در شهرنشینی مهم‌ترین واژه «آپارتمان» است. محل زندگی تجمعی انسان‌ها که تا چندین طبقه هم می‌رسد. بر خلاف خانه‌های سنتی یک طبقه که پشت بام کارکردهای مختلفی داشته‌است، در آپارتمان پشت بام و مشاعات آپارتمان یک مسئله‌ی مهم است. شاید تا کنون عبارت « قوانین پشت بام و مشاعات آپارتمان » یا « مالکیت پشت بام آپارتمان » را شنیده باشید. از فضاهای مشاعات آپارتمان چطور؟ برایتان جالب است بدانید در یک آپارتمان مثلا ده واحدی، قوانین پشت بام چگونه است؟ آیا مجاز به تردد هستید یا نه؟ مالکیت پشت بام با چه کسی است؟ با همه ساکنان یا در زمینۀ مالکیت پشت بام هم قوانین خاصی وجود دارد؟ ما پاسخ همۀ این سؤالات را صرف‌نظر از اصطلاحات فنی پیچیده‌ی حقوقی به ساده‌ترین زبان در مجله حقوقی دادمان برایتان گردآوری کرده‌ایم.
مالکیت پشت بام و مشاعات آپارتمان
در ادبیات و عرف آپارتمان‌نشینی، به همۀ قسمت‌های ساختمان که در هیچ جای سند در مورد مالکیت آنها سخنی به میان نیامده‌است، مشاعات اطلاق می‌شود. یکی از این موارد مشاعات آپارتمان « پشت بام » است که مالکیت آن با هیچ کدام از ساکنین نیست و در اختیار همگان است. مواردی مانند تأمین مخارج آن یا قوانین ملکی استفاده از آن همگانی است و معمولا در جلسات ساختمان و با حضور مدیر ساختمان مسئله پشت بام و مشاعات آپارتمان تعیین تکلیف می‌گردد.
هزینه‌ها عمدتا به شارژ واحدها اضافه می‌شود؛ همان‌طوری که هزینۀ راه‌پله، آسانسور و برق راهرو از محل شارژ ساختمان و توسط همۀ ساکنین باید تأمین گردد.
پشت بام هم همانند مشاعات آپارتمان قابلیت «تصرف» یا استفاده به نحوی که باعث آزار و اذیت سایر ساکنین شود را ندارد.
برای مثال اختصاص فضایی برای نگهداری حیوانات خانگی در پشت بام مصداق تصرف و استفادۀ اختصاصی از فضای عمومی است، ولو این‌که شخص صاحب‌خانه، مدیرساختمان یا مالک پیشین زمین آپارتمان هم بوده باشد اما قوانین پشت بام و مشاعات آپارتمان ، این اجازه را به آنها نمی‌دهد یا قراردادن اشیایی در پشت بام که سبب آسیب‌رساندن به کف پشت بام شود، مشمول پرداخت هزینۀ تعمیرات توسط شخص آسیب‌زننده است.
مسئله دیگر در پرداخت هزینه‌های نگهداری مشاعات است. استفاده از فضاهای مشاعات عمومی است و کسی حق دخل و تصرف آن را ندارد.
به طور کلی زمانی که سند ملکی یا اجاره‌نامه یا قول‌نامه یا هر سند دیگری که اثبات می‌کند فرد در خانه‌ای مستقر است به نام شخصی بخورد، فراتر از این‌که آن شخص در آن واحد ساکن باشد یا نباشد، موظف به پرداخت هزینه‌های مشاعات و شارژ است.
استفاده از پشت بام و مشاعات آپارتمان برای همۀ ساکنین آپارتمان اعم از مستأجر و موجر به شرط رعایت قوانین ذکرشده آزاد است و هیئت مدیره و مالکان نمی‌توانند بدون اجازۀ عمومی ساکنین آپارتمان در پشت بام را قفل و مانع تردد ساکنین به آن شوند. هر تغییری در فضاهای مشترک یا مشاعات باید در جلسات عمومی ساختمان به تصویب رسیده و توسط ساکنین امضاء شود.
قوانین پشت بام آپارتمان و فضاهای مشترک
به طور کلی هیئت مدیره و مالک ساختمان هیچ اولویتی برای استفادۀ اختصاصی از مشاعات ندارند. مشاعات فضای عمومی است و همگان در آن یک «رأی» خواهند داشت. هر چند این رأی بستگی به اندازه و مساحت متعلق به افراد دارد. در صورتی که «مساحت رأی موافق» از «مساحت رأی مخالف» بیشتر باشد، مستقل از تعداد رأی‌ها، مسئله‌ای تصویب می‌شود.
در صورت ممانعت از ورود به پشت بام و مشاعات آپارتمان بدون تأمین نظر ساکنین آپارتمان، می‌توان از مالک شکایت کیفری کرد و وی را به اتهام «ممانعت از ورود به پشت بام» محکوم نمود. اما اگر این امر به تصویب ساکنین رسیده باشد، جنبۀ قانونی عمل ساقط می‌شود و نمی‌توان وی را محکوم کرد.
اگر یکی از مالکین مشاعی ولو با توافق کتبی مالکیت استفاده از پشت بام و مشاعات آپارتمان را به یکی دیگر از مالکین واگذار کند، مالک مشاعی جدید حق نصب در جدید یا قفل‌زدن به پشت بام را به لحاظ قانونی ندارد و در صورت انجام این عمل برابر قانون جرم است و سایر مالکین می‌توانند از نامبرده شکایت کنند و از دادگاه درخواست رسیدگی داشته‌باشند.
پاگرد آخر مربوط به پشت بام نیز جزو مشاعات به حساب می‌آید و مالک و ساکنین طبقۀ آخر حق تصرف آن را ندارند. حقوق این محل نیز همانند سایر مشاعات مشترک می‌باشد.
شستن فرش در پشت بام برابر قوانین ممنوع می‌باشد و هیچ‌یک از مالکین یا ساکنین آپارتمان نمی‌تواند حتی در صورت داشتن رأی اکثریت این عمل را انجام دهد.
استفاده از فضاهای اضافی در اتاقک آسانسور پشت بام صرفا برای انبارکردن وسائل مرتبط با ساختمان است و استفادۀ اختصاصی از آن ممنوع است.
ساکنین طبقات اول و دوم در آپارتمان‌های چندطبقه نمی‌توانند نسبت به پرداخت هزینه‌های پشت بام و مشاعات آپارتمان بی‌تفاوت باشند. زیرا چنان‌که گفتیم، تأمین هزینه‌های فضاهای مشاع و مشترک بر عهدۀ همۀ ساکنان آپارتمان است و نه عده‌ای خاص.
برای نصب مواردی نظیر آنتن مخابراتی در پشت بام هیئت مدیره نمی‌تواند به تنهایی تصمیم بگیرد مگر این‌که در اساس‌نامۀ ساختمان چنین اجازه‌ای به هیئت مدیره داده شده‌باشد. در صورت وجود اجازه، آنتن مذکور باید با مجوز وزارت بهداشت مبنی بر بی‌ضرر بودن امواج روی پشت بام نصب گردد. بدون داشتن مجوز وزارت بهداشت این عمل امکان‌پذیر نیست و اگر در اساس‌نامۀ ساختمان چنین موردی قید نشده‌است این موضوع باید در جلسۀ هیئت مدیره مورد بحث و رأی‌گیری به نسبت تأثیر مساحت قرار گیرد. در صورت تصویب، اجرایی می‌شود.
برای تبدیل پشت بام به «روف گاردن» و باغچه نیز همین قانون صادق است و باید ابتدا اساس‌نامه را بررسی کرد و اگر در اساس‌نامه چنین مسئله‌ای قید نشده است، میان اعضای هیئت مدیره و مالکان به رأی گذاشته می‌شود و در صورت تصویب اجرایی می‌شود.
هر گونه تغییر در مالکیت پشت بام و مشاعات آپارتمان باید از طریق قانونی و مذاکره با سایر مالکین صورت پذیرد. این موارد در قوانین مشاعات آپارتمان ذکر شده است.
نکات و جمع بندی
سؤالات مختلفی در مورد قوانین پشت بام و مشاعات آپارتمان همیشه به ذهن می‌آیند. از جمله این که فرض کنیم شخصی در مبایعه‌نامه مالکیت پشت بام را از ابتدای سکونت به خودش اختصاص داده‌است. اگر مالکین دیگر به این امر تعهد محضری بدهند، آیا پشت بام متعلق به یک نفر می‌شود؟
در پاسخ به سؤالات این چنینی باید حتما این نکته را یادآور شویم که مالکیت مشاعات و از جمله مالکیت پشت بام یکی از موارد پیچیده قضایی است و چون برخی از توافق‌های این‌چنینی با شکایت مالکین، حتی پس از تعهد محضری و کتبی در دادگاه مورد بازنگری قرار گرفته است، بهترین کار مراجعه به کارشناسان و متخصصان حقوقی موسسه سروش نافع دادمان و مشاوره در زمینه قوانین آپارتمان نشینی است:
به صورت عرفی چون چنین مسائلی در ساختمان‌ها دردسر ساز می‌شوند، بهترین راه مطرح‌کردن در جلسات هیئت مدیره و جلسات ساختمان و تلاش برای پیشبرد از طریق مذاکره و گفتگو با همسایگان و سایر مالکین است.
پشت بام و مشاعات آپارتمان ، محل‌هایی از آپارتمان‌ها هستند که موارد استفادۀ عمومی و همگانی دارند. تأمین هزینۀهای این فضاها به عهدۀ همه‌ی ساکنین است و معمولا در هزینۀ شارژ آپارتمان محاسبه می‌شود. فضاهای عمومی قابلیت «اشغال» و «استفادۀ شخصی» را ندارند.
یکی از مهم‌ترین فضاهای عمومی «پشت بام» است که هم‌چون سایر مشاعات «مالکیت پشت بام» در اختیار عموم است. تصرف پشت بام یا مانع‌تراشی ورود دیگران به آن می‌توان معادل جرم کیفری محسوب شده و علیۀ آن اعلام جرم شود. بهتر است البته همۀ موارد مشکل‌زا در آپارتمان، از طریق گفتگو، مصالحه و مذاکره با دیگری پیش برود و حل شود.
سلام و عرض ادب
بنده در یک آپارتمان پنج طبقه تک‌واحدی مالک طبقه اول می‌باشم که از پنج واحد سه واحد با هم نسبت فامیلی دارند (پدر و دوپسران) بدین جهت خودشان را مدیر و مادرشان را هئت مدیره کردند اونم بدون توافق و رای موافق و مخالف دو واحد باقی‌مانده،هیچ جلسه‌ایی هم برگزار نمی‌کنند و مدیر ساختمان پشت بام را فضای خصوصی خودش قرار داده و کلید پشت بام را به ما که مالک واحد یک هستیم نمی‌دهد و جهت تنظیم آنتن تلوزیون با مشکل مواجه هستیم آیا شکایت کیفری از ایشون باتوجه به نسبت‌های فامیلی ایشان با دو واحد مذکور امکان‌پذیر است ؟
یکی از ساکنان که در گذشته مدتی مدیر ساختمان بوده هم دستشویی موجود در پارکینگ را تصرف کرده کلید به هیچ کسی نمی دهد هم دوربین مداربسته را در انباری خود بهره برداری و اختیارش دست اوست وهم اول صبح وارد پشت بام می شود و کارهایی که موجب سلب آسایش ساکنان وحد آخر است انجام می دهد ودر گذشته هم بارها به انحاء مختلف علیه افراد پرونده حقوقی درست کرده و به نوعی دوست دارد دعوا درست کند دیه بگیر شده است