ادعای مالکیت ملک توسط مستاجر، حتی در صورت سکونت طولانی در املاک تجاری و با وجود حق کسب و پیشه یا سرقفلی، چنانچه سند مالکیتی وجود نداشته باشد، ادعایی واهی و بی اساس است. داشتن مدارک مثبت مالکیت، از جمله شرایط پذیرفته شدن این ادعا می باشد. اقدام موجر، برای گرفتن حکم تخلیه، از آثار این ادعا، برای مستاجر خواهد بود.
مالکیت، به رابطه بین مالک و عین یا منفعت مال منقول و غیر منقول اشاره دارد و یک مفهوم اعتباری است. اسباب مالکیت بر عین یا منفعت اموال منقول یا غیر منقول، می تواند، امور مختلفی همچون، قرارداد، توارث، اخذ به شفعه و حیازات مباحات باشد. از آثار مالکیت، حق هر گونه دخل و تصرف و بهره بردن از مال یا منفعت، تا جایی که به حقوق و آزادی های دیگران، لطمه نزد و غیر قانونی نباشد، می باشد.
یکی از مواردی که برای افراد، حق مالکیت بر منافع را ایجاد می کند، قرارداد اجاره است. به واسطه عقد اجاره، مستاجر، برای مدت معین و مورد توافق در قرارداد، مالک منافع مال مورد اجاره می شود. اما، گاهی، زمانی که مستاجری، برای مدتی طولانی، در ملکی سکونت دارد، ادعای مالکیت در ملک را می نماید که بسته به اینکه ملک، تجاری باشد یا مسکونی و غیر تجاری، قواعد و شرایط متفاوتی بر این ادعا، از لحاظ قانونی، حاکم خواهد بود.
آیا مستاجر می تواند ادعای مالکیت ملک را داشته باشد؟
برای پاسخ به این پرسش که آیا مستاجر، می تواند ادعای مالکیت ملک و اثبات مالکیت آن را داشته باشد و آیا در صورت سابقه طولانی سکونت یا وجود حق کسب و پیشه و سرقفلی در املاک تجاری، ادعای مالکیت ملک توسط مستاجر، در دادگاه، پذیرفته می گردد یا نه؟
مالکیت، در لغت، به معنای این است که شخصی، صاحب عین یا منفعتی باشد و در حقوق نیز، مفهومی اعتباری بوده که به رابطه بین فرد مالک، با اموال منقول و غیر منقول و منفعت آن ها اشاره دارد. قانونگذار، ارث، حیازت مباحات، اخذ به شفعه و عقود و قراردادها را از اسباب مالکیت می داند. حق هر گونه نقل و انتقال، دخل و تصرف و بهره بردن، جز در موارد مورد استثناء قانونگذار، از آثار مالکیت است. داشتن سند، شهادت شهود، اقرار و اماره ای، مانند اماره تصرف، از روش های اثباث مالکیت می باشند.
اجاره، یکی از عقود تملیکی و معوض بوده و میان طرفین قرارداد که عبارتنداز: موجر و مستاجر، منعقد می گردد. در قرارداد اجاره، اطلاعات هویتی طرفین قرارداد، مشخصات مال مورد اجاره، مدت اجاره و اجاره بها، مشخص می گردد. ایجاد حق مالکیت، بر منفعت مال مورد اجاره، برای مدت مورد توافق، از آثار عقد و قرارداد اجاره است.
گاهی، مستاجر، به واسطه سابقه طولانی سکونت در ملک مسکونی یا به این علت که در ملک تجاری، دارای حق کسب و پیشه یا سرقفلی است، ادعای مالکیت داشته و از تخلیه آن، امتناع می ورزد. به همین خاطر، این پرسش، مطرح می گردد که آیا این موارد، سبب پذیرش ادعای مالکیت ملک توسط مستاجر، در دادگاه، می گردد؟ در خصوص اسباب مالکیت، روش اثبات آن و آثار و شرایط عقد اجاره، چنین ادعایی، بدون داشتن مدارک ثابت کننده مالکیت، ادعایی واهی و بی اساس بوده و در دادگاه، پذیرفته نخواهد شد.
ادعای مالکیت ملک توسط مستاجر در ملک تجاری
آیا ادعای مالکیت ملک توسط مستاجر، پذیرفتنی است یا خیر. از آنجا که یکی از موارد ادعای مالکیت ملک توسط مستاجر، در ملک تجاری و به واسطه داشتن حق سرقفلی یا کسب و پیشه و تجارت می باشد.
حق کسب و پیشه و تجارت:
بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶، چنانچه شخصی، ملکی تجاری را اجاره کرده و طی سال ها، در آن، به فعالیتی انحصاری، مشغول می شد، برای او، به صورت خودکار، حق کسب و پیشه و تجارت، ایجاد می گردید. از آثار این حق، این بود که موجر، جز در موارد تخلف مستاجر، عملا، نمی توانست، ملک خود را از او بگیرد و در صورت موفق شدن برای تخلیه ملک نیز باید، مبلغی را که مستاجر، بر آن، توافق داشت یا کارشناس دادگستری، تعیین می کرد، به عنوان حق کسب و پیشه، به مستاجر می پرداخت که مبلغ گزافی بود.
بنابراین، با وجود حق کسب و پیشه، در قراردادهای اجاره سال ۵۶ تا ۷۶، عملا، ملک، بی ارزش می شد و کسی حاضر به خرید آن، نبود؛ چراکه گرفتن ملک از مستاجرین، بسیار دشوار می بود. با تسامح، می توان گفت، در این قراردادها، به نوعی، مالکیت، به مستاجر، منتقل می شد؛ چراکه اگر مستاجر، موارد تخلف، نظیر اجاره ملک به دیگری، بدون اینکه این حق را داشته باشد یا تغییر کاربری ملک، بر خلاف قرارداد را انجام نمی داد، عملا، موجر، نمی توانست، در خصوص تخلیه ملک، اقدامی کند.
حق سرقفلی:
بعد از تصویب قانون جدید روابط موجر و مستاجر در سال ۱۳۷۶، مفهوم حق کسب و پیشه و تجارت، دچار تغییر و دگرگونی شد و قانون گذار، از لغت سرقفلی، استفاده نمود. حق سرقفلی، بر خلاف حق کسب و پیشه، به صورت خودکار و در حالت تداوم اشتغال در شغلی معین، برای مستاجر، ایجاد نمی گردد؛ بلکه، هنگام انعقاد قرارداد اجاره، موجر و مستاجر، باید بر آن، توافق نموده باشند و مستاجر، مبلغی را بابت حق سرقفلی، به موجر بپردازد. در این حالت، چنانچه، موجر، از مستاجر، بخواهد، ملک را تخلیه کند، باید، حق سرقفلی وی را به نرخ روز به وی بپردازد.
با توجه به مقدمات بالا، ادعای مالکیت مستاجر در ملک تجاری، به واسطه داشتن سرقفلی، پذیرفته نیست و در حالتی که مستاجر، مدعی مالکیت ملک مورد اجاره است، باید، از مدارکی همچون، سند، شهادت شهود و هر امری که مثبت ادعای مالکیت او بوده، برخوردار باشد.
اما، از طرفی، در اجاره های تجاری منعقد شده در فاصله سال های ۵۶ تا ۷۶، در رابطه با کسب و پیشه، علی رغم عدم مالکیت، چنانچه مستاجر، تخلفی نکند، موجر، قادر به تخلیه، ملک، نخواهد بود و با تسامح، می توان گفت، مستاجر، تا زمانی که تخلف نکرده یا ملک، بسیار فرسوده نشده و در معرض تخریب نباشد، به نوعی، مالک ملک محسوب می شود.
شرایط ادعای مالکیت ملک توسط مستاجر
از آنجا که روش های اثبات مالکیت و همچنین، اسباب مالکیت، در قانون مدنی مشخص شده است، در پاسخ به این پرسش که شرایط ادعای مالکیت ملک توسط مستاجر چیست؟ باید گفت: چنانچه مستاجری، مدعی مالکیت ملک مورد اجاره می باشد، باید، از مدارک اثبات کننده این مالکیت که می تواند شامل مبایعه نامه، سند رسمی، قرارداد شفاهی و شهادت شهود یا هر امر دیگری بوده، برخوردار باشد.
در صورت عدم وجود مدارک مثبت مالکیت و صرف سابقه سکونت طولانی یا داشتن حقوقی، مثل سرقفلی، ادعای مالکیت مستاجر، به جایی نخواهد رسید و در صورت لزوم، باید، ملک را تخلیه کند. شایان ذکر است، در حق کسب و پیشه ملک تجاری، در قراردادهای اجاره سال ۵۶ تا ۷۶، علی رغم اینکه مستاجر، مالک نیست، چنانچه تخلفی که در قانون سال ۵۶، به عنوان ناقض حق کسب و پیشه آمده، انجام نداده باشد، نمی توان ملک را از او گرفت و اگر مستاجر، بتواند، عدم تخلف خود را ثابت کند، گرچه مالک محسوب نمی شود، اما، نمی توان او را به تخلیه نیز مجبور کرد.
آثار ادعای مالکیت ملک توسط مستاجر
این آثار، در شرایطی ایجاد می شوند که مستاجر، صرفا، ادعای مالکیت نکرده باشد بلکه، با توجه به ادعای خود، اقداماتی نیز، انجام دهد یا با وجود حق کسب و پیشه، تخلف ناقض این حق را انجام داده باشد. مثلا، با ادعای مالکیت، اقدام به انتقال ملک کرده باشد یا با وجود گذشتن موعد اجاره، از تخلیه ملک خودداری کرده و یا خلاف مفاد قرارداد، کاربری ملک را تغییر دهد . آثار ادعای مالکیت ملک توسط مستاجر در شرایط مذکور، از قرار زیر است:
۱- عدم امکان تخلیه ملک، توسط موجر، چنانچه در قرار دادهای اجاره تجاری سال ۱۳۵۶ تا ۱۳۷۶، مستاجر دارای حق کسب و پیشه، تخلفی که سالب این حق باشد را انجام نداده باشد.
۲- اقدام قانونی موجر، برای گرفتن حکم تخلیه یا شکایت فروش مال غیر، در صورتی که مستاجر، تخلف کرده باشد یا با ادعای مالکیت، ملک را فروخته باشد.
۳- از دست دادن محل سکونت یا کسب و کار مستاجر، در صورت وجود شرایط صدور حکم تخلیه و موفق شدن موجر، بر گرفتن این حکم.
۴- محکومیت موجر، به پرداخت حق سرقفلی یا کسب و پیشه به مستاجر، در صورت درخواست وی
در صورت ادعای مالکیت ملک توسط مستاجر، مالک می تواند ملک را تخلیه کند؟
مواردی که مالک، به موجب آن، می تواند، درخواست صدور حکم یا دستور تخلیه نماید، در قوانین روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ و قانون مدنی، مشخص شده است. مواردی، نظیر اتمام موعد قرارداد اجاره یا همان انقضای مدت، نیاز ملک به تعمیر اساسی و فرسودگی بافت آن و سایر موارد مندرج در قانون، مسائلی است که در صورت وجود آن ها، مالک می تواند، قانونا، درخواست تخلیه ملک را داشته باشد.
بنابراین، درصورتی که مستاجر، با ادعای مالکیت ملک و وجود شرایط تخلیه، از تحویل ملک، به مالک، خودداری کند، مالک می تواند، با استناد به وجود شرایط تخلیه و اثبات آن ها، تقاضای صدور حکم یا دستور تخلیه را داشته باشد. اما، صرف ادعای مالکیت ملک توسط مستاجر، در صورتی که هنوز، از موعد قرارداد، باقی بوده و مستاجر، اجاره بهای خود را می پردازد و خلاف شان و مفاد قرارداد، رفتاری نمی کند، نمی تواند موجب تقاضای تخلیه ملک، از جانب مالک شود.