پایان نرسیده باشد دادگاه به امر افراز می پردازد.
در اینجا در دادخواست باید اسامی کلیه شرکا به عنوان خوانده بیاید و گرنه دعوا رد می شود.
برای تنظیم دادخواست و مشاوره در این باره با وکلا و مشاوران حقوقی مشورت کنید. چون امری تخصصی است و در صورت رعایت نکردن آن دادخواست رد می شود.
دادگاه محلی که ملک در آن جاست صلاحیت دارد.و هر رایی که بدهد قابل اعتراض تجدید نظر خواهد بود.
تفکیک چیست؟
تفکیک هم آنگونه که پیداست به معنای قسمت کردن و جزء جزء کردن است و در حقوق ثبت و قانون ثبت برای جایی گفته می شود که فرد می خواهد مال غیر منقول خود را یا همان ملک یا زمین را به دلایلی مختلف تقسیم کند.
برای مثال شما زمینی دارید در یک جای شهر که ۱۰۰۰ متر است؛ حال می خواهید قسمت های مختلف آن را به افراد مختلف بفروشید یا قسمتی را برای خود نگه دارید یا افکار خود را روی آن پیاده کنید؛ برای این کار از اداره و مرجع ثبت آن را تفکیک می کنید مثلا به زمین های ۱۰۰ متری یا چند زمین با مساحت های مختلف تقسیم می نمایید که این کار تفکیک نامیده می شود.
نکته : جالب این که در ملک مشاع هم می توان تفکیک کرد اما شراکت به هم نمی خورد اگر همین هزار متر مشترک باشد بین شما و شریکتان با تفکیک کردن آن به ۱۰ زمین ۱۰۰ متری هر دوی شما در تمام آن ۱۰ زمین مشترکا مالک هستید و تفکیک کردن باعث جداسازی سهم شرکا نمی شود و آن فقط از طریق افراز یا فروش ممکن است.
تفاوت افراز و تفکیک در چیست؟
♦ مهم ترین تفاوت این دو این است که در افراز سهم شریک از مال مشخص می شود اما در تفکیک تنها خود زمین به قطعه های کوچکتر تقسیم می شود و سهم شرکا جدا نمی شود. لذا می توان گفت افراز تنها و تنها وقتی وجود دارد که ملک چند شریک داشته باشد. اما در تفکیک حتی یک مالک هم می تواند انجام دهد.
♦ تفاوت دیگر این که برای افراز و جداسازی سهم طرفین حتی یکی از شرکا درخواست بدهد کافی است اما در تفکیک اگر چند شریک باشند همه باید موافق باشند. لذا اگر در شروع به تفکیک یکی از شرکا اعتراض کند کار متوقف می شود اما در افراز اعتراض به این کار اثری ندارد مگر آنکه پس از انجام افراز درباره تعیین سهم شرکا معترضی باشد.
♦ تفکیک تنها در اداره ثبت انجام می شود اما افراز ممکن است از طریق دادگاه هم انجام شود.
♦ اگر کسی به تفکیک اعتراضی داشته باشد اداره ثبت به آن رسیدگی می کند اما اعتراض بعد از افراز در صلاحیت دادگاه است.
نتیجه گیری
در نتیجه گیری برای سه اصطلاح افراز و تفکیک و تقسیم باید گفت که تقسیم، کلی تر و عام تر از افراز و تفکیک است و می توان گفت افراز و تفکیک زیر مجموعه های تقسیم هستند اما فقط همین دو تا نیستند و ممکن است موارد بیشتری نیز مشمول تقسیم باشد
افراز به معنی جدا سازی مال مشترک است و فقط در مالی که بین چند نفر مشترک است امکان افزاز وجود دارد ولی در تفکیک نیازی نیست که مال بین شرکا مشترک باشد و در آن، زمین، حتی اگر برای یک شخص هم باشد به قطعه های کوچک تر تقسیم می شود.
سوالات متداول افراز و تفکیک و تقسیم
ضرورت افراز در ملک برای چیست؟
جداسازی سهم هر یک از شرکا باعث می شود آنان مستقل بشوند و برای تصرف در مال خود به اجازه کسی نیاز نداشته باشند.
اگر شرکای ملک برای تقسیم راضی نباشند تکلیف چیست؟
در این صورت باید به اداره ثبت مراجعه کرد و درخواست افراز ملک را داد و اگر غیر قابل افراز بود دادگاه حکم فروش می دهد.
اگر مال غیر قابل افراز شناخته شود توسط اداره ثبت تکلیف چیست؟
در اینجا باید از دادگاه درخواست دستور فروش ملک مشاع را تقاضا کرد.
درخواست افراز در کجا باید انجام شود؟
بین دو حالت فرق وجود دارد که در بالا به جزئیات بیان شد که یا اداره ثبت صالح است و یا دادگاه.
درخواست تفکیک کجا انجام می شود؟
تفکیک بر خلاف افراز تنها در اداره ثبت انجام خواهد شد.