دعوای رفع تصرف عدوانی یا رفع تصرف غاصبانه از جمله دعاوی اموال و مالکیت است که در کنار دعاوی چون رفع ممانعت از حق و رفع مزاحمت میتواند از سوی متصرف ملک مورد ادعا قرار گیرد.
اینگونه دعاوی در صورتی که موضوع آن ملک باشد ،بایستی بر مبنای ماده ۱۸ قانون مدنی و ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی ، در محل وقوع ملک مورد رسیدگی قرار گیرد. البته تصرف عدوانی نسبت به اموال منقول (به طور مثال خودرو و …) نیز قابل طرح است که قوانین حاکم بر حسب اینکه موضوع مال منقول و یا غیر منقول باشد تفاوت دارد.
موسسه حقوقی سروش نافع دادمان (شعبه مرکزی کرج) با دارا بودن وکلای مجرب و نمایندگی های مختلف در اکثر شهرهای ایران، افتخار دارد با تجربه سالیان متمادی در امر وکالت در دعاوی املاک و مستغلات و قبول وکالت و مشاوره تخصصی پیرامون دعوای رفع تصرف عدوانی ، یاری گر هموطنان عزیز در این خصوص باشد :
روش طرح دعوای رفع تصرف عدوانی
کسی که مدعی تصرف شخص ثالثی در ملک خود است دو راه برای رفع تصرف وی دارد، یکی از طریق طرح دادخواست رفع تصرف عدوانی ( تصرف عدوانی حقوقی) و دیگری طرح شکایت کیفری تصرف عدوانی ( تصرف عدوانی کیفری) . لیکن شرایط طرح دو دعوا و مقدمات آن وجه تمایزاتی با هم دارد.
در این بخش صرفا به دعوای حقوقی رفع تصرف عدوانی پرداخته و توضیحات مربوط به شکایت تصرف عدوانی کیفری را به مبحث مربوطه واگذار مینماییم. همچنین در کنار دعوای رفع تصرف عدوانی دعاوی همچون دعوای خلع ید ، تخلیه وجود دارند که هر کدام از این دعاوی به اقتضای مورد و حسب صلاحدید وکیل قابل طرح می باشند.
ارکان دعوای رفع تصرف عدوانی
دعوای تصرف عدوانی دعوایی است که از سوی متصرف سابق ملک مطرح میشود علیه شخص یا اشخاصی که بعد از تصرفات او ، ملک را در تصرف گرفته و این تصرفات آنها عدوانی(به معنی بدون مجوز و رضایت مالک ) میباشد.
لذا در دعوای رفع تصرف عدوانی سه رکن برای رسیدن به نتیجه در این دعوا ضروری است:
سبق تصرفات خواهان : به این معنی که خواهان بایستی اثبات نماید، ملک سابق بر تصرفات شخص ثالث در تصرف و اختیار وی بوده است که ارائه سند مالکیت دلیل بر سبق تصرف میباشد. ممکن است ملک سند مالکیت نداشته باشد که در این صورت خواهان بایستی به نحو دیگری و از طریق دلایل و مداک محکمه پسند ،تصرف سابق خود بر ملک را به اثبات برساند.
لحوق تصرفات خوانده : به این معنی که بعد از اثبات مورد اول، خواهان بایستی همچنین اثبات نماید که خوانده دعوا بعد از تصرفات او، ملک وی را تصرف کرده است.
عدوانی بودن تصرفات خوانده : به این معنی که تصرفات خوانده من غیر حق و بدون رضایت و اذن و اطلاع متصرف سابق ملک صورت گرفته باشد.
در صورت جمع آمدن این سه مورد ، خواهان میتواند امیدوار به اخذ حکم رفع تصرف خوانده از ملکش شود . البته در رهگذر رسیدگی به دعوا ممکن است، متصرف عدوانی ادعاهایی من جمله خرید ملک ، عقد قرارداد با خواهان و … مطرح نماید که بایستی به نحو مقتضی پاسخ وی در ضمن دعوا داده شود.
اکنون طرح دادخواست تصرف عدوانی از طریق دفاتر الکترونیک خدمات قضایی صورت میپذیرد و خواهان یا وکیل وی با جمع آوری دلایل و مدارک مربوطه میتوانند نسبت به طرح این دعوا اقدام نمایند.
دعاوی مرتبط به تصرف عدوانی
ممکن است در زمانی که ملک در تصرف متصرف عدوانی بوده ، وی در ملک زراعت کرده یا ساخت و ساز نسبت به ملک کرده باشد و یا استفاده و انتفاعی از ملک برده باشد که در این صورت، نیاز به طرح دعاوی همزمان با دعوای رفع تصرف عدوانی میباشد از جمله ،طرح دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ، دعوای قلع و قمع مستحدثات و اعاده وضع به حالت سابق و یا معدوم کردن زراعت و اصلاح آثار تخریبی در ملک که حسب مورد میتواد این دعاوی را نیز مطرح نمود.
قانون حاکم بر تصرف عدوانی
تاکنون قوانین مختلفی نسبت به تصرف عدوانی مورد تصویب قرار گرفته که میتوان به قانون اصلاح قانون جلوگیری از تصرف عدوانی مصوب ۱۳۵۲ اشاره نمود. این قانون در بخش مربوط به اموال غیر منقول با تصویب مواد ۱۵۸ الی ۱۷۷ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امو مدنی نسخ شده و صرفا در مبحث مربوط به دعوای تصرف عدوانی در اموال منقول میتوان به قانون جلوگیری از تصرف عدوانی استناد نمود.
دعاوی در حکم تصرف عدوانی
گذشته از دعوای تصرف عدوانی به شرحی که گذشت، پاره ای از دعاوی وجود دارند که در حکم تصرف عدوانی میباشند مانند تصرفات مباشر و خادم و یا کارگر و به طور کلی هر شخصی که ملکی را از جانب دیگری و به عنوان امین در تصرف دارد، چنانچه با ابلاغ اظهارنامه از جانب مالک و یا قائم مقام وی دایر بر رفع تصرف از ملک ،خودداری از این امر بنماید، به عنوان متصرف عدوانی شناخته خواهد شد.
همچنین دعاوی مربوط به قطع انشعاب تلفن و گاز و برق و وسایل تهویه و نقاله (از قبیل بالابر و پله برقی آسانسور و امثال آن ) که مورد استفاده در املاک میباشند مشمول عنوان تصرف عدوانی یا ممانعت از حق و یا مزاحمت میباشند مگر اینکه مستند به قرارداد و یا از طریق مراجع قانونی و با مجوز صورت گرفته باشد . همچنین این دعاوی میتواند در ملک مشاع (مشترک) محقق گردد و شریکی مانع استفاده شریک دیگر در ملک شده یا مزاحمت برای وی به وجود آورد .
نحوه طرح دعوای تصرف عدوانی
اکنون با تشکیل دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت هرگونه دعاوی اموال و مالکیت من جمله دعوای تصرف عدوانی و ممانعت از حق و مزاحمت ، از طریق این دفاتر صورت میپذیرد که متعاقب ثبت ، دادخواست مطروحه به دادگاه صالح ارسال و پس از تشکیل پرونده در مرجع قضایی وقت رسیدگی تعیین و به طرفین دعوا ابلاغ میگردد.
در این نوشتار سعی بر این شده در حد مجال مطالب کاربردی و مبسوط پیرامون یکی دعاوی مربوط به اموال و مالکیت که دعوای رفع تصرف عدوانی نامیده میشود ، تشریح گردد. بدیهی است توصیه میگرد، مراجعین محترم سابق بر هر اقدام قانونی و قضایی پیرامون دعوای یاد شده حتما از مشاوره تخصصی وکیل دادگستری متخصص در امور املاک و مالکیت موسسه حقوقی دادمان بهرمند گردند.